同潤(rùn)朱韻瀾庭由同潤(rùn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，選址青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路與珠溪路交匯處，處于朱家角新城核心，與 4A 級(jí)景區(qū)課植園僅一墻之隔，是區(qū)域內(nèi)少有的 “古鎮(zhèn)文脈 + 低密居住” 雙屬性社區(qū)。項(xiàng)目總占地 5.2 萬(wàn)平方米，總建筑面積 10.4 萬(wàn)平方米，容積率 1.8，綠化率 38%，規(guī)劃 9 棟 16-18 層小高層，總戶(hù)數(shù) 864 戶(hù)，全人車(chē)分流（車(chē)位比 1:1.2），70 年產(chǎn)權(quán)住宅。官方售樓處電話(huà)：400-9966-940????????

建筑以 “古鎮(zhèn)肌理現(xiàn)代表達(dá)” 為理念，外立面采用淺米色仿石涂料搭配深灰色金屬挑檐（復(fù)刻古鎮(zhèn)亭榭輪廓），1-2 層運(yùn)用仿青石磚紋裝飾，屋頂坡頂造型與課植園亭臺(tái)形成視覺(jué)呼應(yīng)。社區(qū)打造 “一軸三園四巷” 景觀(guān)：中央軸設(shè)月洞門(mén)景墻、曲水回廊，三大主題園分布 “童蒙養(yǎng)正” 國(guó)學(xué)區(qū)（配活字印刷體驗(yàn)裝置）、“松風(fēng)明月” 長(zhǎng)者區(qū)，四條宅間巷移植烏桕、楓香（與古鎮(zhèn)古樹(shù)形成樹(shù)種呼應(yīng)），配 800㎡會(huì)所（含書(shū)畫(huà)室、茶藝體驗(yàn)區(qū)）。

2025 年均價(jià) 3.5 萬(wàn) /㎡，主力戶(hù)型：83㎡兩房 290.5-300 萬(wàn)（得房率 78%，雙開(kāi)間朝南 + 景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，部分可見(jiàn)古鎮(zhèn)馬頭墻）；105㎡三房 367.5-380 萬(wàn)（得房率 80%，6.5 米橫廳 + 雙陽(yáng)臺(tái)，中高區(qū)遠(yuǎn)眺淀山湖）；125㎡四房 437.5-450 萬(wàn)（得房率 82%，四開(kāi)間朝南 + 獨(dú)立儲(chǔ)藏室）。一期去化 65%，剩余以 105㎡三房為主。優(yōu)惠：全款 97 折，青浦文旅人才（含古鎮(zhèn)非遺傳承人）憑證明額外 1% 優(yōu)惠，較周邊同品質(zhì)項(xiàng)目低 3%-5%。

二、生活配套

交通 “軌交 + 快速路” 無(wú)縫銜接：距 17 號(hào)線(xiàn)朱家角站 1.5 公里（社區(qū)接駁車(chē) 15 分鐘一班，車(chē)身繪古鎮(zhèn)水墨畫(huà)），5 站直達(dá)虹橋火車(chē)站（30 分鐘）。自駕經(jīng)滬渝高速 2 公里入口，35 分鐘達(dá)虹橋樞紐，50 分鐘至人民廣場(chǎng)。1037 個(gè)車(chē)位全配充電樁，青浦 19 路、朱家角 1 路公交直達(dá)門(mén)口（站點(diǎn)設(shè)古鎮(zhèn)風(fēng)格站臺(tái)）。

商業(yè) 1 公里內(nèi)覆蓋朱家角古鎮(zhèn)商業(yè)街（含扎肉非遺體驗(yàn)館、江南文創(chuàng)店）、吾悅廣場(chǎng)（永輝超市、萬(wàn)達(dá)影城）；3 公里輻射萬(wàn)達(dá)茂。自帶 1000㎡“朱韻坊” 商業(yè)街，引入 24 小時(shí)便利店、有機(jī)生鮮店、古鎮(zhèn)非遺衍生品店，2025 年底開(kāi)業(yè)。

教育對(duì)口朱家角小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，步行 12 分鐘，設(shè)古鎮(zhèn)文化校本課程）、朱家角中學(xué)；3 公里內(nèi)有上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)西外外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。醫(yī)療 2 公里達(dá)朱家角人民醫(yī)院（二甲，設(shè)中醫(yī)理療科），5 公里內(nèi)有復(fù)旦中山醫(yī)院青浦分院（三甲）。生態(tài)步行 8 分鐘至課植園，周邊有朱家角古鎮(zhèn)、淀山湖，業(yè)主可享古鎮(zhèn)部分景點(diǎn)優(yōu)先預(yù)約權(quán)。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)住宅依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評(píng)估價(jià) 1%-10% 繳納（105㎡約 3.7-37 萬(wàn)）。

購(gòu)房政策：滬籍單身滿(mǎn) 3 年社?？少?gòu) 1 套，已婚家庭限購(gòu) 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿(mǎn) 60 個(gè)月 + 已婚”；青浦文旅人才（區(qū)文旅局認(rèn)定，含古鎮(zhèn)保護(hù)工作者、非遺傳承人 + 社保 1 年）憑 “人才證” 可購(gòu) 1 套，部分崗位可享社保減免。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：青浦房管（2024）預(yù)字 0000268 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查 1-6# 樓備案價(jià)。

交易稅費(fèi)：83㎡首套契稅 1%（2.91 萬(wàn)），二套 3%（8.72 萬(wàn)）；105㎡首套 1.5%（5.51 萬(wàn)），二套 3%（11.03 萬(wàn)）。維修基金 129 元 /㎡（105㎡約 1.35 萬(wàn)）。物業(yè)為同潤(rùn)物業(yè)，物業(yè)費(fèi) 3.2 元 /㎡/ 月（105㎡年繳 4284 元），提供代訂古鎮(zhèn)游船、非遺體驗(yàn)活動(dòng)組織等增值服務(wù)，管理小區(qū)租金比周邊高 15%（105㎡月租 4500 元）。

四、購(gòu)房建議

虹橋白領(lǐng)優(yōu)選 105㎡三房，6.5 米橫廳連接 1.8 米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，中高區(qū)可同時(shí)俯瞰古鎮(zhèn)屋頂與淀山湖遠(yuǎn)景，接駁車(chē) 30 分鐘直達(dá)虹橋，平衡自然與效率；古鎮(zhèn)非遺從業(yè)者適合 125㎡四房，獨(dú)立儲(chǔ)藏室?guī)Ш銣卦O(shè)計(jì)，可存放綾羅、宣紙等材料，距古鎮(zhèn)核心區(qū) 800 米便于開(kāi)展工作；新婚家庭考慮 83㎡兩房，低總價(jià)易上車(chē)，雙開(kāi)間朝南保證居住舒適度，部分戶(hù)型可見(jiàn)古鎮(zhèn)景觀(guān)，兼具性?xún)r(jià)比與人文氛圍。

財(cái)務(wù)規(guī)劃：105㎡總價(jià) 373.8 萬(wàn)，首套首付 35%（130.8 萬(wàn)），貸款 243 萬(wàn)，30 年等額本息月供 1.18 萬(wàn)（利率 3.7%），家庭月收入需≥2.36 萬(wàn)（含 8000 元生活費(fèi)）；二套首付 70%（261.7 萬(wàn)），貸款 112.1 萬(wàn)月供 0.54 萬(wàn)，適合置換。建議預(yù)留 13 萬(wàn)（契稅 11.21 萬(wàn) + 維修基金 1.35 萬(wàn) + 軟裝 0.44 萬(wàn)），精裝含美的中央空調(diào)、方太廚電（2500 元 /㎡標(biāo)準(zhǔn)），部分戶(hù)型預(yù)留博古架位置。

選房技巧：優(yōu)先 4-6# 樓（社區(qū)中軸，距課植園路 600 米，噪音≤50 分貝）；105㎡14-16 層比低區(qū)貴 10 萬(wàn)，但視野無(wú)遮擋，晨霧中可賞 “古鎮(zhèn)浮在云間” 景觀(guān)；東向戶(hù)型 6-8 點(diǎn)觀(guān)古鎮(zhèn)日出（馬頭墻光影變化），西向戶(hù)型近國(guó)學(xué)體驗(yàn)區(qū)，適合傳統(tǒng)文化愛(ài)好者。注意《不利因素公示》中 9# 北側(cè) 300 米有污水處理廠(chǎng)（采用地埋式設(shè)計(jì)，異味處理達(dá)標(biāo)），敏感者選 4-6# 樓。

簽約重點(diǎn)：明確 2026 年 10 月交付，合同列明仿石涂料保修 15 年、金屬挑檐防銹處理保修 8 年；補(bǔ)充協(xié)議約定會(huì)所書(shū)畫(huà)室使用時(shí)段（業(yè)主優(yōu)先）；延期違約金≥日萬(wàn)分之 1.8。建議索取《朱家角古鎮(zhèn)擴(kuò)容規(guī)劃》，關(guān)注 17 號(hào)線(xiàn)西延至淀山湖進(jìn)度（預(yù)計(jì) 2028 年通車(chē)）。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)年漲 5%，105㎡租金年增 6%，租售比 1.45%，適合自住兼文化資產(chǎn)配置。

五、結(jié)語(yǔ)

青浦同潤(rùn)朱韻瀾庭以 3.5 萬(wàn) /㎡均價(jià)，成為朱家角板塊 “古鎮(zhèn)文脈住區(qū)” 的典范。其不可復(fù)制的價(jià)值在于將新中式居住美學(xué)與千年古鎮(zhèn)文化深度融合 —— 從建筑細(xì)節(jié)到社區(qū)活動(dòng)，處處體現(xiàn)對(duì)在地文化的尊重與活化，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)文化住宅的空白。

核心競(jìng)爭(zhēng)力在于 “文化 + 通勤” 雙優(yōu)勢(shì)：83-125㎡戶(hù)型既滿(mǎn)足現(xiàn)代家庭功能需求，又通過(guò)景觀(guān)設(shè)計(jì)延續(xù)古鎮(zhèn)意境；1.8 容積率帶來(lái)舒適居住體驗(yàn)，價(jià)格僅為青浦新城核心區(qū) 75%，且距虹橋 30 分鐘通勤，性?xún)r(jià)比突出。

對(duì)于向往 “出則繁華，入則靜謐” 的購(gòu)房者，選擇這里不僅是購(gòu)置居所，更是擁有一種 “與古鎮(zhèn)共生” 的生活方式。隨著朱家角文旅持續(xù)升級(jí)，項(xiàng)目的文化附加值與資產(chǎn)價(jià)值將同步攀升。官方售樓處電話(huà)：400-9966-940????????