在廣州樓市，單價(jià)5萬(wàn)+/㎡的項(xiàng)目從不缺關(guān)注，大家更關(guān)心的是：這個(gè)價(jià)位能帶來(lái)什么樣的生活質(zhì)感，以及背后實(shí)實(shí)在在的價(jià)值支撐。

而嘉禾望崗TOD的越秀貝好家?嘉悅云啟，無(wú)疑是當(dāng)前市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。大家討論的核心就一個(gè)：5萬(wàn)+/㎡的定價(jià)，能帶來(lái)怎樣的生活體驗(yàn)，值不值這份投入？

先來(lái)看看周邊的一二手房?jī)r(jià)格情況。

據(jù)了解，嶺南新世界等二手房的價(jià)格，今年仍有5字頭成交。

關(guān)于新房方面，旁邊的新世界云耀，距嘉禾望崗地鐵站約1.1公里，均價(jià)5-6萬(wàn)/㎡；說(shuō)到國(guó)貿(mào)云上，距嘉禾望崗地鐵站約500米，而且還是無(wú)底商的純住宅社區(qū)，可選的余貨不多了，均價(jià)也去到4.6-5.2萬(wàn)/㎡。

那么回到嘉悅云啟5萬(wàn)+/㎡的定價(jià)，在板塊里，定價(jià)確實(shí)不算低，但和周邊項(xiàng)目比，確有兩個(gè)很實(shí)在的優(yōu)勢(shì)。不同于競(jìng)品的是：它既是三軌交匯（2/3/14號(hào)線）的真正地鐵上蓋（距地鐵站僅50米），旁邊就是云門(mén)newpark巨無(wú)霸和建設(shè)中的山姆，又是區(qū)域內(nèi)少有的濱水地鐵社區(qū)，讓這份定價(jià)有了不一樣的價(jià)值支撐。

市場(chǎng)關(guān)注的，不只是地段本身，也留意到了地塊背后的附加價(jià)值

回看當(dāng)時(shí)的土拍資訊，該地塊的綜合素質(zhì)非常高，除了軌交優(yōu)勢(shì)，還配建6班幼兒園+54班學(xué)校。這樣的強(qiáng)交通+優(yōu)質(zhì)教育的王牌組合，還是越秀地產(chǎn)與貝好家在廣州聯(lián)手打造的第一盤(pán)，兩宗地塊拿地總價(jià)11.29億元，平均成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡（未扣除配建，按總建面算）；但宗地可售面積僅55660㎡，折后可售樓面價(jià)及稅點(diǎn)達(dá)約2.09萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目60%的建面用于配套建筑——3.6萬(wàn)㎡的教育用地，配建6版幼兒園和54班九年制中小學(xué)；以及3.75萬(wàn)㎡的道路綠地，含公交站、周邊綠地、配建蒸發(fā)實(shí)驗(yàn)室等。按照整體的配件成本，項(xiàng)目配建折合到可售單方預(yù)計(jì)約1.2萬(wàn)/㎡，這意味著項(xiàng)目不僅要造好房子，更造學(xué)校、造公園、造配套。

（ 來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局截圖）

為保證周邊的配建充分提升，項(xiàng)目整體實(shí)際的樓面價(jià)去到3.3萬(wàn)/㎡，再加上基本的建筑成本，運(yùn)營(yíng)成本，項(xiàng)目成本接近5萬(wàn)/㎡，這種“造城式”投入，讓價(jià)格不再是唯一標(biāo)尺，“醇熟配套+硬核配置+戶型產(chǎn)品”的綜合打分，才是嘉悅云啟最值得關(guān)注的核心。

（實(shí)拍圖）

作為2025年白云區(qū)的現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)，嘉悅云啟自亮相便引發(fā)全城關(guān)注，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。其營(yíng)銷(xiāo)中心于8月初正式開(kāi)放，首日到訪客戶超千人，線上咨詢量突破2000組，目前項(xiàng)目已啟動(dòng)凍資登記，首日客戶登記已超100組，熱度持續(xù)攀升。

（實(shí)拍圖）

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別等規(guī)劃了！交通、商業(yè)、學(xué)校配套都是現(xiàn)成的

買(mǎi)房選地段，說(shuō)白了就是圖方便。

嘉悅云啟的軌交優(yōu)勢(shì)無(wú)需多言。作為嘉禾望崗站（2/3/14號(hào)線）的TOD上蓋項(xiàng)目，其與地鐵的物理距離僅約50米。這種出門(mén)即上地鐵的便捷性本身就是不可復(fù)制的硬通貨。

周邊配套的成熟度同樣值得關(guān)注。云門(mén)NewPark就在對(duì)面，過(guò)條馬路就是在建的山姆（預(yù)計(jì)2027年年中開(kāi)業(yè)，最終開(kāi)放時(shí)間以政府官方通知為準(zhǔn)）；市八醫(yī)院（三甲）就在附近；至于孩子上學(xué)，華師附中系等學(xué)校環(huán)繞周邊。

這些現(xiàn)成的配套，就是房子最實(shí)在的價(jià)值。

據(jù)說(shuō)這些配套，只是嘉悅云啟最基礎(chǔ)的價(jià)值底盤(pán)，在此之上項(xiàng)目更以不計(jì)成本的投入，打造園林、戶型等產(chǎn)品價(jià)值。

大膽預(yù)測(cè)，嘉悅云啟將成為廣州下一個(gè)“日光盤(pán)”。

2/

住得舒服才是真本事，這盤(pán)在設(shè)計(jì)上花了不少心思

現(xiàn)成的配套只是基礎(chǔ)，住得舒不舒服還得看小區(qū)本身的設(shè)計(jì)。嘉悅云啟這方面，確實(shí)下足了功夫。

那么它是怎么做的呢？

看目前的規(guī)劃，它是TOD5.0的升級(jí)之作，融合樞紐+商業(yè)+公園+社區(qū)的TOD范本。

看產(chǎn)品，它是延續(xù)越秀天字系的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，按酒店標(biāo)準(zhǔn)造盤(pán)，從園林到戶型全維度迭代。

社區(qū)整體抬高約15-16米，打破樞紐=喧囂的固有認(rèn)知，形成一座相對(duì)獨(dú)立的立體浮島社區(qū)。項(xiàng)目南側(cè)白海面涌是政府主導(dǎo)的生態(tài)治理與景觀，項(xiàng)目自己升級(jí)濱水場(chǎng)景營(yíng)造，去打造罕見(jiàn)的濱水地鐵社區(qū)。

從社區(qū)場(chǎng)景營(yíng)造來(lái)看，嘉悅云啟的園林設(shè)計(jì)不同于常見(jiàn)的觀賞性園林，項(xiàng)目規(guī)劃的漂浮客廳、浮島草坪、未來(lái)列車(chē)樂(lè)園、卡路里全時(shí)活力帶等六大全齡浮島聚場(chǎng)，能夠覆蓋全齡段的社交需求

（過(guò)程方案，以最終落地方案為準(zhǔn)）

3/

面積段已敲定！全南向！建面約83-126m2三至四房！

當(dāng)社區(qū)的外部配置已足夠硬核，戶型更需經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。

當(dāng)多數(shù)戶型還在糾結(jié)“能不能住下”時(shí)，嘉悅云啟考慮的是“如何住得舒適、自在”。項(xiàng)目全盤(pán)選用T5樓型，陽(yáng)光電梯廳，全戶型朝南，四至五開(kāi)間采光設(shè)計(jì)，冬暖夏涼+超長(zhǎng)采光。

據(jù)了解，嘉悅云啟的戶型將打造三大創(chuàng)新場(chǎng)景。LDK社交方廳，把廚房、餐廳、客廳可形成一個(gè)開(kāi)放空間；陽(yáng)臺(tái)也很亮眼，比一般戶型的陽(yáng)臺(tái)大不少，站在這兒能直接看到濱水風(fēng)景和小區(qū)園林；主臥更不用說(shuō)，270°的環(huán)幕設(shè)計(jì)，視野特別開(kāi)闊，通透又舒服。

（以上戶型僅作意向參考，以最終落地方案為準(zhǔn)）

回到最初的問(wèn)題：越秀貝好家?嘉悅云啟5萬(wàn)+/㎡，除了地鐵，還有什么能打？

總結(jié)來(lái)說(shuō)：同等價(jià)位，它的位置更核心，配套更成熟，配置更超前。

全方位理性分析，5萬(wàn)+/㎡的定價(jià)，不是溢價(jià)，而是“價(jià)值超越下的合理數(shù)字”。

若想深入感受這份價(jià)值的真實(shí)分量，不妨走進(jìn)已開(kāi)放的營(yíng)銷(xiāo)中心親身感受下。