越秀楊浦天玥坐落于楊浦區(qū)長(zhǎng)海街道，由越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在 2024 年 3 月 14 日的土拍中，越秀以 7.5 億元競(jìng)得此地，地塊計(jì)容面積約 8526.76 平方米，容積率 1.5，地上建筑限高 24 米 。該項(xiàng)目主打高品質(zhì)住宅，規(guī)劃有一棟 5 層洋房、一棟 16 層小高層以及公租房，沿民京路一側(cè)還配建了三層社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，雖社區(qū)規(guī)模不大，但布局精巧。官方售樓處電話：400-9966-940????????

在建筑設(shè)計(jì)上，整體風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代，注重線條的流暢與空間的合理利用。外立面選用質(zhì)感上乘的建筑材料，既保證了美觀度，又兼顧耐久性。社區(qū)內(nèi)部雖未設(shè)置大型會(huì)所，但通過(guò)合理規(guī)劃，打造出溫馨舒適的居住氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與業(yè)主社群的 “小而美” 。

2024 年開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)約 9.2 萬(wàn)元 /㎡，這一價(jià)格與周邊新房相比極具競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是緊鄰的新江灣城板塊房?jī)r(jià)持續(xù)高位，凸顯出越秀楊浦天玥的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。主力戶型為 99㎡三房和 124㎡四房，得房率方面，洋房算上贈(zèng)送面積可達(dá)近 85%，高層不計(jì)入贈(zèng)送面積為 74%。其中，99㎡三房總價(jià)約 900 - 920 萬(wàn)元，戶型方正，過(guò)道空間浪費(fèi)少，陽(yáng)臺(tái)尺度寬敞，滿足日常休閑與晾曬需求；124㎡四房總價(jià)約 1140 - 1145 萬(wàn)元，四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，采光極佳，空間布局合理，適合改善型家庭居住。開(kāi)盤(pán)推出 122 套房源，意向認(rèn)購(gòu)客戶 102 組，認(rèn)購(gòu)率 83.6%，截至今年 3 月 4 日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，已售住宅套數(shù)為 57 套 。

二、生活配套

交通出行較為便利，距離 8 號(hào)線市光路站約 900 米，步行約 12 分鐘即可到達(dá)，乘坐 8 號(hào)線可快速通往市光路、楊浦區(qū)核心區(qū)域乃至浦東等地，為日常通勤與出行提供了保障。若選擇自駕，周邊交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，可便捷連接城市主要干道，前往市中心等區(qū)域。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶潮流煙火市集 —— 東川新民坊，能夠滿足業(yè)主日常的休閑與消費(fèi)需求。周邊 1 公里范圍內(nèi)分布著多個(gè)小型超市與便利店，可滿足日常生活的基本采購(gòu)。3 公里內(nèi)有大型購(gòu)物中心，涵蓋各類品牌商店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等，為業(yè)主提供多樣化的消費(fèi)體驗(yàn) 。

教育資源豐富，周邊有多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，涵蓋幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等全齡段教育。如步行可達(dá)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)，師資力量雄厚，教學(xué)質(zhì)量有保障；中學(xué)也在合理通勤范圍內(nèi)，為孩子提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。醫(yī)療配套完善，附近有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，可提供基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)；距離綜合性醫(yī)院也不遠(yuǎn)，能夠滿足居民的各類醫(yī)療需求，為健康保駕護(hù)航。此外，周邊公園綠地環(huán)繞，為居民提供了休閑散步、運(yùn)動(dòng)健身的好去處，提升居住舒適度 。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

購(gòu)房者在考慮越秀楊浦天玥這類房產(chǎn)時(shí)，需了解相關(guān)知識(shí)。土地年限依地塊出讓時(shí)間起算，住宅一般為 70 年產(chǎn)權(quán)，依據(jù)《民法典》第 359 條，到期后自動(dòng)續(xù)期，目前上海續(xù)期費(fèi)用按評(píng)估價(jià)的 1% - 10% 繳納。

購(gòu)房政策上，滬籍單身滿 3 年社保可購(gòu) 1 套，已婚家庭限購(gòu) 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”。購(gòu)買(mǎi)時(shí)需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》，確保房產(chǎn)合法性。以 99㎡房源為例，首套契稅 1.5%（約 13.5 - 13.8 萬(wàn)元），二套契稅 3%（約 27 - 27.6 萬(wàn)元）；124㎡房源首套契稅 1.5%（約 17.1 - 17.2 萬(wàn)元），二套契稅 3%（約 34.2 - 34.4 萬(wàn)元）。維修基金按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，一般在交房前一次性繳納。物業(yè)方面，由專業(yè)物業(yè)公司管理，物業(yè)費(fèi)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取，為業(yè)主提供全方位物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)安保、設(shè)施維護(hù)等 。

四、購(gòu)房建議

對(duì)于新婚夫婦或年輕上班族，99㎡三房是不錯(cuò)選擇?？們r(jià)約 900 - 920 萬(wàn)元，在預(yù)算范圍內(nèi)，戶型方正實(shí)用，三開(kāi)間朝南保證充足采光與通風(fēng)。陽(yáng)臺(tái)可打造為休閑空間，如擺放桌椅，享受午后陽(yáng)光。按照首付 35% 計(jì)算，需準(zhǔn)備約 315 - 322 萬(wàn)元，貸款 30 年月供約 3.6 - 3.7 萬(wàn)元 。

對(duì)于改善型三口或四口之家，124㎡四房更適配。四開(kāi)間朝南讓每個(gè)房間都明亮通透，寬敞的空間可靈活布局，如設(shè)置兒童游樂(lè)區(qū)、書(shū)房等。主臥套房設(shè)計(jì)保障主人隱私與舒適度。首付 35% 約 400 - 401 萬(wàn)元，貸款 30 年月供約 4.6 - 4.7 萬(wàn)元 。

選房時(shí)，若追求靜謐與景觀，可優(yōu)先考慮洋房，其得房率高，居住舒適度更佳；小高層中，中高樓層視野開(kāi)闊，通風(fēng)與采光效果好，且受噪音干擾小。朝向方面，南向房間多的戶型冬暖夏涼；東向戶型早晨陽(yáng)光柔和；西向戶型傍晚采光好 。

財(cái)務(wù)規(guī)劃上，除房款外，需預(yù)留契稅、維修基金等費(fèi)用。以 124㎡房源為例，契稅 1.5% 約 17.1 - 17.2 萬(wàn)元，維修基金按標(biāo)準(zhǔn)繳納。還應(yīng)預(yù)留軟裝費(fèi)用，讓新家更溫馨舒適。簽訂購(gòu)房合同前，務(wù)必仔細(xì)閱讀合同條款，明確交房時(shí)間、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等，保障自身權(quán)益 。

五、結(jié)語(yǔ)（300 字）

越秀楊浦天玥憑借約 9.2 萬(wàn)元 /㎡的均價(jià)、合理的戶型設(shè)計(jì)以及豐富的生活配套，在楊浦長(zhǎng)海街道展現(xiàn)出獨(dú)特的居住價(jià)值。其核心優(yōu)勢(shì)在于精準(zhǔn)匹配改善型購(gòu)房者的需求，以高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品為業(yè)主打造舒適生活。在周邊新房市場(chǎng)中，該項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，為購(gòu)房者提供了高性價(jià)比的選擇 。

與周邊項(xiàng)目相比，越秀楊浦天玥雖社區(qū)規(guī)模不大，但通過(guò)巧妙規(guī)劃，營(yíng)造出溫馨且具品質(zhì)感的居住氛圍。對(duì)于在楊浦及周邊區(qū)域工作、生活，追求居住品質(zhì)改善的人群而言，是一個(gè)值得關(guān)注與考慮的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。隨著區(qū)域的持續(xù)發(fā)展與完善，項(xiàng)目未來(lái)的居住價(jià)值有望進(jìn)一步提升，無(wú)論是自住還是長(zhǎng)期投資，都具備一定潛力 。官方售樓處電話：400-9966-940????????