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曾經，在杭州新房限價時代，倒掛的價差是大家最關注的。因為“遍地都是”二手房價格高于新房，很多人都覺得可以“閉眼搖”。

而今，限價放開，新房二手房價格逐漸拉平，樓市邏輯徹底改寫——新房“卷”起了品質；二手房則降價“博關注”。

當?shù)箳靸r差消失，房子終將回歸居住的本質。

我們采訪了幾位“限價紅利”親歷者的故事，并對話多位業(yè)內專家，一起來回看這場樓市變局中的真實博弈。

二手房稅費、中介費多掏50萬元

VS新房“白撿”40萬車位

鄭哥 80后

2024年9月購入

首開的運河新城板塊濱運·錦繡里

當時與周邊同類二手房倒掛差價：至少3000元/平方米

鄭哥一家的生活半徑都圍繞著拱宸橋，習慣了運河邊的生活環(huán)境，所以一直在考慮的終極改善新房，也選在拱墅區(qū)運河新城板塊。

去年的此時，他正在一邊看二手房，一邊搖號新房。

運河新城板塊“賣相”較好的二手次新房，有河語光年府、風尚望和灣、天閱云合源等。

鄭哥當時看中了一套萬科河語光年府139平方米的房源，西邊可以看到大運河。他想還到590萬元，房東咬住600萬元不放，折合單價超過4.3萬元/平方米。

他放棄了，因為算了筆賬，除了房款本身，次新房不滿2年需要交營業(yè)稅，還有自己要交的契稅和中介費，七七八八還要再掏出近50萬元。

而當時板塊內的新房濱運·錦繡里，至少有3000元/平方米的“倒掛”優(yōu)惠。更讓他心動的是還送一個車位，相當于撿了約40萬元的便宜。

同等價格，新房更“香”。鄭哥和愛人一合計，果斷奔去搖號，最終幸運搖中169平方米的小高層大戶型。

開盤前突降房產新政

“30周歲以上未婚單身”

喜獲優(yōu)先權

小楊 85后

2020年9月購入融創(chuàng)金成·杭源里

當時與周邊同類二手房倒掛差價：至少15000元/平方米

“2019年、2020年的新房市場很火熱，很難搖到號?！眮碜酝馐〉男町敃r準備結婚，和男友滿杭州跑，拱墅、濱江、蕭山、余杭……“比較熱門的盤，都搖了個寂寞?！?/strong>

重點是，一些好地段的二手房價格也在往上走，“倒掛”不斷加大。

“我的兩個好閨蜜都住在拱墅區(qū)，她們一直希望我也買在拱墅，方便串門?！鼻》晟咸谅犯浇暮荚蠢镩_盤，小楊摩拳擦掌加入了搖號大軍。

杭源里周邊的老小區(qū)較多，往南有2002年建成的盛德嘉苑、1998年建成的假山新村等，價格比新房便宜，但畢竟不是一個時代的產物，產品布局和體驗感和新小區(qū)完全不同。

朝北往樂堤港方向，有改善品質盤遠洋公館，但掛牌均價讓小楊倒吸涼氣，“當時杭源里的限價，是48000元/平方米。遠洋公館至少要高15000-20000元/平方米，如果買140平方米的房子，總價至少高出上百萬元?！?/strong>

“當時買限價新房沒有捷徑，搖號全靠運氣?！毙钫f。

但杭源里開盤前，轉機出現(xiàn)了。2020年9月5日，杭州出臺房產新政，其中包含“30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄有搖號傾斜”的政策。剛過30的小楊，恰在傾斜人群之列。憑借這一優(yōu)勢，她喜提中簽。

如今，杭源里已經交付，小楊也升級成為寶媽，“后來房價整體回調，但杭源里周邊次新房價格仍然堅挺。小區(qū)氛圍很好，經常舉辦一些社群活動，幸福感挺強，很慶幸那次能搖中！”

更高品質標準的新房

對改善型的二手房

會起到較強的壓制作用

近期我們團隊的研究發(fā)現(xiàn)，盡管當年限價引發(fā)“萬人搖”，但整體而言，新房限價對二手房價格是有明顯抑制作用的。換言之，新房價格上不去，二手房價格也上不到哪里去?，F(xiàn)在限價取消，這種抑制效應可能會削弱。但其實還有一個變量，就是今后的新房是更高品質標準，無論戶型、配套，還是層高、隔音等，都會對改善型購房者有較大吸引力。那么對改善型的二手房會起到較強的壓制作用。疊加今年以來杭州土地出讓的數(shù)量和質量較高，預期放開限價后的新房，上市后仍會對二手房市場產生較大壓力。

——浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院副研究員，博士生導師 張燕江

性價比較高的“老破大”

受新房限價放開的影響較小

限價放開，加上住宅建設標準的迭代，未來市場上的好房子將會越來越多。如果你最近看過新房項目，一定會有切身的體會?，F(xiàn)在新房小區(qū)從門頭到公區(qū)，從會所到戶型、裝修，甚至地下車庫，都跟之前的新房小區(qū)有不同程度的代際差。

不限價時代的房子，對于不同的二手房，會有不同的影響和沖擊。

影響最大的是板塊內頭部梯隊的二手房。目前新房項目在定價前，會參考同板塊品質高、銷量大的二手房售價。那么在價格相當?shù)那闆r下，新房普遍產品力更勝一籌，對于改善型購房者來說，肯定“買新不買舊”，因此對板塊內頭部的二手房影響最大。

板塊內交付5-10年的次新房也會受到較大沖擊。這批房子多數(shù)為市場上原本高歌猛進的產品。但因為當年樓面價高、市場較好，產品的投入動力不足，也就是說，房子的品質普普通通。而眼下的新盤，哪怕總價200多萬元的剛需類產品，也能做出各種主題會所、恒溫泳池、地暖新風。而且受益于計容規(guī)則的調整，新房項目的得房率，也有一定提升空間，所以對原先這批“出貨量大”的次新房會形成明顯壓制。

不過，對于板塊內性價比較高的“老破大”，則影響較小。因為雙方的優(yōu)勢和購房群體都是不一樣的。

——杭州貝殼研究院院長上官劍

新房已經轉向主打高品質

二手房只能繼續(xù)主打性價比

在限價時代，一手房無論是剛需還是改善，都逃不開一個“高性價比”。現(xiàn)在限價放開了，開發(fā)商開始“卷品質”，以匹配與品質相對應的價格。接下來就會出現(xiàn)新的格局：新房最大亮點是主打一個高品質（在對標各自價格區(qū)間段和產品定位的基礎上）；二手房則繼續(xù)主打性價比。現(xiàn)階段二手房掛牌量在高位運轉，一些限價期間買進的改善型次新房，沒那么香沒那么搶手了，只能靠降一降價格來博買家關注。所以對于原先奔著投資的一些客戶來說，這筆買賣恐怕就不劃算了。

——上海易居房地產研究院副院長嚴躍進

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

通訊員 章涵芝

編輯 陳伊

審核 毛迪 邵宇峰

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