近日有江蘇網(wǎng)友爆料，南京市浦口區(qū)威尼斯水城的二手房價七月份下跌有點大啊，已經(jīng)跌破9千/平，這是2010年的價格。

房價真的已經(jīng)回到15年前了，下跌也是好事，讓原來買不起房的人看到希望了。

• 這究竟是咋回事？

我們來仔細看看該網(wǎng)友提供的信息。

這是南京一個叫威尼斯水城的樓盤在7月26日成交的一套房信息。數(shù)據(jù)顯示，該房2室2廳85平米，成交單價為8886元，總價76萬。

無獨有偶，此前就有當?shù)鼐W(wǎng)友發(fā)帖，南京橋北房價下降這事，可太讓人唏噓了。就說威尼斯水城第十街區(qū)，有套88.23㎡的房子，從最初掛牌173萬，一路降到100萬，狂降63萬。還有旭日愛上城第三區(qū)，一套91㎡的房子7天直降80萬。

有人說橋北房子跌了三分之二，自住倒也不用太在意漲跌，有個遮風擋雨的地方就行。租房的話，年紀大了可能還租不到。而且很多不買房的人，錢也沒存下來。相比之下，買房的人有壓力，反而更積極向上，努力為自己的小窩奮斗。

更有網(wǎng)友爆料稱，“虧掉100萬，還沒人接盤。”南京威尼斯水城業(yè)主群里這句話刷屏。

貝殼最新數(shù)據(jù)：掛牌價兩年跌18%，成交周期拉到210天。外地買家撤了，本地人也繞著走——年年“看?！钡牡屯輩^(qū)，地鐵口再近也勸退。

限售+限貸鎖死流動性，有房東降價30萬只求脫手。搜了下，同片區(qū)2016年高位沖2.8萬/㎡，如今1.9萬/㎡成交都難。隔壁江浦新城、河西南也跌，但幅度小一半。業(yè)內(nèi)說，買房人現(xiàn)在先看排水系統(tǒng)再看學(xué)區(qū)，投資屬性退潮，居住體驗排第一。

針對此事，有網(wǎng)友評論，一般常態(tài)是買漲不買跌，還會“跌跌不休”下去的，俺現(xiàn)在就是準備好鈔票，屆時抄底！

有網(wǎng)友表示，9000頂多算是15年的價格，15年天潤城新房也就8800+。

說到南京江北房價，近日有江蘇網(wǎng)友發(fā)帖，南京江北房價降的這么離譜嗎？從435萬降到了168萬？虧了267萬啊。就算兩口子一年存10萬，需要上26.7年的班啊。真的是太慘了…

真的心疼那些高位上車的兄弟姐妹，現(xiàn)在也只能認栽愿賭服輸了。我也是不理解為啥同一個小區(qū)，為啥掛牌價差距這么大？和買房時一樣一房一價？那這些低價的是啥原因？

不過話說回來，南京江北那幾年真的炒房炒瘋了，聽說這個小區(qū)高峰期41000一個平方。而且還是帶地暖帶新風系統(tǒng)的精裝房吧？小區(qū)位置也是很偏，出行不方便，去市里只能開車。

我覺得這房價還沒到底呢，不要急，慢慢來，再過幾年可能還會更便宜。我們來一起看看該網(wǎng)友提供的信息。這是一個叫保利西江月樓盤的成交資料對比。

根據(jù)上圖顯示，一套105平米的房子，在2021年5月成交單價是41318元，總價高達435萬。到了2025年5月，一套122平米的房子，成交單價跌至13738元，成交總價僅為168萬。按單價推算，房子僅僅4年市值縮水超67%。

• 那南京當前的房價究竟如何呢？

有網(wǎng)友爆料，南京樓市真是冰火兩重天。河西南、江核二手房跌得慘不忍睹，河西南部分樓盤跌破3萬，像魯能公館一套88㎡頂樓毛坯小三房單價現(xiàn)2.86萬/㎡，比2021年跌了不少；江核部分樓盤直降4千，正榮潤江城一套88㎡房源單價1.8萬/㎡，4年跌幅超60%。

但學(xué)校周邊的陪讀房和極小戶型、低總價學(xué)區(qū)房卻特別堅挺。金陵中學(xué)附近華僑路26號，150平月租12200元，比河西青奧豪宅還高；中華中學(xué)附近金基匯錦國際7月租出12套房，奧體新城青銅園也有10套租房成交，租金動輒5、6千/月。為了孩子上學(xué)，家長們擠破頭也要拿下這些房子。

一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，南京二手房掛牌量即將突破20萬套。雖然近期二手成交量還可以，但是始終跑不贏掛牌速度。

我們再來看看二手房價格走勢。從某平臺最近半年趨勢來看，總體趨于小幅下滑，但是價格波動不大，目前單價在24000元以上。

也就是說，如今二手房交易存在以價格換銷量的現(xiàn)狀。而新房的趨勢更趨于穩(wěn)定，總體單價守住在30000左右。

根據(jù)媒體最新報道，2025年1-7月，南京新房市場住宅供應(yīng)124.86萬㎡，成交182.46萬㎡，成交均價27734元/㎡。

截止7月30日，本月南京新房市場住宅供應(yīng)9.60萬㎡，成交面積20.12萬㎡，成交均價28792元/㎡，120-144㎡面積段改善戶型最為熱銷，500萬以上總價段房源成交面積占比最高。

從區(qū)域來看，1-7月江寧區(qū)(40.63萬㎡)、浦口區(qū)(27.53萬㎡)、棲霞區(qū)(25.02萬㎡)成交量領(lǐng)跑。目前居民收入房價預(yù)期以及市場整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計新房項目之間分化行情將延續(xù)，市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場供需關(guān)系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。

而上述一些小區(qū)價格狀況，符合市場經(jīng)濟規(guī)律，也是當前部分樓盤的真實寫照。價格波動起伏，都是市場需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來看，當前南京樓市大體處于相對穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當然對比高位是肯定跌了不少。

一句話，房子是用來住的，不是用來炒的。對于剛需購房者是個機會，但是購房前需要盤點家庭經(jīng)濟狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個長期工程。

對此，你怎么看呢？