01

黃奇帆曾用幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，揭示了1990年代中后期房改啟動以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)令人咋舌的擴張速度及其積累的系統(tǒng)性張力。

1990年，全國商品房銷售額大約是406億元人民幣，而到了行業(yè)巔峰的2021年。

這個數(shù)字達到了驚人的 18.2萬億元人民幣，三十年間，膨脹了超過448倍！

可以說他對房地產(chǎn)的洞察，絕非一朝一夕之功，早在2023年前后，當市場對“小陽春”仍抱有不切實際的幻想時。

他已敏銳捕捉到結(jié)構(gòu)巨變的前兆，反復強調(diào)，中國房地產(chǎn)市場的底層邏輯已發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化。

基于城鎮(zhèn)化速度放緩、人均住房面積提升及適齡購房人口減少等核心因素。

全國新房年需求量已從高峰時的約18億平方米，逐步回落至10億平方米左右的新平臺，需求主力正從“首次置業(yè)”轉(zhuǎn)向“改善型需求”。

對此黃奇帆前瞻性地提出，未來幾年，部分城市將普遍出現(xiàn)新房成交面積、土地出讓金收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比均下降約20%的現(xiàn)象。

這不是短期波動，而是供需新平衡形成過程中的必然體現(xiàn)，是市場對過去高增長模式的修正。

依賴“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊有開發(fā)模式已走入死胡同。

未來房企的生存與發(fā)展，必須建立在合理負債、穩(wěn)定現(xiàn)金流和提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務的基礎(chǔ)之上，行業(yè)將經(jīng)歷一輪深刻且殘酷的洗牌與整合。

2025年已過大半，數(shù)據(jù)無情地佐證了黃奇帆的判斷，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示。

1-6月全國商品房銷售面積同比下降18.7%，土地市場持續(xù)低溫運行，多個重點城市土地出讓金同比降幅顯著。

曾經(jīng)風光無限的頭部房企，在債務重壓下步履蹣跚，行業(yè)格局正經(jīng)歷劇烈重塑。

不得不說預言被驗證的過程，也是行業(yè)陣痛顯現(xiàn)的過程，當前房地產(chǎn)市場面臨的危機，是多重因素疊加共振的結(jié)果。

02

最明顯的是購房者普遍持幣觀望，入市意愿低迷，開發(fā)商降價促銷效果甚微。

二手房市場掛牌量激增但成交周期顯著拉長，流動性幾近枯竭，市場陷入“越冷越無人買，越無人買越冷”的負向循環(huán)。

盡管部分頭部企業(yè)債務重組取得進展，但大量中小房企債務風險仍在持續(xù)暴露。

項目停工、延期交付問題頻發(fā)，不僅嚴重損害購房者權(quán)益，更沖擊著金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2025年房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券到期規(guī)模仍處高位，償債壓力巨大。

土地出讓金作為地方政府重要財源的大幅縮水，直接影響了地方財政收支平衡。

部分對土地財政依賴度高的城市，基建投資、公共服務支出能力受到制約，對區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定運行帶來挑戰(zhàn)。

財政壓力也迫使地方政府更加審慎地對待土地供應和新城開發(fā)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動全身，其持續(xù)低迷已對鋼鐵、水泥、建材等相關(guān)行業(yè)造成嚴重沖擊，部分企業(yè)訂單銳減，經(jīng)營困難，就業(yè)壓力隨之增大。

面對嚴峻形勢，國家層面果斷出手，設(shè)立保障基金，該基金的核心職能是直接注資符合條件的困難項目，優(yōu)先用于“保交樓”。

確保已售出住房能夠按期、保質(zhì)交付到購房者手中，保障最根本的民生權(quán)益。

同時首付比例歷史性下調(diào)，全國范圍首套房首付比例統(tǒng)一降至15%，二套房降至25%，顯著降低購房門檻。

相對應的取消全國層面房貸利率下限，各地可自主決定，部分城市首套房利率已降至3%左右的歷史低位。

03

這一輪史詩級救市，絕非僅為短期托市，通過“國家隊”基金直接介入“保交樓”。

是對社會最痛點——民生問題——的最強有力回應，直接穩(wěn)定了數(shù)百萬購房家庭的核心利益。

同時，為房企注入流動性，緩解其資金鏈斷裂風險，防止風險無序蔓延至金融系統(tǒng)，這是當前最緊迫的任務，是穩(wěn)定大局的基石。

而史無前例的降首付、降利率等政策組合拳，其核心在于“降門檻”與“降成本”雙管齊下。

通過降低購房的初始資金壓力和長期持有成本，顯著提升居民購房的支付能力和意愿。

旨在打破觀望僵局，逐步修復市場信心，最終實現(xiàn)“量”的企穩(wěn)回升，形成正向循環(huán)。

至于推動行業(yè)加速轉(zhuǎn)型，國家在紓困的同時，正以有形之手強力推動市場加速出清過剩供給，擠壓無效產(chǎn)能，引導資源向穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企集中。

更重要的是，通過收儲存量房轉(zhuǎn)保障房，探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式——從增量擴張轉(zhuǎn)向存量運營，從單一的商品開發(fā)轉(zhuǎn)向覆蓋更廣的住房保障體系。

這為行業(yè)的未來指明了方向：告別“三高”粗放增長，擁抱精細化、服務化、可持續(xù)的新發(fā)展模式。

而如此大規(guī)模的政策組合拳落地顯效需要時間，市場信心的修復是一個漸進過程，難以一蹴而就。

“三個20%”所代表的深度調(diào)整態(tài)勢，在2026年仍將是市場主旋律，尤其是在部分前期過熱、庫存壓力巨大的城市，房企分化整合將進一步加劇。

不過這并非是唱衰的哀鳴，而是市場回歸理性必經(jīng)的蛻變。

國家出手，既救急更謀遠，其深意在于：唯有告別舊模式的高歌猛進。

方能在新平衡的基石上，重建一個服務于民生福祉、匹配于高質(zhì)量發(fā)展的健康行業(yè)。