近日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)第九次全體會(huì)議，明確提出要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

這一表態(tài)較今年6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述，在政策的積極主動(dòng)性上更進(jìn)一步。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲軟，購(gòu)房與開(kāi)發(fā)投資預(yù)期雙降，庫(kù)存壓力持續(xù)高企，在此背景下，中央的最新定調(diào)引發(fā)廣泛關(guān)注。

市場(chǎng)普遍猜測(cè)，后續(xù)是否會(huì)有更大力度的樓市松綁政策出臺(tái)，以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)。

事實(shí)上，從數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是銷(xiāo)售端還是投資端，都顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待政策托底。

01

對(duì)于當(dāng)下樓市為何會(huì)表態(tài)“撐樓市”，其實(shí)大家都心知肚明。

主要是7月數(shù)據(jù)太差了。

7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)堪稱(chēng)“冰點(diǎn)”，成為推動(dòng)政策加碼的重要因素。

單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅0.57億平米，銷(xiāo)售額0.53萬(wàn)億元，環(huán)比分別暴跌45.8%和47.5%。

這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄：銷(xiāo)售面積為2009年以來(lái)同期最低，銷(xiāo)售額則降至2015年以來(lái)同期新低。

如此大幅的環(huán)比下滑，直觀(guān)反映出新房市場(chǎng)成交的慘淡，也意味著購(gòu)房群體的觀(guān)望情緒達(dá)到了新的高度，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低。

不僅終端銷(xiāo)售遇冷，前端開(kāi)發(fā)投資的頹勢(shì)也在加劇。

今年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降12%，這是近28個(gè)月以來(lái)的最大降幅，且下降趨勢(shì)不斷加速。

從階段性數(shù)據(jù)看，1-4月降幅為10.3%，1-5月擴(kuò)大至10.7%，1-6月進(jìn)一步增至11.2%，到1-7月降幅已達(dá)12%，每次統(tǒng)計(jì)周期的降幅擴(kuò)大幅度均在增加。

這種“加速探底”的態(tài)勢(shì)表明，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心持續(xù)不足，投資意愿大幅萎縮。

前端投資與后端銷(xiāo)售的雙重低迷，形成了惡性循環(huán)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)變得愈發(fā)迫切，也讓更大力度的政策支持顯得尤為必要。

02

數(shù)據(jù)背后，是一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的艱難日子。

我們不妨看幾個(gè)數(shù)據(jù)。

盡管去庫(kù)存已成為政策重點(diǎn)，但當(dāng)前樓市的庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，且呈現(xiàn)總量持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

2024年4月，高層會(huì)議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這是自2016年全國(guó)性去庫(kù)存后，時(shí)隔8年再次將“消化存量”提上日程。

然而，從實(shí)際數(shù)據(jù)看，庫(kù)存去化效果尚未完全顯現(xiàn)。

2023年底，全國(guó)商品房待售面積為6.7億㎡；2024年全年，在去庫(kù)存政策推動(dòng)下，待售面積不降反增，達(dá)到7.5億㎡。

截至今年7月末，這一數(shù)字進(jìn)一步攀升至7.6億㎡。

雖然相較于此前的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前新房待售面積的增幅已有所放緩，顯示出去庫(kù)存措施在一定程度上遏制了庫(kù)存快速膨脹的勢(shì)頭，但總量持續(xù)走高的趨勢(shì)仍未改變。

高庫(kù)存不僅占用大量市場(chǎng)資源，還會(huì)進(jìn)一步壓制房?jī)r(jià)，加劇開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對(duì)市場(chǎng)信心形成負(fù)面影響。

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，必須有效緩解庫(kù)存壓力。

因此，未來(lái)政策的側(cè)重點(diǎn)大概率仍會(huì)圍繞去庫(kù)存展開(kāi)，如鼓勵(lì)改善型住房需求、加大政府收儲(chǔ)力度等，通過(guò)多種手段消化存量，為市場(chǎng)減負(fù)。

03

但對(duì)樓市，大家要有個(gè)心理預(yù)期。

中央只是托底，并不代表回升。

需要明確的是，中央提出“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，核心目標(biāo)是“托底”而非“刺激回升”，這一定位與“房住不炒”的總基調(diào)一脈相承。

高層早已明確，房地產(chǎn)不再作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，而是要回歸居住屬性，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

因此，即便后續(xù)出臺(tái)松綁政策，其目的也是防止市場(chǎng)過(guò)度下滑，而非推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。

從市場(chǎng)規(guī)律看，未來(lái)房?jī)r(jià)若出現(xiàn)回升，更可能是結(jié)構(gòu)性、分化性的，而非全國(guó)普漲。

其動(dòng)力將主要來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面的改善和居民投資預(yù)期的自然修復(fù)，政策僅起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

例如，廣州作為一線(xiàn)城市中較早全面解除限購(gòu)的城市，其房?jī)r(jià)自去年9月以來(lái)仍呈下跌態(tài)勢(shì)，今年5月新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別下降10.4%和12.5%，這表明單純依靠政策松綁難以逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

此外，近期政策表述中“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)明確，房地產(chǎn)政策仍處于“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的框架內(nèi)，這意味著不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模、高強(qiáng)度的刺激措施。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，置換或改善住房需求可把握政策窗口，但需理性看待市場(chǎng)走勢(shì)，避免對(duì)房?jī)r(jià)反彈抱有過(guò)高預(yù)期；對(duì)于開(kāi)發(fā)商，則應(yīng)聚焦去庫(kù)存和資金回籠，適應(yīng)市場(chǎng)新定位。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。