現(xiàn)在房地產(chǎn)處在最關(guān)鍵的時(shí)刻，因?yàn)榕宄@個(gè)才知道接下來的樓市政策該如何布局。所以，房地產(chǎn)當(dāng)前面臨的問題有哪些，為何止跌回穩(wěn)壓力這么大？何時(shí)才能判斷樓市真的已經(jīng)觸底？未來房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)又在哪里？

8月19日，廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受媒體采訪時(shí)表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍在深度進(jìn)行，其持續(xù)的時(shí)間比市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)更長(zhǎng)一些。樓市調(diào)整有著更為深層次的背景。

連平認(rèn)為有多方面的原因，一是人口負(fù)增長(zhǎng)和老齡化的影響對(duì)房地產(chǎn)是中長(zhǎng)期的；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程也在持續(xù)減慢；三是宏觀經(jīng)濟(jì)影響導(dǎo)致居民購(gòu)房能力減弱；四是老百姓居住水平已經(jīng)處在中等偏高水平，改善需求減弱；五是居民部門杠桿率依然處在高位；六是庫(kù)存水平處于歷史高位。

在這樣的背景下，樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)依然不牢固，全國(guó)房?jī)r(jià)有漲有跌，不過前不久連平曾表示，2025年仍然面臨不小的下行壓力。下半年很可能是本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整轉(zhuǎn)向逐步走穩(wěn)的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)整了4年多時(shí)間，供需雙方的態(tài)勢(shì)已逐步趨于均衡，不管怎么看，房?jī)r(jià)要想再出現(xiàn)20%-30%的大幅回落，可能性幾乎為零。

如果說現(xiàn)在的房地產(chǎn)處在逐步向好的階段，那么何時(shí)才能觸底呢？

在連平看來，樓市完成探底難以一蹴而就，需要需求和供給兩方面經(jīng)過一個(gè)階段的調(diào)整和適應(yīng)。

信號(hào)一，從宏觀角度來說，至少要滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)大起大落，城鎮(zhèn)化雖然放緩，但還要保持一定的速度向上，再就是人口不能再大幅下降了。如果此時(shí)收入增長(zhǎng)特別是財(cái)產(chǎn)性收入有明顯改善，購(gòu)房者的信心才會(huì)起來。

我覺得城鎮(zhèn)化率以及人口增長(zhǎng)短期內(nèi)難以改變，最重要的就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的恢復(fù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)起到一定的積極作用，老百姓收入或就業(yè)出現(xiàn)良好的轉(zhuǎn)機(jī)，才會(huì)對(duì)未來充滿信心，否則有錢也不敢買房。

信號(hào)二，從行業(yè)角度來說，住宅結(jié)構(gòu)性需求回升，庫(kù)存水平明顯下降，當(dāng)前商品房供給大于需求，需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的探底過程才能加以消化。加上房企債務(wù)問題有所改善才能讓老百姓買房不擔(dān)心交付問題。

所以，我們要持續(xù)關(guān)注每月公布的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)螺旋式上揚(yáng)的狀態(tài)，小幅波動(dòng)不可怕，但要有向上的趨勢(shì)。

信號(hào)三，從政策角度來說，全國(guó)絕大部分城市限制性政策已取消，除了少數(shù)城市包括一線城市及二線城市，只有等待政策持續(xù)影響后產(chǎn)生潛移默化的效應(yīng)，同時(shí)針對(duì)性地提升改善需求。

因此，房地產(chǎn)止跌是一個(gè)綜合效應(yīng)，需要各方面達(dá)到一個(gè)較為平衡的點(diǎn)才能真正觸底。連平也希望政策層面能夠一鼓作氣，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，至少要?jiǎng)x住房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的車。

其實(shí)，老百姓也明白，指望房地產(chǎn)短期回暖很難，即使將來止跌回穩(wěn)，也不可能再回到過去了。那么未來10年房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)又該如何去把握呢？

連平認(rèn)為，未來10年最大的結(jié)構(gòu)性的需求就在于，當(dāng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升時(shí)，中等收入群體釋放出來的改善需求。而這種需求會(huì)更多地體現(xiàn)在沿海經(jīng)濟(jì)大中型城市以及中西部的區(qū)域性城市中心。

說得已經(jīng)很明白，即使未來樓市回暖，市場(chǎng)也將呈現(xiàn)嚴(yán)重分化態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)，在政策支持下，供求關(guān)系將逐步調(diào)整，比如需求旺盛的一、二線城市可能會(huì)優(yōu)先改善。