市場(chǎng)分化加劇，政策暖風(fēng)頻吹，購(gòu)房決策從未如此復(fù)雜。

2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正上演著一場(chǎng)“冰與火之歌”。一邊是上海、深圳、成都等核心城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，熱門樓盤“開盤即罄”；另一邊是多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”甩賣也無(wú)人問(wèn)津。

這種撕裂背后，是政策、人口、資本與預(yù)期的多重博弈。作為普通家庭，若踩錯(cuò)節(jié)奏，可能賠上半生積蓄；若押對(duì)方向，則能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值甚至階層躍升。

01 市場(chǎng)分化：核心城市回暖，三四線繼續(xù)探底

2025年的樓市呈現(xiàn)出顯著的分化格局。一線城市和強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)回升，而三四線城市則繼續(xù)“擠泡沫”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市從2024年9月的4個(gè)激增至28個(gè)。上海、深圳新房漲幅分別達(dá)0.6%和0.2%。北京、上海二手房?jī)r(jià)格更是連續(xù)4個(gè)月上漲。

然而，三四線城市房?jī)r(jià)同比下跌普遍超過(guò)10%（如洛陽(yáng)、桂林）。部分城市的新房庫(kù)存去化周期甚至高達(dá)86個(gè)月，開發(fā)商不得不推出“首付分期10年”的促銷手段。

02 政策導(dǎo)向：從“刺激泡沫”到“止跌回穩(wěn)”

2025年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的表述長(zhǎng)達(dá)300余字，遠(yuǎn)超往年，核心目標(biāo)是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

政策工具箱已火力全開：降準(zhǔn)降息、4.4萬(wàn)億專項(xiàng)債砸向土地收儲(chǔ)和存量房收購(gòu)、房貸利率可能再降（5年期LPR或破3%）、松綁限購(gòu)、首付比例或降至15%。

但需要注意的是，政策目的不再是刺激泡沫，而是“保民生+去庫(kù)存”。地方政府專項(xiàng)債收購(gòu)的存量房，多數(shù)會(huì)轉(zhuǎn)為保障房或人才房，既解決庫(kù)存，又緩解低收入群體住房難。

03 什么是“好房子”：品質(zhì)居住成為新標(biāo)準(zhǔn)

2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，成為房地產(chǎn)政策體系的核心議題。

住建部發(fā)布了《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）》的通知，總結(jié)了各地“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，共覆蓋六大方面、十四項(xiàng)主要舉措。包括出臺(tái)推動(dòng)政策、加強(qiáng)技術(shù)支撐、打造示范樣板、強(qiáng)化科技賦能、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)、健全產(chǎn)業(yè)體系等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，已有約40省市出臺(tái)了好房子技術(shù)導(dǎo)則或相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，聚焦民生痛點(diǎn)，切實(shí)回應(yīng)居民對(duì)高品質(zhì)住宅的需求。北京、湖北、浙江等地都發(fā)布了具體標(biāo)準(zhǔn)，從項(xiàng)目防水工程、室內(nèi)空間、室內(nèi)噪聲和室內(nèi)空氣質(zhì)量等方面提出了更高要求。

04 購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)：爛尾樓與高負(fù)債房企仍需警惕

盡管市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，但購(gòu)房者仍需保持警惕。爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清。

2024年房企“白名單”僅覆蓋1400萬(wàn)套保交房，仍有部分項(xiàng)目資金鏈緊繃（如某TOP20房企債務(wù)重組中，旗下項(xiàng)目延期交付）。建議購(gòu)房者優(yōu)先選擇現(xiàn)房或國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目，避開高負(fù)債民企。

商業(yè)辦公物業(yè)“踩雷”概率也較高。全國(guó)商辦庫(kù)存超3億平方米，部分城市空置率超40%。深圳某寫字樓租金從200元/㎡暴跌至80元/㎡，導(dǎo)致投資客血虧。

05 利率環(huán)境：購(gòu)房成本處于歷史低位

2025年迎來(lái)了歷史性的低利率環(huán)境，房貸利率已跌至歷史冰點(diǎn)（部分城市首套利率僅2.8%）。

低利率環(huán)境大幅降低了購(gòu)房成本。若5年期LPR再降20個(gè)基點(diǎn)，貸款200萬(wàn)月供可省500元，30年省18萬(wàn)利息。當(dāng)租金回報(bào)率（上海達(dá)3.2%）超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率時(shí)，房子就從“消費(fèi)品”變成了“金融資產(chǎn)”。

然而，低利率并不等于可以無(wú)腦加杠桿。專家提醒，月供超過(guò)收入40%就有較大風(fēng)險(xiǎn)。

06 城市選擇：聚焦核心城市，避開“三無(wú)”區(qū)域

內(nèi)行人建議，購(gòu)房應(yīng)聚焦核心城市，避開“三無(wú)”區(qū)域——無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐、無(wú)人口流入、無(wú)政策支持的片區(qū)。

一線及強(qiáng)二線核心區(qū)：政策松綁+人口流入，房?jī)r(jià)已觸底反彈。例如上海黃浦區(qū)508街坊舊改項(xiàng)目，拆遷戶拿房票后，周邊新房去化率一周內(nèi)從30%飆至70%。

三四線非自住慎入：庫(kù)存去化周期普遍超3年，開發(fā)商“以價(jià)換量”成常態(tài)。比如某中部城市，2024年新盤均價(jià)1.2萬(wàn)/㎡，2025年直接砍到8000元/㎡，仍無(wú)人問(wèn)津。

07 購(gòu)房建議：自住看需求，投資看地段

對(duì)于不同需求的購(gòu)房者，內(nèi)行人提出了差異化建議：

自住剛需：一線及強(qiáng)二線可出手，三四線再等等。政策底已現(xiàn)，利率低、選擇多，但應(yīng)避開遠(yuǎn)郊盤。

改善需求：盯準(zhǔn)“好房子”，舊改置換正當(dāng)時(shí)。北京、上海等試點(diǎn)城市的新盤品質(zhì)提升明顯（如層高3.1米、全屋智能），長(zhǎng)期居住體驗(yàn)更優(yōu)。

投資需求：除了核心城市，其他都是坑。租金回報(bào)率超3%的只有北上廣深（上海內(nèi)環(huán)老破小可達(dá)4%），其他城市租售比普遍低于2%。應(yīng)警惕“文旅盤”“新區(qū)盤”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入一個(gè)周期更長(zhǎng)、過(guò)程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段。

內(nèi)行人的共識(shí)是：自住看需求，投資看地段，投機(jī)必死。買房不是賭政策，而是賭一座城市的未來(lái)。

在2025年這個(gè)特殊時(shí)點(diǎn)，遇到真正的好房子，不妨謹(jǐn)慎樂(lè)觀地“沖”；但如果是普通房產(chǎn)，或許值得再“等等”。畢竟，買對(duì)是資產(chǎn)，買錯(cuò)是負(fù)債。