上海前灘華爾道夫酒店 圖源：小紅書

不斷有高奢酒店簽約和入市，但這些項目背后的業(yè)主早已換了身份。

《酒管財經(jīng)》注意到，越來越多的國資企業(yè)取代原本的地產(chǎn)商們，成為增量、存量高奢酒店項目的持有者。一組數(shù)據(jù)顯示，國資投資內(nèi)地酒店交易額占比，已由上一個5年（2015年至2019年）的0.1%，升至最新5年（2020年至2024年）的14.9%，是所有收購方中漲幅最大的經(jīng)營主體。

這與當下經(jīng)濟形勢有關(guān)，也與國資開始布局文旅業(yè)務的熱度有關(guān)，更與城市更新、存量煥新的時代大背景密切關(guān)聯(lián)。

只是，同為高奢酒店業(yè)主，國資企業(yè)與地產(chǎn)商的追求和訴求有哪些不同？它們更看好哪些高奢品牌，又該如何運營好這些酒店資產(chǎn)？

國資已成高奢酒店業(yè)主最大變量

近日，接近500名求職者來到了武漢麗思卡爾頓酒店的招聘現(xiàn)場。這意味著，該國際頂奢品牌華中地區(qū)首店已經(jīng)無限接近正式開業(yè)。

該酒店位于武漢越秀國際金融中心T5寫字樓46—59層，擁有205間奢華客房。酒店還擁有四間餐飲場所，包括全日餐廳、高端中餐廳、FLAIR特色餐廳酒吧以及大堂酒廊。行政樓層的賓客還可以在行政酒廊享受私密空間和非凡禮遇。

有消息稱，該酒店將于今年年底開業(yè)。

值得關(guān)注的是，這家酒店的業(yè)主是越秀集團——廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大的國有企業(yè)之一。

《酒管財經(jīng)》注意到，在這一兩年，國內(nèi)新開或正在籌建的高端、奢華酒店項目，具有國資、央企背景的公司占據(jù)了足夠高的比例。

除了上述新開（籌開）酒店，在高星酒店拍賣過程中，國資身影同樣浮現(xiàn)。

8月22日，深圳“最大”酒店成功出讓，福田國資企業(yè)以超34億拿下。

位于寶安區(qū)沙井街道的A301-0608宗地，地上的項目原為深圳市灣區(qū)會展國際酒店，定位為集群型城市商務園林式酒店，總投資超30億元，擁有約4000套客房，是深圳市內(nèi)規(guī)模最大的酒店之一。

競得方為深圳市福田文旅城服有限公司，是由深圳市福田區(qū)財政局全資控股的國有獨資企業(yè)。

無獨有偶。

2025年4月，備受關(guān)注的南充天來酒店及附屬資產(chǎn)第十一次網(wǎng)絡司法拍賣塵埃落定。南充市屬國企——四川巽航貿(mào)易有限責任公司，以底價2.208億元成功競得該資產(chǎn)包。

另外，正在建設的峨眉山悅榕莊酒店，現(xiàn)在業(yè)主方為峨眉山文旅交通集團下屬景城公司。該項目曾于2022年因原業(yè)主資金問題暫停。2023年底，前者以1.07億元完成對項目公司95%股權(quán)的承債式收購，并于2024年5月正式復工。

不難看出，國資對于存量高星酒店項目，同樣保持高度關(guān)注。

緣何扎堆進入高奢酒店業(yè)主群？

結(jié)合相關(guān)行業(yè)報告，上述個體感知的確是整個市場發(fā)生變化的外在體現(xiàn)。

仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《中國酒店投資的全周期策略：從資產(chǎn)價值探索到高效退出的實戰(zhàn)指南》顯示，2015年至2024年，中國內(nèi)地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。

其中，中國內(nèi)地酒店投資市場從由開發(fā)商和房地產(chǎn)基金主導逐漸向多元化發(fā)展。高凈值人士及家族辦公室、私有企業(yè)和國資企業(yè)積極入市交易，持續(xù)帶動酒店投資交易活躍度。

圖源：仲量聯(lián)行相關(guān)報告

該報告披露的數(shù)據(jù)顯示，在2015年至2019年，國資企業(yè)投資內(nèi)地酒店交易額占比只有0.1%。到了2020年至2024年，這一數(shù)字已經(jīng)提升到14.9%，是所有收購方類型中漲幅最大的經(jīng)營主體。

去年底，錦江麗笙酒店發(fā)展部相關(guān)負責人在接受《酒管財經(jīng)》采訪時也提到，國有企業(yè)、具有政府背景的企業(yè)，是我國高星酒店業(yè)主構(gòu)成的重要組成部分。

那么，國資為何選擇此時扎堆進入高星酒店市場呢？

首先，進退之間的托底。

很多優(yōu)質(zhì)高星酒店項目，因為母公司經(jīng)營出現(xiàn)問題而遭遇波及。但因其項目體量較大，對于接盤方的資金實力有很大要求。

國資介入，即可確保市場處于平穩(wěn)當中，又可以相對較低的價格獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。該情況更多體現(xiàn)在存量酒店和正在建設的高星酒店項目中。

其次，文旅大基建浪潮下，高星酒店項目備受青睞。

城市更新、文旅項目、新城綜合體項目等，為酒店品牌提供了落地的空間。很多地方文旅集團，以及國央企正在深度布局文旅產(chǎn)業(yè)。

而酒店業(yè)務特別是高奢酒店業(yè)務，正在成為諸多文旅項目中不可或缺的內(nèi)容。

尤其是對于兼顧下沉市場和旅游目的地市場的城市群來說，建設高端、豪華酒店集群，已經(jīng)成為標配之一。

同時，國資文旅集團還紛紛整合成立新的酒店集團，把當?shù)刂T多高星酒店進行整合梳理，意在做大做強。而盤活原有資產(chǎn)、投資建設新的項目，自然也是擴大聲量的常規(guī)動作。

第三，更加牢靠的投資收益。

在資源整合和資本支持方面，國資更加具有優(yōu)勢，其抗風險能力更高。同時，國資對外投資需要考慮投資收入產(chǎn)出比，而高星酒店擁有相對穩(wěn)定和牢靠的收益，并且管理標準化程度較高，所以成為前者投資的重要關(guān)注領(lǐng)域。

能不能做好高奢酒店？

在地產(chǎn)時代，高星酒店扮演的角色更多在于配套。但是，在當下這波布局中，國資對于高奢酒店項目提出了更多要求。

錦江麗笙酒店發(fā)展部相關(guān)負責人就提到，國資投資高星酒店，它們的投資動作更加謹慎，對于酒店管理公司的要求更高，對于酒店品牌更加挑剔。同時，對于未來的投資回報、運營測算以及設計細節(jié)的要求都更高了。

《酒管財經(jīng)》認為，這一輪國資布局高奢酒店中，國內(nèi)由國資控股的酒店集團，更具先發(fā)優(yōu)勢。

比如錦江、首旅、雷迪森等酒管集團，旗下的高端和奢華品牌，在項目簽約上擁有身份上的優(yōu)勢。不過，這種優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成實打?qū)嵉捻椖柯涞?，還有待觀察。

第二，業(yè)主更加看重投資回報，高端奢華酒店品牌也會面臨分化。

在與國資企業(yè)磨合的過程中，并不是所有高奢酒店品牌都能適應新業(yè)主現(xiàn)階段的訴求。尤其是國際全服務酒店品牌，更需在堅持自我和迎合業(yè)主需求上尋找到契合點。

這也是當下很多國際軟品牌進入中國市場的主要原因。相對靈活和包容的標準，可以滿足業(yè)主更加多元的訴求。

第三，專注存量改造的高端和奢華酒店品牌迎來發(fā)展機遇。

這個大趨勢愈發(fā)明顯。很多城市的單體高端酒店，在進入翻新改造升級期，通常會面臨這樣的選擇。

而在市場上，越來越多的酒店集團開始盯上這一市場。針對高端酒店，不同酒店集團都推出了相關(guān)品牌和政策。比如華住集團的美侖美奐Maxx、部分國際酒店集團的軟品牌等。

這種通過相對較少投資而獲得更多收益的動作，正在成為新的高星酒店業(yè)主追求投資回報率的核心動作。

國資布局高星酒店，優(yōu)勢在于資源整合，短板則在于機制相對僵化（審批、激勵等）、財務考核（國資改革的三年期限與高星酒店十年前后的投資回報之間沖突）。

在此過程中，國資布局高星酒店業(yè)務，要勇于打破舒適區(qū)，根據(jù)消費者需求，用酒店的確定性來對抗不確定的市場環(huán)境。