2025.08.26

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作者 |第一財經(jīng) 孫夢凡

臨近樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”，各地再一次祭出樓市優(yōu)化政策。

8月25日，上海接棒北京樓市新政，出臺了涉及限購、公積金、信貸、稅收等多項新政，整體導向與北京類似，即“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁”，挖掘住房購買力、降低置業(yè)門檻，為勢頭有所減弱的市場注入一針“強心劑”。

在當前樓市節(jié)點，一線城市帶頭松綁樓市調(diào)控，有切實的行業(yè)必要性。今年二季度開始，全國樓市出現(xiàn)新情況，新盤去化率下滑，即便是京滬內(nèi)部分化也很明顯，郊區(qū)庫存壓力較高。對此業(yè)內(nèi)人士稱，“再保持強壓政策意義不大”。

而京滬步調(diào)一致的新政將有何效果？專家表示，在“金九銀十”關鍵節(jié)點到來前，一線城市發(fā)布利好政策，有利于樓市止跌回穩(wěn)鞏固成效。

一線城市“放房票”

作為全國樓市的“高地”，北京、上海調(diào)控政策松動備受關注。

半月前，樓市調(diào)控一向最嚴格的北京，打響了新一輪政策“第一槍”。以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)。成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策。

這一重磅政策，成為近年來北京優(yōu)化調(diào)控之路上，松綁力度最大的一次。

與此同時，北京在公積金政策上多方面發(fā)力，擴大公積金貸款支持范圍。若在北京市無住房，但全國范圍內(nèi)有1筆已結清公積金貸款記錄的，由認定為二套房調(diào)整成首套房；提高二套房公積金貸款最高額度，支持提取公積金支付首付款。

“新政定位精準，錨定成交及庫存集中區(qū)域。”天風證券表示，今年前7月，北京新房銷售套數(shù)中五環(huán)外占比超80%，二手房五環(huán)外成交占比超50%。針對成交熱點區(qū)域精準施策，有望推動觀望及增量需求入市，同時規(guī)避短期炒作行為。

北京“打樣兒”后，業(yè)內(nèi)認為其他一線城市有望跟進，房地產(chǎn)將再次進入政策刺激行情。

果不其然，8月25日上海出臺樓市新政，在限購政策上“復刻”北京的做法，針對戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭，放開外環(huán)以外的購房套數(shù)限制。

這一政策同樣基于庫存邏輯。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，上海外環(huán)外新房庫存占全市的70%；同時，外環(huán)外二手房庫存掛牌量占比達到近40%。

因此，放寬上述區(qū)域的購房套數(shù)限制，旨在激活多套房購置需求，消化市場庫存。在李宇嘉看來，這對于新市民在外圍購置第二套、為父母購置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定效用。

放出大量“房票”的同時，上海在公積金政策上也多重發(fā)力，其中對多子女家庭購置首套房的扶持力度最大，疊加計算從192萬元提高至216萬元，基本可以覆蓋全部貸款。公積金既可以提取作為首付款，提取后也不影響貸款額度。

除了與北京步調(diào)較為一致的政策，上海新政進一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，同時完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣。

盤活郊區(qū)庫存

京滬相繼放寬樓市調(diào)控，背后是房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的成效需要進一步鞏固。

今年以來，中央及地方發(fā)布利好的腳步不停歇，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，前7個月，全國各地共出臺房地產(chǎn)相關政策超370條。樓市也在政策托舉下有企穩(wěn)跡象，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長。

不過，進入下半年后，樓市修復的進程有所放緩。

從多項行業(yè)數(shù)據(jù)看，前7月房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整。1～7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資53580億元，同比下降12.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積，以及房屋新開工面積、房屋竣工面積等行業(yè)指標，同比表現(xiàn)也均為下降狀態(tài)。

從最直觀的新建商品房銷售額看，今年前7月該數(shù)據(jù)為4.96萬億，同比下降6.5%?；赝麣v史高峰，2021年時，全國新房成交金額曾沖上18萬億量級。四年時間過去，新房交易規(guī)模已明顯下降，各地房價也在集體探底中。

即便是市場較為堅韌的京滬，樓市也并非無差別回溫，區(qū)域分化較為明顯。

國信證券表示，從二手房邊際掛牌價看，北京房價在上一輪樓市新政后，即2024年11月初開始“止跌”，但自今年3月后，房價又有所下滑，市場熱度短暫回到2024年9月新政之前的水平。但隨著北京8月8日“定向”調(diào)整限購后，部分高庫存板塊的去化壓力將有所緩解。

再看上海，相較于全國絕大多數(shù)城市，上海擁有較為穩(wěn)定的樓市，市場波動幅度較小。不過上海市場也存在分化。億翰智庫表示，今年以來，上海核心板塊的項目會被爭搶，而位置沒那么核心的項目，則可能“人氣不足”，因此在一些區(qū)域繼續(xù)保持限制性的政策意義不大。

克而瑞也表示，上海外環(huán)外一直是新房供應和成交的主力，但庫存壓力也較明顯。截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積733.21萬平方米，其中外環(huán)外庫存面積約561.65萬平方米，占比76.6%，以近12個月商品住宅流速看，去化周期17.6個月。

效果逐步釋放

本輪新政前，北京曾數(shù)次“小步慢跑”放松調(diào)控，包括通州雙限松綁、取消離婚購房限制、五環(huán)外多買一套、落地517政策、以及影響更大的降首付比例等“930政策”。

數(shù)據(jù)顯示，去年“930”新政后，北京樓市交易量明顯提升。2024年10月～12月，北京二手房月度網(wǎng)簽量均達到1.7萬套以上，整個四季度二手房成交量同比增長約60%?！叭ツ?30新政，是市場低谷期時給出的重磅政策，新政效應明顯、持續(xù)時間較長?！?/p>

相較以往，北京本次放松力度不算小，市場也給予了一定積極反響。

據(jù)業(yè)內(nèi)機構，新政對提升市場活躍度有一定作用，部分樓盤到訪和二手房小區(qū)帶看略有增加。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，8月9日～8月22日，北京新建商品住宅成交套數(shù)1504套，環(huán)比增長約41%，同比下降23%；二手住宅成交6439套，環(huán)比增長11%，同比基本持平。

記者了解到，北京新政出臺的首個周末，是市場情緒最熱的時候。

據(jù)龍湖觀萃方面透露，8月9日、10日項目的看房量，日均突破110組，環(huán)比提升超35%；周末合計成交8套，環(huán)比提升100%，其中5套均為首訪成交。另一五環(huán)外的項目龍湖·宸翰，8月9日單日來訪量環(huán)比增超50%，政策釋放出一定改善需求。

業(yè)內(nèi)認為，隨著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”臨近，新政將在一定程度上助力市場回穩(wěn)。

除了京滬，其他城市也在“因城施策”，將房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”作為重要任務。8月份以來，天津、西安、蘇州等地相繼發(fā)布穩(wěn)樓市政策，涉及優(yōu)化住房公積金、推動住房“以舊換新”、存量商品房收購、購房補貼等多個方面。

華泰證券表示，房地產(chǎn)中長期“止跌回穩(wěn)”的基礎正在構建，不過全面達成仍需要時間。展望后續(xù)，政策的發(fā)力方向還可能包括：穩(wěn)定房價預期是第一步；更有效地激活購房需求；優(yōu)化收儲發(fā)力去庫存；關注城市更新資金來源。

李宇嘉表示，目前政策集中在降成本、降門檻等方面，邊際上會有一定效果，但考慮到目前的樓市供應、尤其是二手房掛牌量較大，居民買房挑選空間大，有絕對低價的撿漏心態(tài)，樓市企穩(wěn)還需要宏觀基本面好轉支撐。

微信編輯| 小羊

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