2025年8月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)公示了一宗海淀寶山的商品住宅地塊報(bào)規(guī)。

第二天早晨同事跟我說(shuō)，寶山的報(bào)規(guī)有意思，有不少11層的樓棟沒(méi)做到層高3米，另外應(yīng)該是所有的邊戶都做了邊飄窗。

所以，當(dāng)時(shí)我想了一個(gè)問(wèn)題，寶山做沒(méi)做下躍？我當(dāng)時(shí)的第一感覺是這哥們兒應(yīng)該就沒(méi)做下躍。打開規(guī)劃圖看了看，確實(shí)沒(méi)做。

先給大家簡(jiǎn)單普及下，這幾件事：

11層住宅單層層高不到3米。這事兒很好理解，11層如果做3米層高是33米，33米以上要求兩部電梯。

做兩部電梯，公攤就大了。大多少？做兩梯兩戶比做一梯兩戶的得房率大概率小4、6個(gè)百分點(diǎn)。

簡(jiǎn)單講，都建面100平米，兩梯兩戶的樓棟，得房率可能74-76%；做一梯兩戶得房率大概率78-80%。

如果這倆建面100平米的房子，都賣總價(jià)500萬(wàn)。

兩梯兩戶的戶型，層高3米，套內(nèi)75平米，500萬(wàn)。

一梯兩戶的戶型，層高2.97米，套內(nèi)80平米，500萬(wàn)。

您會(huì)因?yàn)楦?厘米的層高選兩梯兩戶么？反正我們村口正在撞樹的傻子說(shuō)他不選。

邊飄窗涉及主要的問(wèn)題就是成本。

1 窗比墻貴，邊側(cè)做飄窗了上邊需要是窗，這樣會(huì)增加成本；

2 拐角處的承重柱要不要挪走？不挪的話，確實(shí)270°采光了，但是角落里有個(gè)看著非常影響視覺的承重柱，誰(shuí)能接受？挪走這顆承重柱，就要在別的地方加錢補(bǔ)回來(lái)。

另外，飄窗飄窗，窗能采光，墻不能啊~飄窗臺(tái)子不算面積，這部分面積白來(lái)的。

又能采光、又不算錢，這不純純大實(shí)惠么？

下躍？給哥幾個(gè)講點(diǎn)前車之鑒：

2022年，海淀新盤的下躍部分價(jià)格，3-3.5米左右的層高，大致3.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格；

2023年，豐臺(tái)先拉了，有項(xiàng)目6米大幾的層高，隔成兩層層高都能單層超3米大幾那種，1萬(wàn)元/平米左右的價(jià)格；

2024年，豐臺(tái)又拉了，有項(xiàng)目地下1萬(wàn)，不是1萬(wàn)元/平米，是1萬(wàn)元/單套下躍部分；

2025年，海淀新盤應(yīng)該也開始干6米左右的層高了，據(jù)說(shuō)價(jià)格3-3.5萬(wàn)元/平米。

今天，海淀的寶山表示，愛咋咋地，反正我不做下躍了~

總結(jié)下三件事，不說(shuō)結(jié)論，結(jié)論您自己品。

寧做層高不足3米不出兩梯兩戶，給到的是套內(nèi)性價(jià)比，尊重的是購(gòu)房者；

不惜成本邊飄窗做滿，給到的還是套內(nèi)性價(jià)比，尊重的是購(gòu)房者；

在下躍越賣越拉的前提下，咱索性不給購(gòu)房者添堵，不做了，尊重的還是購(gòu)房者。

為啥，海淀開始不做下躍了，因?yàn)橐鹬刭?gòu)房者么？自己品吧。

想要看寶山報(bào)規(guī)原圖的或者您有什么問(wèn)題，都?xì)g迎關(guān)注私信我們獲取。