轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報(bào)

中經(jīng)記者 郭陽琛 張家振 上海報(bào)道

8月26日，上海市樓市新政實(shí)施首日，保利·海上印和金茂棠前兩個(gè)外環(huán)外項(xiàng)目加推房源均實(shí)現(xiàn)“日光”。

就在前一天，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），涉及調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等多項(xiàng)政策。

樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”將至，新政效應(yīng)也正持續(xù)釋放。保利發(fā)展是今年上海市銷量冠軍，其上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，新政實(shí)施后，公司外環(huán)外項(xiàng)目整體訪客量與成交量均有顯著提升。例如，光合TOD項(xiàng)目8月25日迎來20多組復(fù)訪客戶，并成交3套；位于浦東唐鎮(zhèn)的保利天奕也新增了6組認(rèn)籌。

“此次上海市樓市新政不僅放寬了購房資格，還降低了首付和貸款成本?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這將更好促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對活躍外環(huán)外新房和二手房市場有明顯利好。上海市購房政策將更加寬松，結(jié)合即將到來的“金九銀十”，購房的最佳窗口期已開啟，將實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場交易活躍。

精準(zhǔn)松綁外環(huán)外限購

此次出臺(tái)的上海樓市新政，最受關(guān)注的便是松綁外環(huán)外住房限購政策。

《通知》明確，對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

“此次政策和北京市此前的做法相似，從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導(dǎo)向出發(fā)，更好地滿足外環(huán)外購房需求。政策將有力釋放住房需求，對于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續(xù)市場交易量上升。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。今年1—7月，二手房成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%。在新房、二手房市場中，外環(huán)外區(qū)域均為成交主力。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，目前，上海樓市運(yùn)行總體穩(wěn)定，但存在結(jié)構(gòu)性差異，外環(huán)外新房庫存去化仍面臨一定壓力。此次出臺(tái)的政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，進(jìn)一步降低庫存?！爱?dāng)然，政策也能降低外環(huán)外二手房掛牌量，從而保持一、二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行，進(jìn)一步釋放改善性住房需求。”

《通知》還規(guī)定，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。其中，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。

而非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“單身視同家庭”政策的直接效應(yīng)是增加了“房票”，即新增購房套數(shù)。此類政策出臺(tái)，和單身人士因工作變動(dòng)產(chǎn)生就近增購住房需求有關(guān)，將更好滿足此類群體增購住房需求和多元化居住需求，促進(jìn)職住平衡。

“當(dāng)前，置換型買家比較多，但受制于‘房票’約束，尤其是外地單身買家，很多時(shí)候面臨‘舊房源賣不掉，新房子買不進(jìn)’的問題。為了促進(jìn)成交不得不降價(jià)拋售，一來增加了自身的損失，二來低價(jià)拋售也不利于穩(wěn)定信心和預(yù)期。增加一張‘房票’就可以先買后賣，減輕降價(jià)拋售壓力，也可以降低二手房價(jià)格快速下行的可能性?！北R文曦進(jìn)一步分析道。

首日誕生兩大“日光盤”

“不好意思，今天上午上海市出臺(tái)樓市新政后，我們不是在接電話就是在帶客看房，午飯還沒來得及吃?！?月25日15時(shí)左右，記者在撥打3次電話后終于接通，上海保利光合TOD項(xiàng)目置業(yè)顧問張麗（化名）不停地解釋著。

張麗告訴記者，上海保利光合TOD項(xiàng)目所處的顓橋鎮(zhèn)本身就處于上海市外環(huán)外熱門板塊，在新政助推下，前來咨詢看房的人更多了。

“除了光合TOD項(xiàng)目，虹橋和著、虹橋和頌、西郊和煦、云湖壹號(hào)等外環(huán)外項(xiàng)目整體訪客量與成交量均有顯著提升。”保利發(fā)展上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，8月25—27日，位于金山的云湖壹號(hào)來訪量提升150%，總成交提升20%。

上述保利發(fā)展上海公司負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，圍繞“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”，保利發(fā)展在上海市推出了各種豐富的購房福利，在物業(yè)費(fèi)、消費(fèi)券、車位券、裝修包、全年家政包等方面向購房者讓利。

多家房企也借力新政“東風(fēng)”，積極加推新房源。8月26日，新政實(shí)施首日，上海市外環(huán)外4盤齊開，共推出485套房源。其中，金茂棠前和保利·海上印實(shí)現(xiàn)“日光”。

據(jù)了解，金茂棠前位于寶山楊行板塊，此次開盤推出160套建面105—178平方米的小高層房源，備案均價(jià)53850元/平方米，總價(jià)479萬元起，認(rèn)購率為164%。

位于閔行梅隴板塊的保利·海上印由保利置業(yè)操盤，此次開盤推出168套建面108—150平方米的小高層房源，備案均價(jià)81846元/平方米，總價(jià)696萬元起。值得一提的是，該項(xiàng)目開盤認(rèn)購率為170%，還在新政發(fā)布后推出“今夜不打烊”營銷廣告，最終成為今年上海外環(huán)外唯一一個(gè)兩次觸發(fā)積分的樓盤。

保障“金九銀十”成色

今年7、8月份，受季節(jié)性淡季影響，上海市房地產(chǎn)市場整體較為平淡、降溫明顯?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，上海市僅有24個(gè)商品住宅項(xiàng)目入市，環(huán)比減少12個(gè)；最終成交新房2799套，環(huán)比下降38.6%。

新政出臺(tái)，也有望助力即將到來的“金九銀十”。上述保利發(fā)展上海公司負(fù)責(zé)人表示，除限購政策放松外，公積金可用作首付以及二套利率降低等措施也有助于釋放客戶需求，鞏固市場信心。

在公積金方面，《通知》規(guī)定，對繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%；對繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款；同時(shí)，支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

為減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)，《通知》還明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。盧文曦為記者算了筆賬：以商貸200萬元、期限30年計(jì)算，首套房月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房貸款利率將明顯降低，非差異化地區(qū)每月可減少439元，而以往通過降LPR，月供只減少幾十元，購房者得到的實(shí)惠感受會(huì)相當(dāng)明顯。

“今年以來，上海市新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升走勢，但近期二手住宅市場價(jià)格表現(xiàn)相對弱一些。馬上就將迎來‘金九銀十’房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，有了政策加持，成色會(huì)更有保障?！北R文曦表示。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，面對即將到來的“金九銀十”，房企應(yīng)優(yōu)化推盤和定價(jià)策略，尤其是把握政策對不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實(shí)去庫存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷售業(yè)績提振。購房者也應(yīng)把握有利且有力的政策，按需擇機(jī)購房，促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對新政效應(yīng)持觀望態(tài)度。一名深耕上海市的國資房企人士表示，由于新政剛剛出臺(tái)實(shí)施，對于一些去化較差的項(xiàng)目而言，助推效應(yīng)不會(huì)很快就能顯現(xiàn)。同時(shí)，營銷口的同事對于政策端還有不少期待?！袄?，一些項(xiàng)目地段不錯(cuò)，但由于有小戶型的配建比例要求，無法建設(shè)更多滿足購房者期待的改善產(chǎn)品，導(dǎo)致供應(yīng)和需求間的錯(cuò)配?！?/p>