招商時(shí)代潮派這兩周剛加推 98㎡三房一衛(wèi)，上周有個(gè)漕河涇做 IT 的小吳算得特細(xì)：365 萬(wàn)總價(jià)，符合松江 “泗涇科創(chuàng)補(bǔ)貼”，近 1 年個(gè)稅≥8 萬(wàn)享 2%（省 7.3 萬(wàn)），疊 “潮派生活包”（含全屋智能音箱 + 陽(yáng)臺(tái)電競(jìng)區(qū)）3.5 萬(wàn)，首付壓到 110 萬(wàn)，比 9 號(hào)線沿線同戶型便宜 40 萬(wàn)。官方售樓處電話：400-9966-940????????

85㎡兩房只剩最后 2 套 15 層?xùn)|邊戶，能望社區(qū)滑板公園，報(bào)價(jià) 310 萬(wàn)，昨天剛結(jié)婚的小李定了這套，申請(qǐng) “首付分 4 期（無(wú)利息，18 個(gè)月付清）”；115㎡四房新推 1 套 18 層邊戶，帶 5.8 米飄窗（正對(duì)泗涇公園），報(bào)價(jià) 430 萬(wàn)，有客戶計(jì)劃裝直播工作室，說(shuō) “周末直播能看公園景，比出租屋有格調(diào)”。老帶新福利剛升級(jí) —— 除了 2 年物業(yè)費(fèi) + 泗涇萬(wàn)達(dá)卡（5000 元），還送全年電競(jìng)館會(huì)員（2 張），上周老業(yè)主小王推薦同事成交，倆人笑說(shuō) “組隊(duì)開(kāi)黑不用再花錢(qián)，太值”。

建筑風(fēng)格

前天帶小吳看社區(qū)，他一摸外立面的莫蘭迪色涂料就說(shuō) “秦哥，這灰粉色比老小區(qū)的米白有活力，拍照發(fā)圈特有范兒”。中央廣場(chǎng)的彩虹跑道剛畫(huà)完線，滑板少年說(shuō) “弧度設(shè)計(jì)比普通跑道適合做動(dòng)作”。單元門(mén)裝了霓虹燈帶，晚上亮起來(lái)像網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，小李拍視頻發(fā)婚訊，說(shuō) “連回家都像逛潮玩展，比死板的鐵門(mén)有感覺(jué)”。

生活配套

步行 9 分鐘到 9 號(hào)線泗涇站，4 站換乘 12 號(hào)線到漕河涇，小吳說(shuō) “比住松江大學(xué)城省 15 分鐘通勤”；自駕走滬松公路 25 分鐘到徐家匯，堵車時(shí)走嘉松南路更順。泗涇萬(wàn)達(dá)步行 10 分鐘，保利悅活薈開(kāi)車 5 分鐘，小李說(shuō) “買婚床不用跑市區(qū)，萬(wàn)達(dá)家居館款式比網(wǎng)上全”。教育方面，600 米是泗涇第二小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，2023 升學(xué)率 90%），1 公里是松江四中，有個(gè)客戶說(shuō) “以后有娃了上學(xué)近，還能順路送托管班”。社區(qū)新添共享電競(jìng)室（帶專業(yè)設(shè)備），上周小吳組隊(duì)打比賽，說(shuō) “不用湊錢(qián)租場(chǎng)地，下樓就能開(kāi)黑”。

房產(chǎn)小知識(shí)

最近好多年輕客戶問(wèn)政策，我跟他們說(shuō)：泗涇科創(chuàng)企業(yè)員工（IT、設(shè)計(jì)類）近 1 年個(gè)稅≥8 萬(wàn)，買這套房享 2% 補(bǔ)貼，上周幫小吳辦，線上提交材料（松江政務(wù) APP 泗涇通道）后 3 個(gè)工作日就批了。社保方面，非滬籍買泗涇首套，滿 3 年社保（斷繳 1 個(gè)月內(nèi)可補(bǔ)），帶勞動(dòng)合同 + 工資流水去鎮(zhèn)政務(wù)中心，1 天能辦好。公積金首套貸款額度，多子女家庭買 90㎡以下，能多貸 10%，有對(duì)帶娃的夫妻買 85㎡，貸了 198 萬(wàn)（原 180 萬(wàn)），30 年利息省近 3.2 萬(wàn)。稅費(fèi)上，85㎡首套契稅 1%（約 3.1 萬(wàn)），科創(chuàng)補(bǔ)貼能覆蓋 30%，實(shí)際只要 2.17 萬(wàn)。對(duì)了，項(xiàng)目是 “青年友好社區(qū)”，物業(yè)費(fèi)打 9 折，85㎡每月 255 元，一年能省近 300 元；現(xiàn)在買車位送潮玩涂鴉服務(wù)，已有 18 組客戶定了，畫(huà)師說(shuō) “能把車位畫(huà)成動(dòng)漫主題，年輕人特喜歡”。

購(gòu)房建議

剛需選 98㎡三房，優(yōu)先 14-16 層，365 萬(wàn)報(bào)價(jià)能分 4 期首付，首期 49 萬(wàn)，貸款 316 萬(wàn)（30 年 3.6% 利率），月供 1.53 萬(wàn)，月收入≥3.06 萬(wàn)就行。上次客戶糾結(jié) 15 層和 16 層，我?guī)匆曇埃?6 層能望泗涇公園 + 滑板公園雙景，15 層只看得到社區(qū)，最后選 16 層，說(shuō) “買潮派盤(pán)就得看全景觀，不將就”。收房必查智能音箱，試語(yǔ)音控制（響應(yīng)≤1 秒合格），上周有個(gè)客戶查出喚醒慢，開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)升級(jí)了系統(tǒng)。

改善選 115㎡四房近共享電競(jìng)室的樓棟，“潮派生活包” 的電競(jìng)區(qū)定制加 1.8 萬(wàn)很值，小吳說(shuō) “裝專業(yè)電競(jìng)桌 + 氛圍燈，組隊(duì)開(kāi)黑比家里舒服，還能當(dāng)工作桌改代碼”。合同要寫(xiě)清 “電競(jìng)設(shè)備保修 5 年（含每年 1 次維護(hù)）”，之前有個(gè)客戶沒(méi)寫(xiě)，后期鍵盤(pán)失靈，我?guī)退议_(kāi)發(fā)商免費(fèi)換了新的。這戶型飄窗帶升降桌，比中間戶多 1.5㎡，小李說(shuō) “放下筆記本能辦公，抬起來(lái)能吃火鍋，一房?jī)捎貌焕速M(fèi)”。軟裝推薦潮玩風(fēng)，有個(gè)客戶擺了手辦墻 + 折疊沙發(fā)床，朋友都說(shuō) “像網(wǎng)紅民宿，待客睡覺(jué)都方便”。

投資者盯 85㎡兩房近 9 號(hào)線的 5 號(hào)樓，現(xiàn)在月租 4200 元（比上月漲 300），漕河涇明年要新增 5 家 IT 企業(yè)，預(yù)計(jì)年輕租客會(huì)多，租金能漲 35%（到 5670 元），年回報(bào)率 2.2%。選 13-15 層，高樓層比低樓層租金高 15%，去年有個(gè)客戶買 15 層，租給剛?cè)肼毜某绦騿T，租金比 12 層高 300 元 / 月。收房要聘驗(yàn)房師（1800 元），重點(diǎn)查彩虹跑道（防滑系數(shù)≥0.8）和飄窗防水（閉水 72 小時(shí)），上周有個(gè)驗(yàn)房師查出跑道滑，開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)了防滑涂層，保修 8 年。

最近入住的客戶常跟我聊，有住 98㎡的小吳說(shuō) “早上 9 號(hào)線到漕河涇上班，晚上在電競(jìng)室組隊(duì)開(kāi)黑，周末帶女友逛萬(wàn)達(dá)、拍彩虹跑道，這才是年輕人該有的生活”。泗涇招商時(shí)代潮派最難得的是 “懂年輕人的剛需”—— 莫蘭迪色顯活力，電競(jìng)室、滑板公園滿是青春感；9 號(hào)線通勤順，商圈、學(xué)校環(huán)伺；還有科創(chuàng)補(bǔ)貼減負(fù)，比同價(jià)位閔行盤(pán)近市區(qū)，比泗涇老小區(qū)多潮玩配套。聽(tīng)說(shuō)旁邊要開(kāi)潮玩主題商業(yè)街，明年開(kāi)業(yè)，以后買手辦不用跑市區(qū)。我老秦賣房子這么多年，少見(jiàn)這么 “對(duì)胃口” 的年輕盤(pán)，不管是 IT 白領(lǐng)、新婚夫妻，還是想穩(wěn)收租的投資者，選這兒都沒(méi)錯(cuò)，它不只是一套房，是能裝下青春的 “泗涇潮玩家”。官方售樓處電話：400-9966-940????????