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原告買二手房交 10 萬定金，后因房屋附屬設(shè)施問題要求降價，雙方協(xié)商無果，被告拒退定金，原告起訴 “要求退還 10 萬定金”，被告抗辯 “原告違約，定金不退”，法院最終支持原告！近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院的判決，為 “立約定金退還” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2022 年 9 月：看房交定金，約定購房事宜

2022 年 9 月，周磊（原告，勝訴方）經(jīng)人介紹，欲購買馬強（被告一）、劉敏（被告二，馬強妻子）名下的石家莊橋西區(qū) “一號房屋”。

9 月 27 日，周磊分兩次付款：上午微信轉(zhuǎn)賬 5 萬元給馬強，下午支付 5 萬元現(xiàn)金，馬強出具 “10 萬元定金收條”。當(dāng)日，馬強將《房屋買賣合同》草稿版發(fā)給周磊，約定房屋總價 145 萬元，定金 10 萬元。

9 月 28 日，周磊提出 “合同中加一條：過戶前給一把鑰匙，裝修破壞主體由自己負(fù)責(zé)”，馬強以 “未過戶交鑰匙有風(fēng)險” 為由拒絕，雙方仍約定后續(xù)簽正式合同；9 月 29 日，周磊表示 “需先了解房屋暖氣、上下水情況，確定后再簽合同”，馬強同意。

2. 2022 年 10 月 - 2023 年 3 月：發(fā)現(xiàn)房屋問題，協(xié)商降價無果

周磊進一步查驗 “一號房屋” 后，發(fā)現(xiàn)暖氣、上下水等附屬設(shè)施存在老舊問題，與馬強此前描述不符，遂提出 “降價至 130 萬元”。

2022 年 10 月至 2023 年 2 月，雙方多次溝通：馬強堅持 “145 萬元是交定金時約定的價格，不能降”，周磊認(rèn)為 “房屋有問題，降價合理”，始終未簽訂正式《房屋買賣合同》。

2023 年 2 月 13 日，馬強明確詢問 “145 萬還買嗎”，周磊回復(fù) “145 萬不行，最多 130 萬”；3 月 25 日，馬強以 “周磊拒絕按約定價格購房” 為由，稱 “交易結(jié)束，定金不退”，雙方徹底談崩。

3. 爭議焦點：定金是否應(yīng)退還

原告（周磊）：房屋附屬設(shè)施與描述不符，要求降價是合理訴求，雙方無過錯，被告應(yīng)退還 10 萬定金；

被告（馬強、劉敏）：10 萬是立約定金，周磊拒絕按 145 萬簽約，屬于違約，定金不應(yīng)退還，且不存在 “預(yù)付款” 一說。

二、案件分析

1. 核心爭議：10 萬元是否為立約定金？雙方是否存在違約？

（1）10 萬元應(yīng)認(rèn)定為立約定金，非 “定金 + 預(yù)付款”

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十六條（定金是債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保）；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條（出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，屬于立約定金）。

事實推導(dǎo)：周磊支付的 10 萬元，馬強出具的是 “定金收條”，且《房屋買賣合同》草稿明確 “定金 10 萬元”，符合 “立約定金” 的定義（擔(dān)保正式合同簽訂）；周磊最初稱 “5 萬定金 + 5 萬預(yù)付款”，但未提供 “預(yù)付款” 的約定憑證（如協(xié)議、收條），且 “簽訂正式合同前付預(yù)付款” 不符合交易常理，故法院認(rèn)定 10 萬元為立約定金。

（2）雙方均無明顯過錯，不適用定金罰則

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十七條（定金罰則：給付定金的一方不履行債務(wù)，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金）；立約定金適用定金罰則的前提是 “一方違約導(dǎo)致合同無法簽訂”。

事實推導(dǎo)：① 周磊要求降價，是因查驗后發(fā)現(xiàn)房屋暖氣、上下水等附屬設(shè)施問題，屬于 “合理訴求”，并非無理由拒絕簽約；② 馬強堅持按原價格交易，是基于 “交定金時已約定價格” 的認(rèn)知，亦無惡意拒簽行為；③ 雙方在長達(dá)半年的時間里多次協(xié)商，因價格分歧未簽合同，屬于 “不可歸責(zé)于一方的事由”，均無明顯過錯，故不適用定金罰則，被告應(yīng)退還定金。

（3）被告 “原告違約” 的抗辯不成立

事實推導(dǎo)：馬強主張 “周磊拒絕按 145 萬簽約即違約”，但周磊并非 “拒絕購房”，而是因房屋實際情況要求合理降價，屬于 “對合同條款的正常磋商”；且房屋附屬設(shè)施問題客觀存在，周磊的訴求具有合理性，不符合 “給付定金一方不履行債務(wù)” 的違約情形，故被告抗辯無事實依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

被告馬強、劉敏于本判決生效后七日內(nèi)，共同向原告周磊退還定金 10 萬元；

本案訴訟費用由被告馬強、劉敏負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 買房人（如周磊）避坑：3 個關(guān)鍵動作

交定金前全面查驗房屋：重點檢查房屋結(jié)構(gòu)、水電、暖氣、上下水等設(shè)施，可要求賣方書面承諾 “設(shè)施無問題”，避免后續(xù)因房屋問題產(chǎn)生分歧；

明確定金性質(zhì)與退款約定：簽訂《定金協(xié)議》時，注明 “定金為立約定金，若因房屋質(zhì)量問題或合理價格磋商未達(dá)成一致，定金應(yīng)退還”，避免模糊表述；

協(xié)商過程留存證據(jù)：微信聊天記錄、通話錄音、房屋問題照片等均需留存，證明 “自身無違約，是因合理原因未簽合同”，為后續(xù)維權(quán)提供依據(jù)。

2. 賣房人（如馬強、劉敏）警示：2 個 “要注意”

如實告知房屋情況：賣房前需主動向買房人說明房屋附屬設(shè)施、老化問題等，避免因 “隱瞞情況” 導(dǎo)致對方要求降價，影響交易；

協(xié)商中保持理性，避免激化矛盾：若買房人因房屋問題要求降價，可共同查驗問題、協(xié)商解決方案（如維修后維持原價、適當(dāng)降價），而非直接以 “定金不退” 終止協(xié)商，減少糾紛風(fēng)險。

3. 核心提醒：立約定金退還，“過錯認(rèn)定” 是關(guān)鍵

本案中周磊勝訴的核心，在于法院認(rèn)定 “雙方均無明顯過錯，不適用定金罰則”。無論買房人還是賣房人，在房屋買賣定金糾紛中，都需圍繞 “是否存在違約行為” 收集證據(jù)：買房人需證明 “未簽合同是因合理事由”，賣房人需證明 “對方無理解約”，只有明確過錯方，才能正確適用定金罰則，維護自身權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）