今天淘哥得跟大家好好聊聊光明，這個地方最近可太火了！

這個月，光明就滿七歲了。

從以前的 “菜籃子” 變成現(xiàn)在全國四大綜合性國家科學(xué)中心之一；

深理工分?jǐn)?shù)線都超不少 985；

科學(xué)城還聚集了 23 個重大科技載體；

妥妥在走“斯坦福 - 硅谷”的路子！

而在這場變革的核心，有一片時隔4 年唯一在售宅地正冒頭。

它就在光明 3.0 時代的核心位置，是科學(xué)家們用腳投票的價值高地，也是咱們普通人搶占下一個十年科創(chuàng)紅利的好機(jī)會。

01.
光明進(jìn)化論 ——1.0→3.0

科學(xué)城帶飛土地價值

光明這七年能逆襲，全靠光明科學(xué)城撐場面！

光明科學(xué)城是大灣區(qū)綜合性國家科學(xué)中心核心承載區(qū)，和北京懷柔、上海張江、合肥濱湖并列全國四大科學(xué)中心，專門搞源頭創(chuàng)新、破 “卡脖子” 技術(shù)的國家任務(wù)；

同時還是深圳北部經(jīng)濟(jì)新中心、深圳唯三 “科學(xué) + 教育” 板塊，大灣區(qū)科創(chuàng)走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，配套全、人口經(jīng)濟(jì)增速快，妥妥的潛力股。

它的發(fā)展分三階段，每一步都讓土地更值錢：

1.0 時代（2018-2021）：

基建打底

科學(xué)城剛規(guī)劃落地，先修交通、生態(tài)這些基礎(chǔ)，當(dāng)時鳳凰城片區(qū)（龍光玖龍臺）是代表，靠低價吸引剛需，但還沒產(chǎn)業(yè)，只能算“能住”。

這階段的光明，就像 20 世紀(jì) 50 年代剛起步的斯坦福工業(yè)園，科學(xué)城的規(guī)劃就好比斯坦福大學(xué)對科研園區(qū)的早期布局，雖然還沒看出啥大效果，但已經(jīng)為后來的產(chǎn)業(yè)集聚埋下了種子。

2.0 時代（2022-2024）：

產(chǎn)業(yè)聚起來

光明科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)根基正不斷夯實(shí)：

23 個重大科技載體已建成，7 個重大科技基礎(chǔ)設(shè)施處于在建或運(yùn)營階段。

其中合成生物研究、腦解析與腦模擬和材料基因組兩個譜儀已啟用，鵬城云腦 Ⅲ、超算中心等國家級平臺也在推進(jìn)中。

產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)同樣顯著：

新材料領(lǐng)域聚集貝特瑞、星源材質(zhì)、新星輕合金等 439 家規(guī)上工業(yè)企業(yè)；

平板顯示領(lǐng)域有華星光電、三利譜科技、日東光學(xué)等 367 家規(guī)上工業(yè)企業(yè)；

生物醫(yī)藥領(lǐng)域則涌現(xiàn)出康泰生物、衛(wèi)光生物、萬和制藥等龍頭與明星企業(yè)，形成了 “科研 - 轉(zhuǎn)化 - 制造” 的完整鏈條。

隨著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，新湖片區(qū)成為熱門區(qū)域，配套設(shè)施也隨之完善，推動光明科學(xué)城從單純的 “居住區(qū)” 向 “產(chǎn)居融合區(qū)” 轉(zhuǎn)型。

這種產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，恰似 60-70 年代的硅谷 —— 當(dāng)時惠普、英特爾等企業(yè)匯聚，產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。

3.0 時代（2024 至今）：

科學(xué)城成熟了

2024 年開始，光明正式進(jìn)入 “科學(xué)城 3.0 時代”，核心區(qū)域到了光明云谷東部片區(qū)，越秀?星科源啟是這片區(qū)域 “唯一新盤”。

現(xiàn)在的光明科學(xué)城，已經(jīng)有了三大核心競爭力，完全能和全球頂尖科創(chuàng)聚落看齊：

一是大學(xué)驅(qū)動，成為創(chuàng)新核心。以深圳理工大學(xué)、中山大學(xué)（深圳）為核心，兩校聚焦人工智能、生物醫(yī)藥等前沿領(lǐng)域，2024年已孵化超50家科創(chuàng)企業(yè)，輸送超3000名科研人才，成為科學(xué)城“技術(shù)+人才”雙引擎。

二是人才高度聚集，形成價值護(hù)城河。目前科學(xué)城已匯聚57位院士、超2800名高層次人才，科研人才總量超18萬，每年新增超2萬科創(chuàng)人才。高知人群形成強(qiáng)大虹吸效應(yīng)，成為區(qū)域價值最堅(jiān)實(shí)支撐。

三是源頭創(chuàng)新，決定產(chǎn)業(yè)未來。依托9個國家級大科學(xué)裝置，專注“從0到1”的基礎(chǔ)研究。2024年，深圳灣實(shí)驗(yàn)室發(fā)表頂刊論文32篇，突破3項(xiàng)關(guān)鍵算法，匯聚深圳近80%合成生物企業(yè)，成為大灣區(qū)硬核創(chuàng)新策源地。

看看硅谷，50 年房價漲了 160 倍，本質(zhì)就是 “大學(xué)驅(qū)動→人才密度→源頭創(chuàng)新” 的循環(huán)作用。

現(xiàn)在光明科學(xué)城房價是深圳全市均價的 50%，卻有著同樣的發(fā)展基因，隨著科學(xué)城科研成果不斷轉(zhuǎn)化、人才持續(xù)涌入，區(qū)域價值潛力一目了然。

02.

科學(xué)城芯唯一宅地的四重稀缺性
在光明科學(xué)城 3.0 時代的核心位置，怎么置業(yè)呢？
只有一個選擇——越秀?星科源啟，項(xiàng)目是片區(qū)里獨(dú)一份的住宅用地。
憑著“光明科學(xué)城背書、不可復(fù)制的生態(tài)景觀、房子做得夠好、國企兜底靠譜”這四大稀缺性，科創(chuàng)圈的人都把這兒當(dāng)成理想住處。

（項(xiàng)目效果圖）

稀缺一：占據(jù)科學(xué)城核心位置，坐享科創(chuàng)資源。

具體來看，越秀?星科源啟位于科學(xué)城核心啟動區(qū)、光明中心區(qū)和自然生態(tài)區(qū)這三大板塊的黃金三角交匯處，打造100-120m有序樓體群落，既是片區(qū)天際線的“和諧拼圖”,又構(gòu)建“歡樂田園+天安云谷+科學(xué)CBD+科學(xué)公園”四維鏈接 。

項(xiàng)目緊鄰大科學(xué)裝置區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)，通勤便捷；南接科學(xué)CBD與大型商業(yè)配套，生活便利。
周邊匯聚75%重大科技載體及頂尖高校院所，住這里就是融入科創(chuàng)圈層，輕松對接廣深科創(chuàng)走廊資源。

稀缺二：

不可復(fù)制的生態(tài)景觀，“三園一湖” 環(huán)繞的都市桃源。

項(xiàng)目東、北、南三面被約5200畝歡樂田園環(huán)繞（數(shù)據(jù)來源：光明歡樂田園），是科學(xué)城內(nèi)稀缺住宅用地。同時近距離享有科學(xué)公園、光明湖和虹橋公園等生態(tài)配套。

更難得的是，項(xiàng)目是歡樂田園里 “唯一住宅用地”，一邊是科學(xué)城的科創(chuàng)繁華，一邊是田園的靜謐生態(tài)，這種 “城市與自然無縫融合” 的生活，和硅谷高知人群向往的居住形態(tài)也很一致。

稀缺三：

跨時代好房子，產(chǎn)品力拉滿 “科學(xué)宅” 想象。

（項(xiàng)目效果圖）

項(xiàng)目緊扣光明科學(xué)城科創(chuàng)人群（高校老師、科研人員等）“高效、靈活、健康” 的居住需求，打造適配科研節(jié)奏的居所：

1）戶型：戶戶四開間，空間利用率 “天花板”。

首推建面約 89㎡三房兩廳兩衛(wèi)、112㎡四房兩廳兩衛(wèi)。

（戶型圖，上下滑動查看）

戶戶全四面寬采光（89㎡面寬約 12.4 米，112㎡約 12.3 米），設(shè)計(jì)上把光照最大化做到了極致 。

以89㎡戶型為例，客廳、主臥、兩個次臥都能直面陽光，每天從清晨到傍晚，陽光能自然鋪滿每個房間。

相比同面積戶型，這樣的布局讓采光面更開闊，徹底告別傳統(tǒng)戶型的 “暗角”，尤其適合長期伏案的科研人群，在家就能隨時享受 “日光浴”。

（創(chuàng)意空間）

空間收納能力更是 “絕了”：

89㎡戶型在空間利用上藏著不少巧思，作為新規(guī)下的迭代產(chǎn)品，通過靈動的格局設(shè)計(jì)，把每一寸空間都用得恰到好處。

比如凸窗、陽臺這些空間，都做了延伸式設(shè)計(jì)，相比舊款產(chǎn)品，這種新規(guī)下的空間規(guī)劃更懂生活所需，實(shí)際用起來更顯開闊，完全不會有 “買了小戶型卻處處局促” 的感覺。

（創(chuàng)意空間）

玄關(guān)可定制頂天立地收納柜，日常通勤的背包、外套，或是孩子的書包、戶外裝備都能整齊收納，既節(jié)省空間又讓入戶區(qū)域保持清爽，滿足家庭日常雜物的分類存放需求。

（創(chuàng)意空間）

U 型廚房操作臺面寬；餐邊柜可嵌入收納，囤的科研書籍、孩子玩具都能藏起來，符合科創(chuàng)人群 “有序整潔” 的生活習(xí)慣。

（創(chuàng)意空間）

全室收納量約 12800 升，相當(dāng)于 24 輛小米 SU7 后備箱，日常雜物基本能 “隱形”。

最靈活的是百變空間屬性：客廳與次臥之間無承重墻，可根據(jù)家庭階段調(diào)整 。

細(xì)節(jié)上也貼科創(chuàng)生活：主臥帶 L 型觀景飄窗，衛(wèi)生間干濕分離等。

（創(chuàng)意空間）

2）公區(qū)：匠心營造科學(xué)精英生活圈。

越秀·星科源啟圍繞高知人群需求，打造功能與品味兼具的社區(qū)公共空間，會所設(shè)有：

四點(diǎn)半學(xué)堂：配備科學(xué)書籍，打造課后知識充電站。

家庭廳：專為精英社交設(shè)計(jì)，促進(jìn)文化與思想碰撞。

健身房：人字石材拼花地面、定制地墊與木飾面墻面，涵蓋有氧、無氧及瑜伽場景。

泳池：26米長，270度視野，與科學(xué)山頂對望，享私密度假體驗(yàn)。

會所大門：門楣腰線借鑒勞斯萊斯工藝，融合金屬與石材，彰顯現(xiàn)代美學(xué)。

另設(shè)多功能主題空間，5大主題架空層：包括“引力實(shí)驗(yàn)室（兒童活動天地）”、“繁星沙龍（公共會客廳）”、“靜享生活（閱讀休憩）”、“奔跑俱樂部（輕氧運(yùn)動）”、“樂享劇場（棋牌手游）”、“小小集市”，全面滿足社交、休閑與親子需求。

以細(xì)節(jié)體現(xiàn)用心，讓公區(qū)成為連接鄰里的高品質(zhì)生活樞紐。

3）細(xì)節(jié)：呼應(yīng)科研特質(zhì)，“嚴(yán)謹(jǐn)又有溫度”。

局部古銅金屬穿孔板 + 公建化立面顯質(zhì)感，建筑轉(zhuǎn)角 “連續(xù)曲率曲線”藏?cái)?shù)學(xué)之美；全屋中央空調(diào) + 新風(fēng)系統(tǒng)（濾 PM2.5 / 甲醛）、四玻靜音門窗，頂部 “歸家燈塔” 燈光適配晚歸節(jié)奏。

稀缺四：

國企越秀背書，兌現(xiàn)力有保障。

買房，買的不只是房子，更是 “安心”，對于光明科學(xué)城的科創(chuàng)人群而言，“穩(wěn)定兌現(xiàn)”尤為關(guān)鍵，而越秀地產(chǎn)的實(shí)力與兌現(xiàn)力有目共睹。

作為廣州市國資委旗下的直屬國企，越秀地產(chǎn)是 2025 年中國房企綜合實(shí)力 TOP7，連續(xù)綠檔 “三道紅線”，2024 年底資產(chǎn)超萬億。

作為國內(nèi)首批綜合性房企、首家地產(chǎn)紅籌公司，還擁有全球首只投資內(nèi)地物業(yè)的香港上市房產(chǎn)基金，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健可靠。

更難得的是，越秀地產(chǎn)深耕大灣區(qū) 42 年，從 1985 年率先啟動天河區(qū) 5.2 平方公里建設(shè)、推動城市新中軸發(fā)展，到主導(dǎo)建設(shè)二沙島提升人居品質(zhì)，再到打造江南西商圈、天河商圈、流花商圈、珠江新城商圈等 CBD 區(qū)域，實(shí)現(xiàn) “開發(fā)一片、成功一片”。

同時還參與建設(shè)了華南理工大學(xué)廣州國際學(xué)校二期、云溪公園、廣州白云國際會議中心二期等公建項(xiàng)目，深度融入城市發(fā)展脈絡(luò)。

像越秀·和樾府、越秀·瑞樾府等項(xiàng)目，均實(shí)現(xiàn)按時交房且品質(zhì)達(dá)標(biāo)，從未出現(xiàn)減配、延期問題。

在南沙，其造城實(shí)力更為凸顯。

深耕 25 年來，越秀地產(chǎn)打造了22 座品質(zhì)社區(qū)，“萬頃南沙，半城越秀”的美譽(yù)便是其深度參與區(qū)域建設(shè)的有力證明。

從明珠灣到南沙灣，從橫瀝島到靈山島，項(xiàng)目布局始終與南沙自貿(mào)區(qū)發(fā)展同頻，無論是早期的居住社區(qū)，還是后來適配科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的高知人群居所，都精準(zhǔn)契合區(qū)域需求，與南沙共同成長。

此次，越秀地產(chǎn)結(jié)合光明科學(xué)城“科學(xué) + 教育”的核心特點(diǎn)打造“科學(xué)精英社區(qū)”，正是對“產(chǎn)城融合”基因的延續(xù)，從選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到社區(qū)配套，都致力于與區(qū)域發(fā)展深度契合，為科創(chuàng)人群提供高品質(zhì)居住空間。

03.
普通人的 “科學(xué)城紅利”

—— 與高知為鄰，隱性價值更珍貴

買越秀?星科源啟，不只是買套房，更是拿下“和光明科學(xué)城高知人群做鄰居” 的隱性價值——

這價值會隨科學(xué)城發(fā)展持續(xù)增值，比房子本身更值錢。

資產(chǎn)韌性：

高知托底，房價穩(wěn)漲。

全球科創(chuàng)片區(qū)的發(fā)展規(guī)律顯示，高知群體的購買力是房價的 “定海神針”，北京中關(guān)村、上海張江等案例均印證了這一點(diǎn)。

而光明科學(xué)城正呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的高知人才聚集態(tài)勢：

截至 2024 年，光明區(qū)院士團(tuán)隊(duì)已增至57 個（增長 11%），高層次人才超2800 人，158 名學(xué)者入選全球前 2% 頂尖科學(xué)家榜單（數(shù)據(jù)來源：南方都市報(bào)）。

2025 年招聘活動中，光明區(qū)多家單位放出552 個年薪 50 萬以上崗位，其中22 個年薪超百萬，甚至有年薪 150 萬元的 “天才新星” 崗位（數(shù)據(jù)來源：深圳特區(qū)報(bào)）。

同時，截至 2024 年，光明區(qū)國家級高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 2151 家（數(shù)據(jù)來源：南方都市報(bào)）。

這些高知人群收入穩(wěn)定、購房需求明確，更傾向選擇圈層純粹的社區(qū)。作為科學(xué)城芯的稀缺住宅，未來無論是出租還是轉(zhuǎn)手，都將有強(qiáng)勁的“高知接盤力”作為支撐。

教育福利：

孩子泡在科研圈。

對有娃家庭來說，“鄰居是誰” 比 “學(xué)校近” 更重要。

住這兒，孩子玩伴可能是深理工教授、實(shí)驗(yàn)室研究員的子女；社區(qū)還會聯(lián)動高校辦“小小科學(xué)家” 活動（實(shí)驗(yàn)室開放日、科普講座等），讓孩子從小浸潤科研氛圍，這種熏陶是花錢買不來的。

且項(xiàng)目配建幼兒園，東側(cè)規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，北側(cè)有中大附小附中，10 多所好學(xué)校環(huán)繞，完全契合高知家庭對教育的重視。（注意：學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局公告為準(zhǔn)）

生活同頻：

高效低擾，契合高知舒適圈。

科創(chuàng)人群節(jié)奏快、重隱私，講究“高效不被擾”。

越秀?星科源啟周邊生活配套觸手可及：

商業(yè)有約17萬㎡天安云谷商業(yè)(部分已開業(yè))、約4.8萬㎡萬達(dá)廣場、約10萬㎡藍(lán)鯨世界、約6萬㎡星河COCOCity(在建中)。

兩大三甲醫(yī)院：中山大學(xué)附屬第七醫(yī)院、光明人民醫(yī)院。

深圳科學(xué)技術(shù)館、深圳國際美術(shù)館(在建中)、科學(xué)城體育中心(在建中)、新湖文體中心(在建中)等近在周邊。

直線距離約1km內(nèi)匯聚6號線支線圳美站、光明站雙地鐵站點(diǎn)可換乘地鐵13號線(在建中)，約5km直達(dá)高鐵光明城站。

更重要的是，鄰居都是規(guī)律作息的科研人員，社區(qū)安靜有序，加上24h 書吧、健身房、親子角等配套，業(yè)主能兼顧工作、帶娃與自我提升，真正實(shí)現(xiàn) “工作無界、生活無憂”，這也是項(xiàng)目被稱 “松弛科學(xué)宅” 的原因。

結(jié)語：

抓住光明未來十年的紅利！

說實(shí)話，過去的市場給許多選擇光明的人上了深刻的一課。但今天的光明科學(xué)城，價值支撐已截然不同：

不再是單一的房價預(yù)期，而是19萬科創(chuàng)人才的真實(shí)住房需求；不再是遙遠(yuǎn)的規(guī)劃，而是院士實(shí)驗(yàn)室里亮起的燈、年薪50萬+的錄用通知書。

這一次，價值的錨點(diǎn)，是科學(xué)家的收入和他們用腳投票的選擇。

越秀?星科源啟作為科學(xué)城芯時隔4 年唯一在售宅地，不是普通房子，而是 “與高知為鄰、抓科學(xué)城未來” 的入場券。

硅谷的故事早已驗(yàn)證：科創(chuàng)中心的價值，屬于提前行動的人。

現(xiàn)在項(xiàng)目展廳和創(chuàng)意空間已開放，這一次，你能否抓住光明未來十年的紅利？

（創(chuàng)意空間）

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