98年房改以后，城市高樓大廈拔地而起，無(wú)數(shù)老房子被拆遷，取而代之的是商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或者商品房小區(qū)。

但是這么多年，始終有一個(gè)問(wèn)題令很多人疑惑不解——我國(guó)到底有多少房子？

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)消息：

在以全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)外披露，在過(guò)去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”

一句話：住建部透露全國(guó)有近6億棟房屋建筑！

看好了，是棟，不是間，也不是套！

一棟房屋建筑可能有幾間房，也可能有上百間房。

而且，數(shù)據(jù)屬實(shí)，相當(dāng)于平均三個(gè)人就有一棟樓。

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6億棟房屋夠住嗎？

看到“6億棟”，很多人第一反應(yīng)是：如果按一棟樓住10個(gè)人來(lái)算，6億棟就能住下60億人。而我們?nèi)珖?guó)才14億人，房子不是已經(jīng)綽綽有余了嗎？為什么這幾年還在不停地建？

這里面就要說(shuō)明一下：

普查小組給出的數(shù)據(jù)中，除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長(zhǎng)租公寓等…

也就是說(shuō)，這6億棟房子，有多少是住宅，有多少是寫(xiě)字樓，有多少是行政事業(yè)單位用房，有多少企業(yè)用房，并沒(méi)有說(shuō)清楚。

不過(guò)，從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)可以確定兩點(diǎn)：

① 根據(jù)官方數(shù)據(jù)，到2020年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到38.6平方米，超過(guò)了35平的達(dá)標(biāo)線，說(shuō)明住房短缺問(wèn)題已基本解決；

② 目前商品房待銷(xiāo)售面積76萬(wàn)㎡，在建住宅面積超過(guò)52億㎡，住宅竣工6億多㎡。結(jié)合每年的住房需求，供應(yīng)和需求其實(shí)已經(jīng)大致平衡。

另外，馬光遠(yuǎn)之前在文章中也透露：目前除了一線城市、重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市以及一些大城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過(guò)剩，這是中國(guó)房地產(chǎn)的最大的基本面。

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四大變化，樓市要變天！

80%的城市房子都過(guò)剩了，這意味著什么？樓市正在出現(xiàn)四個(gè)新變化：

①期房市場(chǎng)下行

自從“三道紅線”政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商貸款變難，連一些大房企都出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，房子爛尾的風(fēng)險(xiǎn)比以前更高。

再加上現(xiàn)在房子不好賣(mài)，很多房企資金壓力大。所以買(mǎi)房的人也越來(lái)越謹(jǐn)慎，不敢輕易選擇期房，畢竟搞不好就交房遙遙無(wú)期。

②租房要大發(fā)展了

這幾年，國(guó)家越來(lái)越重視租賃住房的發(fā)展。據(jù)說(shuō)到了2025年，租房市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)能達(dá)到4萬(wàn)億。

隨著租房政策不斷完善，將來(lái)選擇租房的年輕人會(huì)更多，租金也會(huì)更穩(wěn)定。

③提前還貸的人扎堆了

大家對(duì)于“房子一定會(huì)上漲”的預(yù)期正在改變，再加上其他投資渠道（比如股票、實(shí)體生意等）收益不穩(wěn)定，很多人更愿意提前把房貸還清，減輕負(fù)債壓力。

④保障房供給增加

除了加快新建保障房，很多地方也在收購(gòu)現(xiàn)有的商品房，用作保障房來(lái)源?？吹贸鰜?lái)，政府是下定決心要解決老百姓的住房問(wèn)題。

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未來(lái)樓市何去何從

一個(gè)明顯的趨勢(shì)是：市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)分化。

正如馬經(jīng)濟(jì)學(xué)家在文章中總結(jié)的：

未來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，考慮到一線城市、重點(diǎn)城市，以及未來(lái)人口流入的以中心城市，未來(lái)依舊有較高的購(gòu)房需求，這些城市的房地產(chǎn)至少在10年內(nèi)沒(méi)有太大的問(wèn)題，

但是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數(shù)早已經(jīng)超過(guò)了1.2套，該有房的都已經(jīng)有了，沒(méi)房的未來(lái)的需求也是屈指可數(shù)。

另一方面，大多數(shù)的三四線城市面臨人口流出的問(wèn)題。這些城市的房地產(chǎn)如果還想回到過(guò)去，幾乎沒(méi)有可能。除了居住需求，投資這些地方的房子無(wú)異于自殺行為。

這也預(yù)示著：2025年，好地段的房子還會(huì)很搶手，但是那些地段不好，沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)的房子變現(xiàn)就更懸了。

以深圳為例，市場(chǎng)一熱，市中心的二手房銷(xiāo)量就開(kāi)始大漲，可是郊區(qū)呢，任價(jià)格怎么跌，都無(wú)人問(wèn)津。

畢竟郊區(qū)配套不行，通勤時(shí)間還更長(zhǎng)?，F(xiàn)在年輕人也不傻，買(mǎi)這樣的房子，還不如去城區(qū)租房。

而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，苦日子可能才剛剛開(kāi)始。

就像黃奇帆曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的：“現(xiàn)在全國(guó)有9萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，相當(dāng)于每1萬(wàn)個(gè)城市居民就對(duì)應(yīng)一家房企——這是全世界最多的。估計(jì)再過(guò)兩三年，這個(gè)數(shù)字會(huì)減少到2萬(wàn)家以?xún)?nèi)?！?/p>

這也預(yù)示著，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商規(guī)模會(huì)不斷壓縮，以后那種到處圈地、到處借錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，可能都得下課。

所以，對(duì)于咱們買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)變了，盲目買(mǎi)房就很風(fēng)險(xiǎn)。

買(mǎi)房之前一定要冷靜想想：地段好不好？周邊配套全不全？這些都關(guān)乎到未來(lái)的居住便利。

不要一聽(tīng)“房子要漲”就盲目跟風(fēng)。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的——這個(gè)道理，再過(guò)幾百年也不會(huì)變。

所以，理性判斷、量力而行，才是明智之舉。