98年房改以后，城市高樓大廈拔地而起，無數(shù)老房子被拆遷，取而代之的是商場、寫字樓或者商品房小區(qū)。

但是這么多年，始終有一個問題令很多人疑惑不解——我國到底有多少房子？

根據(jù)第一財經(jīng)消息：

在以全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對外披露，在過去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”

一句話：住建部透露全國有近6億棟房屋建筑！

看好了，是棟，不是間，也不是套！

一棟房屋建筑可能有幾間房，也可能有上百間房。

而且，數(shù)據(jù)屬實，相當(dāng)于平均三個人就有一棟樓。

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6億棟房屋夠住嗎？

看到“6億棟”，很多人第一反應(yīng)是：如果按一棟樓住10個人來算，6億棟就能住下60億人。而我們?nèi)珖?4億人，房子不是已經(jīng)綽綽有余了嗎？為什么這幾年還在不停地建？

這里面就要說明一下：

普查小組給出的數(shù)據(jù)中，除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長租公寓等…

也就是說，這6億棟房子，有多少是住宅，有多少是寫字樓，有多少是行政事業(yè)單位用房，有多少企業(yè)用房，并沒有說清楚。

不過，從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)可以確定兩點：

① 根據(jù)官方數(shù)據(jù)，到2020年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到38.6平方米，超過了35平的達(dá)標(biāo)線，說明住房短缺問題已基本解決；

② 目前商品房待銷售面積76萬㎡，在建住宅面積超過52億㎡，住宅竣工6億多㎡。結(jié)合每年的住房需求，供應(yīng)和需求其實已經(jīng)大致平衡。

另外，馬光遠(yuǎn)之前在文章中也透露：目前除了一線城市、重點城市和熱點城市以及一些大城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過剩，這是中國房地產(chǎn)的最大的基本面。

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四大變化，樓市要變天！

80%的城市房子都過剩了，這意味著什么？樓市正在出現(xiàn)四個新變化：

①期房市場下行

自從“三道紅線”政策出臺，開發(fā)商貸款變難，連一些大房企都出現(xiàn)債務(wù)危機，房子爛尾的風(fēng)險比以前更高。

再加上現(xiàn)在房子不好賣，很多房企資金壓力大。所以買房的人也越來越謹(jǐn)慎，不敢輕易選擇期房，畢竟搞不好就交房遙遙無期。

②租房要大發(fā)展了

這幾年，國家越來越重視租賃住房的發(fā)展。據(jù)說到了2025年，租房市場的規(guī)模預(yù)計能達(dá)到4萬億。

隨著租房政策不斷完善，將來選擇租房的年輕人會更多，租金也會更穩(wěn)定。

③提前還貸的人扎堆了

大家對于“房子一定會上漲”的預(yù)期正在改變，再加上其他投資渠道（比如股票、實體生意等）收益不穩(wěn)定，很多人更愿意提前把房貸還清，減輕負(fù)債壓力。

④保障房供給增加

除了加快新建保障房，很多地方也在收購現(xiàn)有的商品房，用作保障房來源?？吹贸鰜?，政府是下定決心要解決老百姓的住房問題。

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未來樓市何去何從

一個明顯的趨勢是：市場會繼續(xù)分化。

正如馬經(jīng)濟學(xué)家在文章中總結(jié)的：

未來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，考慮到一線城市、重點城市，以及未來人口流入的以中心城市，未來依舊有較高的購房需求，這些城市的房地產(chǎn)至少在10年內(nèi)沒有太大的問題，

但是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數(shù)早已經(jīng)超過了1.2套，該有房的都已經(jīng)有了，沒房的未來的需求也是屈指可數(shù)。

另一方面，大多數(shù)的三四線城市面臨人口流出的問題。這些城市的房地產(chǎn)如果還想回到過去，幾乎沒有可能。除了居住需求，投資這些地方的房子無異于自殺行為。

這也預(yù)示著：2025年，好地段的房子還會很搶手，但是那些地段不好，沒啥優(yōu)勢的房子變現(xiàn)就更懸了。

以深圳為例，市場一熱，市中心的二手房銷量就開始大漲，可是郊區(qū)呢，任價格怎么跌，都無人問津。

畢竟郊區(qū)配套不行，通勤時間還更長。現(xiàn)在年輕人也不傻，買這樣的房子，還不如去城區(qū)租房。

而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，苦日子可能才剛剛開始。

就像黃奇帆曾經(jīng)說過的：“現(xiàn)在全國有9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，相當(dāng)于每1萬個城市居民就對應(yīng)一家房企——這是全世界最多的。估計再過兩三年，這個數(shù)字會減少到2萬家以內(nèi)?！?/p>

這也預(yù)示著，接下來開發(fā)商規(guī)模會不斷壓縮，以后那種到處圈地、到處借錢的開發(fā)商，可能都得下課。

所以，對于咱們買房者來說，市場變了，盲目買房就很風(fēng)險。

買房之前一定要冷靜想想：地段好不好？周邊配套全不全？這些都關(guān)乎到未來的居住便利。

不要一聽“房子要漲”就盲目跟風(fēng)。房子是用來住的，不是用來炒的——這個道理，再過幾百年也不會變。

所以，理性判斷、量力而行，才是明智之舉。