原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

01

深圳松綁，誰(shuí)是贏家？

繼北京、上海之后，一線城市的“壓軸大戲”終于上演。

9月5日深夜，深圳發(fā)布重磅新政，為樓市松綁再添一把火。

簡(jiǎn)單歸納為4點(diǎn)：

1、羅湖、龍華、龍崗、寶安（不含新安街道）、光明、坪山這六個(gè)區(qū)，對(duì)深戶及有1年社保的購(gòu)房者，徹底取消限購(gòu)；即便是無(wú)社保的非戶籍人口，也可以購(gòu)買(mǎi)兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購(gòu)。

2、僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購(gòu)區(qū)。

3、不再區(qū)分首套和二套房的利率定價(jià)，利好二套改善客戶，為市場(chǎng)注入更多流動(dòng)性。

4、支持提取公積金用于支付購(gòu)房首付款，首套房可全額提取公積金賬戶余額，二套房可提取公積金賬戶余額的60%，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

整體來(lái)看，深圳此次松綁的尺度，已然超過(guò)了京滬。最新限購(gòu)地圖如下圖所示：

如何評(píng)價(jià)這次新政？

第一、深圳“金九銀十”傳統(tǒng)旺季行情更穩(wěn)了，政策的加持將有力保障成交熱度，讓旺季更旺。

第二、“全國(guó)買(mǎi)深圳”的大門(mén)開(kāi)得更大了，松綁范圍的擴(kuò)大將吸引更多全國(guó)性的資金和購(gòu)買(mǎi)力。

第三、二套房貸利率不再有差別，意味著改善客群置換成本顯著降低，對(duì)于追求更好居住品質(zhì)的家庭而言，現(xiàn)在無(wú)疑是入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

更重要的是，深圳樓市早已不單純依靠政策刺激，自發(fā)性回暖勢(shì)頭已然成型。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在一線城市中，深圳是極少數(shù)實(shí)現(xiàn)一二手房成交量與成交額“雙正增”的城市。

今年前7個(gè)月，深圳一二手房成交面積同比增幅約27%，比同為正增長(zhǎng)的北京還高出11個(gè)百分點(diǎn)，而上海、杭州的新房市場(chǎng)則仍處于負(fù)增長(zhǎng)。

更關(guān)鍵的指標(biāo)是，深圳新房去化周期已降至8.4個(gè)月的歷史低點(diǎn)。這意味著市場(chǎng)的真實(shí)需求極為旺盛，供給已略顯緊張。

政策的東風(fēng)，吹向的本就是一片正在復(fù)蘇的春江。

而在深圳此輪復(fù)蘇中，表現(xiàn)最好的、真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的片區(qū)，就是龍華區(qū)。

今年上半年，龍華區(qū)以4977套一手住宅的成交量，力壓寶安、龍崗等傳統(tǒng)供應(yīng)大區(qū)，歷史性地登頂全市新房銷(xiāo)冠。

價(jià)格的走勢(shì)更耐人尋味。今年1月，龍華新房均價(jià)還在55155元/㎡徘徊，到了4月，已悄然攀升至58920元/㎡，比去年四季度還漲了5%。

為什么龍華可以量?jī)r(jià)齊升？在龍華區(qū)，真正的價(jià)值高地又在哪里？

02

未來(lái)十年的核心資產(chǎn)

要回答“為什么是龍華”，就必須跳出傳統(tǒng)樓市的框架，從“核心資產(chǎn)”的時(shí)代變遷中尋找答案。

每個(gè)時(shí)代都有其獨(dú)特的“國(guó)運(yùn)資產(chǎn)”。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的農(nóng)業(yè)用地，到世界工廠的勞力產(chǎn)線，再到房地產(chǎn)時(shí)代的城市房產(chǎn)。如今進(jìn)入4.0科創(chuàng)時(shí)代，核心資產(chǎn)已轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)明專(zhuān)利、數(shù)據(jù)資源和上市公司。

放眼中國(guó)，4.0時(shí)代的核心資產(chǎn)密集分布在哪個(gè)城市？

答案幾乎沒(méi)有爭(zhēng)議：深圳。在今年最新的全球創(chuàng)新集群中，深圳首次奪冠。

在深圳內(nèi)部，當(dāng)下的機(jī)遇又在哪里？

大多數(shù)人首先想到的可能是南山粵海、前海寶中、深圳灣這些核心地段。然而，深圳的創(chuàng)新版圖遠(yuǎn)不止于此，新的增長(zhǎng)極亦在持續(xù)涌現(xiàn)。

聚焦上市公司密度這一關(guān)鍵指標(biāo)，觀瀾高新園脫穎而出，平均每平方公里擁有3.3家上市企業(yè)，超過(guò)南山高新園的1.1家，是當(dāng)下深圳上市公司密度最高的高新園。

為什么是觀瀾高新園？

一方面，相對(duì)溫和的營(yíng)商成本更能孕育創(chuàng)新，正如刷屏全網(wǎng)的國(guó)產(chǎn)光刻機(jī)希望“新凱來(lái)”，也誕生于附近。

另一方面，觀瀾高新園的崛起，依托于鷺湖中心城的規(guī)劃。

這并非普通規(guī)劃，而是龍華乃至深圳的戰(zhàn)略落子。2024年以來(lái)，高層密集調(diào)研與頂級(jí)專(zhuān)家的共識(shí)，清晰地指向一點(diǎn)：鷺湖中心城已從區(qū)級(jí)重點(diǎn)躍升為市級(jí)戰(zhàn)略焦點(diǎn)。

這里被稱為“北部硅谷”。

以觀瀾高新園為創(chuàng)新之“芯”，西聯(lián)湖西產(chǎn)業(yè)園發(fā)展尖端研發(fā)總部，東翼則依托深圳國(guó)際醫(yī)療器械城打造全國(guó)規(guī)模最大、世界一流的千億級(jí)“BT+IT”（生物技術(shù)+信息技術(shù)）產(chǎn)業(yè)集群。

從匯川技術(shù)的人形機(jī)器人，到翰宇藥業(yè)創(chuàng)新藥，再到捷順科技的智慧園區(qū)，一批科技巨頭與新興獨(dú)角獸正加速向此集結(jié)。

這里是軌道上的都市核心。

建設(shè)中的鷺湖樞紐，將匯聚地鐵22號(hào)線（在建），橫向貫穿深圳南北產(chǎn)業(yè)中軸；18號(hào)線（規(guī)劃）緊密串聯(lián)空港新城、光明科學(xué)城、鷺湖中心城。

更令人期待的是，深廣中軸城際線將從這里出發(fā)，北上廣州知識(shí)城，南下河套深港合作區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)深港莞穗創(chuàng)新資源的暢通流轉(zhuǎn)。

這里將比肩深圳灣，成為深圳的下一個(gè)“城市封面”。

鷺湖中心城正從傳統(tǒng)CBD（中央商務(wù)區(qū)）、CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）向更高級(jí)的CID（中央創(chuàng)新區(qū)）進(jìn)化，是深圳首個(gè)以全新、系統(tǒng)性布局的CID標(biāo)桿。

這里的獨(dú)特氣質(zhì)，首先體現(xiàn)在世界級(jí)的休閑配套。亞洲最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)，本身就是一張頂級(jí)的社交名片，也是深圳著名的“鵬城十景”之一。

同時(shí)，片區(qū)擁有深厚的文化積淀。既有觀瀾老墟、上圍藝術(shù)村這樣的歷史文脈，也迎來(lái)了“鷺湖四館”等市級(jí)文化新地標(biāo)的落地，預(yù)計(jì)年底就將亮相。

此外，區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃了約15公里的“鷺湖慢谷”山水游徑，并引入了“雙實(shí)驗(yàn)”教育配套解決人才的后顧之憂。

普通人或許很難直接投身于前沿科技研發(fā)，但卻可以選擇在科創(chuàng)核心區(qū)置業(yè)來(lái)分享時(shí)代紅利。

而龍華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升數(shù)據(jù)，已經(jīng)說(shuō)明市場(chǎng)上的資金和購(gòu)房者，已經(jīng)用行動(dòng)投票給了像鷺湖中心城這樣高新產(chǎn)業(yè)集中的地方。

03

與遠(yuǎn)見(jiàn)者同行

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，如何選擇能夠穿越周期的核心資產(chǎn)，是所有高凈值人群的共同課題。

市場(chǎng)的答案，正清晰地指向一個(gè)方向：大戶型豪宅。

2025年上半年，重點(diǎn)20城千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量同比增長(zhǎng)高達(dá)21%，遠(yuǎn)超普通住宅5%的增幅；其中核心區(qū)域的豪宅因其出色的保值增值屬性而備受青睞，尤其面積在180㎡以上的大戶型，成交占比中高達(dá)46%，是當(dāng)之無(wú)愧的成交主力。

然而，這類(lèi)“硬通貨”資產(chǎn)在深圳卻極度稀缺。

數(shù)據(jù)顯示，近5年來(lái)深圳200㎡以上的大戶型供應(yīng)僅占市場(chǎng)的1.15%。

稀缺的背后，是極高的開(kāi)發(fā)門(mén)檻——打造真正的大戶型豪宅，考驗(yàn)的不僅是資金實(shí)力，更是對(duì)城市未來(lái)的前瞻判斷和對(duì)頂尖圈層生活需求的深刻洞察，這并非所有開(kāi)發(fā)商都能駕馭的領(lǐng)域。

當(dāng)話題聚焦于“頂豪”和“大平層專(zhuān)家”，就繞不開(kāi)一個(gè)名字——鵬瑞。

回顧其履歷，無(wú)論是匯聚了超300位頂尖企業(yè)家的深圳灣1號(hào)，還是持續(xù)刷新全國(guó)房?jī)r(jià)紀(jì)錄（單價(jià)56萬(wàn)/㎡）的廣州鵬瑞1號(hào)，鵬瑞早已將“大戶型豪宅”的打造手法磨礪到極致，其作品也超越了“豪宅”的范疇，成為一個(gè)城市頂級(jí)財(cái)富與影響力的風(fēng)向標(biāo)。

現(xiàn)在，鵬瑞再次出手，將“深圳灣1號(hào)”之后回歸深圳的首個(gè)住宅作品“鵬瑞鷺璟府”，落子在深圳下一個(gè)科創(chuàng)引擎——鷺湖中心城。

這是鵬瑞對(duì)深圳未來(lái)十年科創(chuàng)主戰(zhàn)場(chǎng)的一次戰(zhàn)略占位。

鵬瑞鷺璟府特邀原深圳灣1號(hào)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)傾力打造，其最新推售的8棟樓王，全樓棟建面約163-213㎡的闊境產(chǎn)品，一梯一戶設(shè)計(jì)，豪宅配置拉滿。

實(shí)景圖

建面約163㎡戶型：超13米的南向瞰景面，陽(yáng)光穿透軒敞玻璃，將溫暖均勻地灑滿客廳、臥室等重要空間。

超7米寬的南向巨幕陽(yáng)臺(tái)，與約4.2米開(kāi)間的客廳無(wú)界相連，形成了一個(gè)宏大的社交場(chǎng)域，空間的想象力完全交由居者定義。

“雙龍抱珠”式雙套房，賦予了家庭核心成員同等級(jí)別的舒適；主臥的空間尺度堪比 “五星級(jí)酒店豪華套房”，不僅配備了衣帽間，更擁有一扇超大南向景觀窗，將主人的休憩空間提升至極致私享的觀景領(lǐng)地。

建面約163㎡戶型樣板間實(shí)景圖，僅供參考

建面約213㎡戶型：南北通透大宅設(shè)計(jì)，陽(yáng)光和清風(fēng)自由穿行，奠定了空間舒適基調(diào)。

約18米南向巨幕，成就了震撼人心的270°環(huán)幕視野。在此視野統(tǒng)領(lǐng)下，客廳、餐廳、家庭廳構(gòu)成的“三廳”體系，清晰地將正式的待客社交與家人的私密起居兩大場(chǎng)景完美分離，賦予生活足夠的禮序和從容。

中西雙廚設(shè)計(jì)，將功能性的中式爆炒與社交性的西廚島臺(tái)分開(kāi)，既保留了烹飪的煙火氣，又守護(hù)了廳堂的優(yōu)雅。近40㎡全景主臥套房+獨(dú)立衣帽間，賦予“世家生活”的豐富內(nèi)涵。

建面約213㎡戶型樣板間實(shí)景圖，僅供參考

這類(lèi)南北通透的大平層產(chǎn)品，在寸土寸金的深圳是極為稀缺的，如果放在深圳灣沿線，同品質(zhì)的新房單價(jià)至少20萬(wàn)+。

除了樓王單位，還有7棟建面約88-144㎡的臻裝空間，尤其是建面約88㎡戶型極為熱銷(xiāo)，在有限的總價(jià)內(nèi)做到了功能強(qiáng)大的三房?jī)尚l(wèi)，足以滿足三代同堂或二孩家庭的需求。

其最大亮點(diǎn)是打造了近6米寬的闊景陽(yáng)臺(tái)，將客廳與次臥連通，創(chuàng)造出遠(yuǎn)超同面積段產(chǎn)品的空間感與視野，戶型得房率最高可達(dá)92%，即便是在新規(guī)產(chǎn)品中也頗具競(jìng)爭(zhēng)力。

除了戶型本身的精雕細(xì)琢，外部的園林環(huán)境同樣傾注了匠心。

在鵬瑞·鷺璟府，歸家的路被演繹為一場(chǎng)穿行于森居逸境的游園。它更是深圳灣1號(hào)美學(xué)理念的呈現(xiàn)，由AUBE歐博設(shè)計(jì)等原班團(tuán)隊(duì)，投入常規(guī)小區(qū)2倍的成本打造。

其匠心首先體現(xiàn)在“硬景”的考究上：景墻全面升級(jí)為葡萄牙金米黃真石，入口處標(biāo)志性的雙重疊水與“魚(yú)”系列雕塑，共同奠定了空間的奢華基調(diào)。

實(shí)景圖

園林的“軟景”則在于生機(jī)：項(xiàng)目臻選了超50種名貴花木，更不惜重金對(duì)數(shù)十年樹(shù)齡的羅漢松、香樟等大樹(shù)進(jìn)行全冠移植。這確保了居者入住即享濃蔭森茂的“森系”生活。

實(shí)景圖

園林的價(jià)值最終體現(xiàn)在生活方式的延伸。為此，項(xiàng)目將常規(guī)的架空層大幅升維，打造為涵蓋藝術(shù)、頤養(yǎng)、兒童游樂(lè)等6大主題的“家庭第二客廳”。

最重要的是，以上所有場(chǎng)景皆為項(xiàng)目實(shí)景。這種“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)樓交付，不僅是鵬瑞對(duì)品質(zhì)的自信，更讓業(yè)主能夠即刻享受生活，無(wú)需等待。

從過(guò)去的深圳灣1號(hào)，到現(xiàn)在的鵬瑞鷺璟府，鵬瑞用事實(shí)證明了自己總能選對(duì)城市發(fā)展的方向。

當(dāng)深圳樓市迎來(lái)新一輪政策窗口期，選擇龍華這樣的領(lǐng)漲板塊、入手抗跌的大戶型豪宅、并跟隨像鵬瑞這樣的“遠(yuǎn)見(jiàn)者”，就是當(dāng)下清晰的投資邏輯。

據(jù)悉，鵬瑞鷺璟府全新的大戶型展示區(qū)即將開(kāi)放，這無(wú)疑是親身體驗(yàn)鵬瑞產(chǎn)品力的好機(jī)會(huì)，感興趣的朋友不要錯(cuò)過(guò)。