來源：環(huán)球網(wǎng)

【環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)綜合報道】2025年中報季收官，上市房企的“成績單”與“路線圖”為觀察中國房地產(chǎn)市場提供了最直觀的窗口。盡管整體業(yè)績?nèi)燥@疲軟，凈利潤下滑、現(xiàn)金流承壓成為普遍現(xiàn)象，但一個清晰的共識正在形成：市場已基本觸底，房地產(chǎn)行業(yè)正告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向以“生存質(zhì)量”和“新模式探索”為核心的新發(fā)展階段。從“規(guī)模擴(kuò)張”到“質(zhì)量+服務(wù)”，從“賣房子”到“造好房”，行業(yè)正迎來變化。

共識與分化：市場觸底，但冷暖不均

綜合各家中報和業(yè)績會信息，房企對宏觀形勢的判斷呈現(xiàn)出高度共識與顯著分化并存的復(fù)雜圖景。最核心的共識是，在“保交樓”、降首付、降利率等一系列政策“組合拳”的托舉下，市場繼續(xù)大幅下跌的空間已然有限，基本觸底。由于居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場復(fù)蘇動能明顯不足，預(yù)計將在低位持續(xù)徘徊。

在此基礎(chǔ)上，“分化”成為未來市場最核心的特征。首先是城市分化，一線及強(qiáng)二線城市的核心地段，憑借其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口虹吸效應(yīng)，市場需求相對堅韌，被視為房企布局的“安全港”。而廣大三、四線城市則普遍面臨高庫存、需求透支的困境，回暖之路漫長。其次是企業(yè)分化，財務(wù)穩(wěn)健的國企、央企及部分優(yōu)質(zhì)民企，憑借融資和品牌優(yōu)勢，正加速搶占市場份額；而債務(wù)纏身、風(fēng)險尚未出清的企業(yè)，則掙扎在求生自救的邊緣，行業(yè)洗牌加劇。

頭部央企如華潤、保利等語氣相對樂觀，認(rèn)為最困難時期已過，將憑借“壓艙石”優(yōu)勢在洗牌中獲取更多機(jī)會；而萬科、龍湖等穩(wěn)健型民企則態(tài)度謹(jǐn)慎，強(qiáng)調(diào)“活下去，并活得久”，將“安全”置于“增長”之前；出險房企的報告中則滿是“求生”與“化債”的緊迫感。這種判斷的差異，本身就是行業(yè)當(dāng)前生態(tài)的真實寫照。

挑戰(zhàn)與破局：去庫存與信心修復(fù)是難題

盡管政策面持續(xù)釋放暖意，但政策的執(zhí)行效果與市場反應(yīng)之間仍存在時滯與溫差，構(gòu)成了行業(yè)當(dāng)前面臨的主要挑戰(zhàn)。一方面，地方財政壓力導(dǎo)致部分購房補(bǔ)貼等激勵措施未能及時落地，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險偏好也未能與政策導(dǎo)向同步，信貸支持傳導(dǎo)不暢。另一方面，購房者信心修復(fù)緩慢，觀望情緒濃厚，使得政策紅利難以有效轉(zhuǎn)化為終端市場的購買力。

去庫存成為懸在市場上方的最大難題。部分三、四線城市庫存去化周期已突破24個月的警戒線，即便是核心城市，在高基數(shù)效應(yīng)下，去化壓力亦不容小覷。地方政府正積極探索創(chuàng)新路徑，如運(yùn)用專項債資金收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，或通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，在穩(wěn)定房價預(yù)期的同時，為市場注入新動能。這些舉措能否從根本上扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系，將是未來市場走向的關(guān)鍵。

東方IC

轉(zhuǎn)型：從“開發(fā)商”到“運(yùn)營商”的路徑探索

面對新常態(tài)，房企的應(yīng)對之策清晰而堅定，核心是圍繞“降負(fù)債、?，F(xiàn)金流、提效率、強(qiáng)產(chǎn)品”進(jìn)行戰(zhàn)略重構(gòu)，探索從“開發(fā)商”向“運(yùn)營商”乃至“服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。

一是降杠桿與財務(wù)穩(wěn)健是生存前提。龍湖集團(tuán)通過經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降有息負(fù)債超600億元；中國金茂則通過精細(xì)化融資管理，將新增融資成本降至2.7%的低位?，F(xiàn)金流安全已成為所有房企的“生命線”。

二是投資聚焦，深耕核心城市?！皟?yōu)中選優(yōu)、深耕核心”成為投資鐵律。保利發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)等房企上半年新增土儲幾乎全部位于一、二線城市，通過優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)來對沖市場風(fēng)險，確保項目的周轉(zhuǎn)效率和盈利能力。

三是提升運(yùn)營效率，向管理要效益。無論是剝離非核心資產(chǎn)、推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，還是拓展物業(yè)、商業(yè)等非房業(yè)務(wù)，抑或通過數(shù)字化手段優(yōu)化供應(yīng)鏈，房企正從各個環(huán)節(jié)“擠水分”，提升整體運(yùn)營效能。中國金茂推出的“6-10-12-24”科學(xué)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，便是追求極致效率的典型代表。

四是“產(chǎn)品力”成為終極競爭焦點。隨著“好房子”被寫入政府工作報告，行業(yè)正式進(jìn)入產(chǎn)品力競爭時代。華潤置地建立“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系，龍湖推出以“負(fù)公攤、空中院館”為亮點的“峯萃”產(chǎn)品線，綠城將產(chǎn)品品質(zhì)視為“一號工程”，華發(fā)則構(gòu)建“科技+好房子”體系……一場圍繞居住品質(zhì)、綠色低碳和智能體驗的“造好房”競賽已全面打響。

展望未來，政策與市場的協(xié)同效應(yīng)有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場刮骨療毒式的深度調(diào)整，陣痛在所難免，但一個更健康、更可持續(xù)、更注重居住本質(zhì)的新模式正在孕育之中。告別野蠻生長，擁抱質(zhì)量與新生，這不僅是房企的必然選擇，也是整個行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新起點。（文馨）