8月25日，上海發(fā)布優(yōu)化樓市限購新舉措“滬六條”，從調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制、完善個人住房房產(chǎn)稅等多維度發(fā)力，為樓市注入新活力。9月6日、7日，作為樓市“金九銀十”行情的首個周末，海岸君實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，外環(huán)外新樓盤迎來大批看房客，但不同購房者對當(dāng)下購房的看法呈現(xiàn)明顯分化。

新政導(dǎo)向明確：

外環(huán)外新盤供應(yīng)“井噴”

　　新政落地后，上海樓市供應(yīng)格局迅速向“外環(huán)外”傾斜。9月6日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公示最新信息，上海將有11個樓盤、1099套房源入市，其中9個樓盤地處外環(huán)外，供應(yīng)量較此前兩周大幅增加；新政發(fā)布后的首個周末（8月30日），官網(wǎng)公示8個新樓盤，外環(huán)外樓盤為供應(yīng)主力。

　　與此同時，多個外環(huán)外項目借勢加速推盤：寶山南大板塊的聚豐雅居主打建面約104-148平方米戶型，均價約63519元/平方米，相比周邊項目性價比突出；同板塊的中環(huán)鉑樾二期則即將加推最后98套房源，為建面約110-139平方米精裝海派公館，總價700萬元左右，且臨近地鐵15號線南大路站。這種供應(yīng)格局，與“滬六條”中外環(huán)外不限購、公積金新政定向支持新房購買的導(dǎo)向高度契合，成為開發(fā)商搶灘“金九”的重要策略。

周末實(shí)地探訪：

外環(huán)外售樓處人氣攀升

　　9月7日中午，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊某新樓盤售樓處內(nèi)依舊人氣十足——不少看房者放棄休息，圍繞沙盤了解項目規(guī)劃，或跟隨銷售人員前往樣板房實(shí)地考察。該樓盤工作人員徐子淇介紹，項目前三個批次新房銷售基本完成，備案均價隨房源位置、面積略有微漲，仍受購房者青睞，目前正主推即將亮相的第四批次房源，涵蓋106平方米、118平方米、120平方米三房兩衛(wèi)，及少量135平方米四房兩衛(wèi)戶型。

　　海岸君在106平方米、135平方米樣板房看到，房屋均配備中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，臥室、衛(wèi)生間設(shè)有多個飄窗，“飄窗能增加住房舒適度，特別受年輕人喜歡?！毙熳愉垦a(bǔ)充道，考慮到65%-70%的意向客戶是張江科技園區(qū)白領(lǐng)，項目在裝修時對非承重墻進(jìn)行改造，既滿足剛需群體“多房間設(shè)老人房、兒童房”的需求，也適配改善群體“寬闊客廳共享空間”的偏好，樣板房內(nèi)部分區(qū)域還貼心標(biāo)注“非交付標(biāo)準(zhǔn)”，避免購房者誤解。

　　類似的熱鬧場景，同樣出現(xiàn)在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)、松江區(qū)泗涇等板塊的售樓處。青浦區(qū)華新鎮(zhèn)某售樓處銷售經(jīng)理程凇表示，新政出臺后，本周末來訪量增加30%左右，客戶中以非滬籍改善群體為主，他們多計劃購買三居室——既需兼顧老人居住舒適度，又要靠近孩子學(xué)校，咨詢時會格外關(guān)注戶型實(shí)用性、周邊學(xué)校及醫(yī)院配套，以及首付比例、貸款利率等細(xì)節(jié)；松江區(qū)泗涇某營銷中心單日來訪量約150組，銷售顧問王會雷手中的客戶登記本已記滿信息，“有位浦東客戶原本計劃在市區(qū)買小兩居，新政后覺得外環(huán)外性價比更高，特意預(yù)約來看四居室?！?/p>

購房者態(tài)度分化：

積極“上車”與理性觀望并存

　　在熱鬧的看房人群中，不同購房者的需求與顧慮交織，對當(dāng)下購房的看法差異顯著，主要呈現(xiàn)三類態(tài)度：

新上海人吳先生是剛需群體的典型代表。他去年6月從四川大學(xué)計算機(jī)學(xué)院畢業(yè)，現(xiàn)就職于張江科技園某高科企業(yè)，此前因工作年限較短，并未考慮買房。而新政中“非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)”的條款，讓他萌生了購房計劃。“我現(xiàn)在租住在川沙的老房子，月租3000多元，唐鎮(zhèn)這個樓盤緊鄰地鐵二號線，上下班更方便，計劃入手一套106平方米的新房?！眳窍壬硎?，目前已開始對比戶型細(xì)節(jié)，著手籌備購房首付款。

　　與吳先生的積極不同，不少改善型購房者雖獲“房票”，卻因貸款限制陷入糾結(jié)。浦東新區(qū)居民吳女士家庭在內(nèi)環(huán)內(nèi)已有兩套房齡超20年的住房，新政讓他們獲得購房資格，計劃在地鐵沿線買新房改善居住條件，且已看中滿意房源，但“不限購，限貸款”的措施讓他們猶豫不已：“外環(huán)外的好房子總價也要800萬元左右，如果不能貸款，只能賣掉一套老房子，所以打算再等等?！遍h行區(qū)某外環(huán)外新盤置業(yè)顧問李麗也透露，新政雖放寬購房資格，但“三套禁貸”限制的保留，讓不少有多套房的改善型買家“有心無力”：“有幾個客戶想再買一套房改善，但第三套房沒辦法貸款，只能全款，資金壓力太大?！?/p>

　　更多購房者則保持理性，選擇“多看少動”。準(zhǔn)備在外環(huán)外再次置業(yè)的朱洋表示，新政讓自己獲得了看房資格，會關(guān)注樓盤下一批次房源，但不會急于下單，“想再看看后續(xù)政策會不會有調(diào)整，也對比下周邊其他項目的價格和配套”；一直在看房的劉倩倩雖因“公積金可付首付、利率下降”更確定要買新房，卻也計劃多對比不同房源，“現(xiàn)在二手房掛牌量不少，新房選擇也多，沒必要急著定”；購房者王銘澤還制定了明確的“優(yōu)先級”標(biāo)準(zhǔn)：“首先要電梯房，父母年紀(jì)大了爬樓梯不方便；其次廚房要寬敞，我愛人喜歡做飯；距離地鐵站不能超過1公里，方便我坐3號線上班。”即便遇到符合需求的房源，他仍打算再考察其他選項。

業(yè)內(nèi)展望：

需靠“產(chǎn)品力”實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，新政落地首周，上海外環(huán)外樓市已呈現(xiàn)顯著積極變化：外環(huán)外在售項目日均來訪量較政策前提升40%，日均簽署定金合同量大幅增長，兩項數(shù)據(jù)均高于全市平均增幅；二手房市場同樣回暖，外環(huán)外日均新增購房委托量較政策前增加約20%，日均居間合同量增加約30%；一手住房領(lǐng)域，外環(huán)外項目簽署的定金合同中，達(dá)到住房限購套數(shù)后增購住房的居民家庭占比約26%。這些數(shù)據(jù)直觀印證了政策對市場信心的提振作用，尤其推動剛需與部分改善需求加速釋放。

　　隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季臨近，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，后續(xù)政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)。不過他強(qiáng)調(diào)，樓盤若想在競爭中脫穎而出，需從“依賴政策紅利”轉(zhuǎn)向“深耕產(chǎn)品力”——通過優(yōu)化戶型設(shè)計、升級社區(qū)品質(zhì)、完善周邊配套等方式，進(jìn)一步凸顯外環(huán)外樓盤的性價比優(yōu)勢。唯有以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品匹配市場需求，才能推動上海樓市實(shí)現(xiàn)供需兩端的良性循環(huán)。

金海岸工作室

作 者 | 楊玉紅

圖 片 | 楊玉紅

編 輯 | 任天寶