中經(jīng)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道

在上海市第七批次土拍中錯(cuò)失普陀區(qū)單價(jià)“地王”后，中海地產(chǎn)（00688.HK）和招商蛇口（001979.SZ）兩大房企卷土重來(lái)，通過(guò)股權(quán)交易方式拿下了“全國(guó)總價(jià)地王”。

近日，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資組成的聯(lián)合體，通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以總價(jià)154.78億元拿下項(xiàng)目公司90%股權(quán)，正式“入主”徐匯東安城市更新項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)。此外，上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“徐匯城投”）作為原股東，仍保留項(xiàng)目公司10%的股權(quán)。

值得一提的是，徐匯東安地塊原是東安一、二村所在地，也是上海市史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，2025年以協(xié)議方式陸續(xù)出讓三宗涉住宅地塊，總金額高達(dá)523.03億元。在此次交易中，上述聯(lián)合體獲得了其中兩宗地塊——徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31的開(kāi)發(fā)權(quán)，彼時(shí)成交總金額為439.5億元，一舉刷新了全國(guó)涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人日前向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，此次兩宗地塊的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，標(biāo)志著徐匯濱江世界級(jí)水岸開(kāi)發(fā)帶即將迎來(lái)一座全新的綜合體地標(biāo)，再次為上海市建設(shè)全球卓越城市的核心載體注入強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力，更彰顯出央國(guó)企聯(lián)合體對(duì)上海城市核心區(qū)域價(jià)值的長(zhǎng)期看好。

另?yè)?jù)中海地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷(xiāo)口一位人士透露，徐匯東安城市更新項(xiàng)目在2025年年底就將迎來(lái)“首開(kāi)”，預(yù)計(jì)將由中海地產(chǎn)主導(dǎo)操盤(pán)，主力戶型面積為200—400平方米。

三巨頭“鯨吞”巨無(wú)霸地塊

9月5日，中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）公告稱，下屬子公司中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（中海地產(chǎn)）與招商蛇口、中旅投資聯(lián)合競(jìng)得上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新東安”）90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新百安”）90%股權(quán)，總價(jià)為154.78億元。

據(jù)悉，在此次交易前，上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司和徐匯城投分別持有新東安和新百安各自50%的股權(quán)。

公告顯示，中國(guó)海外發(fā)展出資81.53億元獲得新東安50.5%權(quán)益和新百安30.5%權(quán)益。此外，招商蛇口出資65.52億元獲得新東安35%權(quán)益和新百安55%權(quán)益；中旅投資出資7.74億元獲得新東安和新百安各4.5%權(quán)益；徐匯城投則保留兩公司各10%的股權(quán)。

記者了解到，徐匯東安地塊原是東安一、二村所在地，始建于上世紀(jì)五六十年代，是新中國(guó)成立后建設(shè)的首批直轄市市直機(jī)關(guān)宿舍與工人同住合居的住宅小區(qū)。60多年后，這片居民區(qū)遇到居住空間狹窄、房屋老化嚴(yán)重、廚衛(wèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋、安全隱患突出等問(wèn)題，居民群眾生活較為不便，絕大多數(shù)居民盼望舊改的呼聲強(qiáng)烈。

2024年3月，徐匯東安一、二村片區(qū)舊改工作正式啟動(dòng)，成為上海市史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目。同年10月18日，徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目舉行集中搬遷儀式，共涉及5個(gè)居委會(huì)、117幢居民樓、6057證住戶。

據(jù)上海市徐匯區(qū)融媒體中心報(bào)道，該項(xiàng)目于10月14日啟動(dòng)正式簽約，僅5天就實(shí)現(xiàn)99.95%的高比例生效。

（徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目以高比例生效并啟動(dòng)集中搬遷。圖片來(lái)源：上海市徐匯區(qū)融媒體中心）

在舊改完成之后，地塊出讓工作也加速推進(jìn)。2025年5月，徐匯東安兩宗地塊進(jìn)行協(xié)議出讓，分別由新百安和新東安獲得，總出讓金額高達(dá)439.5億元。

其中，徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊為純住宅用地，出讓總價(jià)為98.18億元，成交樓面價(jià)124130元/平方米，規(guī)劃建筑面積7.9萬(wàn)平方米，定位高端居住社區(qū)；C030301單元125-31地塊為大規(guī)模商住綜合用地，出讓總價(jià)為341.35億元，成交樓面價(jià)為75013元/平方米，規(guī)劃建筑面積約45.5萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)及公建配套，住宅部分約27.3萬(wàn)平方米。

上述兩宗地塊原協(xié)議出讓總價(jià)達(dá)439.5億元，中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資聯(lián)合體緣何僅以154.78億元獲得了項(xiàng)目公司90%股權(quán)？對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“股權(quán)收購(gòu)價(jià)較原協(xié)議總價(jià)大幅縮水的核心原因，在于交易模式創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。此次交易采用‘承債收購(gòu)’模式，開(kāi)發(fā)商承接項(xiàng)目原有債務(wù)，待銷(xiāo)售后逐步償還銀行貸款，實(shí)質(zhì)是以未來(lái)現(xiàn)金流解決當(dāng)前資金壓力?！?/p>

針對(duì)這樣的“巨無(wú)霸”地塊，最終由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資4家企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的央國(guó)企聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)矩陣。其中，中海地產(chǎn)和招商蛇口均是頭部房企；徐匯城投深耕本區(qū)域多年，對(duì)徐匯濱江城市功能規(guī)劃具備深刻理解；中旅投資隸屬于中國(guó)旅游集團(tuán)，在文旅商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面擁有獨(dú)特資源。

除上述兩宗地塊外，徐匯東安城市更新項(xiàng)目的另一宗地塊歸屬上海老牌國(guó)資房企中華企業(yè)（600675.SH)。8月16日，中華企業(yè)方面發(fā)布公告稱，受上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司委托，負(fù)責(zé)建設(shè)管理徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊項(xiàng)目。

據(jù)悉，上述地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬(wàn)平方米，建筑限高100米，沒(méi)有公租房、中小套比例要求，協(xié)議出讓成交金額為83.5億元，成交樓面價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米。

第一批房源預(yù)計(jì)年底首開(kāi)

值得關(guān)注的是，徐匯東安城市更新項(xiàng)目與以310.5億元成交的2020年全國(guó)“地王”——“西岸金融城”僅一路之隔，兩大“地王”項(xiàng)目將共同構(gòu)筑起徐匯濱江開(kāi)發(fā)的核心龍頭。

中國(guó)海外發(fā)展方面在公告中表示，徐匯東安城市更新項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，并具有便捷通達(dá)周邊商圈戰(zhàn)略性的交通優(yōu)勢(shì)。上海市是中國(guó)一線城市，亦為集團(tuán)戰(zhàn)略布局重點(diǎn)區(qū)域，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)期有利于鞏固及提升集團(tuán)在上海市的市占率、引領(lǐng)力及品牌號(hào)召力，并為集團(tuán)創(chuàng)造收益。

中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，徐匯東安城市更新項(xiàng)目以約50萬(wàn)平方米的商住綜合體體量，承載高端居住、前沿科研與活力配套功能；西岸金融城則擁有約180萬(wàn)平方米的超級(jí)體量。二者業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源互通，未來(lái)這片區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)滿足多層次需求的全新目的地，進(jìn)一步鞏固徐匯濱江作為上海市濱江發(fā)展龍頭引擎的地位，共同塑造代表上海市未來(lái)的“全球城市卓越水岸”。

業(yè)內(nèi)人士指出，在住宅方面，徐匯東安城市更新項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬(wàn)元/平方米，兩宗地塊貨值將超過(guò)600億元，有望成為上海市歷史上最大的豪宅片區(qū)。受此利好影響，該項(xiàng)目周邊的綠城潮鳴東方、能建西岸譽(yù)等樓盤(pán)熱銷(xiāo)，所推房源售罄。

上述中海地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷(xiāo)口人士告訴記者，其已確認(rèn)將參與徐匯東安城市更新項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，首批房源在今年年底就將迎來(lái)開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將是中海地產(chǎn)旗下的產(chǎn)品線，主力戶型面積200—400平方米，“更多的信息要等我們培訓(xùn)完才知道”。

由于去化快、貨值高、利潤(rùn)空間大，核心城市核心地塊已成為“兵家必爭(zhēng)之地”。隨著上海市土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，房企通過(guò)公開(kāi)招拍掛“搶地”的難度大幅增加，徐匯東安城市更新項(xiàng)目體量巨大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得彌足珍貴。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年以來(lái)，中海地產(chǎn)和招商蛇口在上海市土地市場(chǎng)的收獲并不多。其中，中海地產(chǎn)僅在7月份以118.88億元總價(jià)競(jìng)得靜安區(qū)、普陀區(qū)兩宗地塊，銷(xiāo)售額也從2024年的“一枝獨(dú)秀”下滑至第3位。

9月4日，在上海市第七批次土拍中，中海地產(chǎn)、招商蛇口和上海城建競(jìng)奪普陀區(qū)真如地塊。最終，該地塊被上海城建以總價(jià)52.4億元收入囊中，成交樓面價(jià)7.93萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率12.79%，成為普陀區(qū)新的單價(jià)“地王”。

在日前召開(kāi)的2025年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多家上市房企的管理層表示，一線和強(qiáng)二線城市核心板塊在政策利好下有望率先企穩(wěn)，部分核心城市板塊已率先回暖，尤其是高端市場(chǎng)熱度仍將持續(xù)一段時(shí)間。在投資端，大多數(shù)房企將繼續(xù)聚焦市場(chǎng)容量大、相對(duì)穩(wěn)定并且品牌影響力大的核心城市。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對(duì)：顏京寧）