2025年初北京市推介海淀區(qū)4宗地塊位置圖。

近來(lái)北京海淀區(qū)供應(yīng)的功德寺、朱房村、半壁店、寶山村等地塊均為典型的‘城中村’項(xiàng)目，前期拆遷成本高，政府需要‘高溢價(jià)＋快周轉(zhuǎn)’來(lái)回籠資金。

單甜甜/發(fā)自北京

北京市海淀區(qū)涉宅用地供應(yīng)顯著放量，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，海淀區(qū)已完成4宗宅地出讓，已達(dá)到2024年全年供應(yīng)總量；與2022年～2023年兩年僅成交5宗地塊相比，供應(yīng)量亦是大幅增加。

與此同時(shí)，北京市海淀區(qū)土地供應(yīng)呈現(xiàn)出兩個(gè)顯著特征：其一，供地格局呈現(xiàn)明顯的自北向西梯度轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)；其二，通過(guò)舊城改造拆遷釋放的地塊規(guī)模顯著增加。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，海淀區(qū)供地增加本質(zhì)上是“供需兩旺”的結(jié)果，加之區(qū)域內(nèi)積壓多年的舊改拆遷地塊，在2024年進(jìn)入集中拆平階段，政府順勢(shì)將“多年一遇”的核心區(qū)宅地推向市場(chǎng)，既滿足開發(fā)商“補(bǔ)倉(cāng)”需求，也緩解了購(gòu)房者在海淀區(qū)“無(wú)房可買”的矛盾。

01
“戰(zhàn)火”燃向海淀西

2024年至2025年年初，北京市海淀區(qū)供地從翠湖到永豐，從功德寺到朱房村、樹村，均集中在北部區(qū)域。分別打造為了中海中旅翠湖玖章、保利嘉華天郡、和樾玉鳴、和樾望云、建發(fā)海晏、華潤(rùn)臻澐、中海圓明玖序等項(xiàng)目。

華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏兩項(xiàng)目出自朱房村雙子地塊，在今年1月初同時(shí)拿地后便開始了產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的比拼，華潤(rùn)臻澐做現(xiàn)代風(fēng)格，建發(fā)海晏則做王府中式；前者做大戶型，后者戶型則更大。由于它們的產(chǎn)品規(guī)劃及風(fēng)格差異大，客戶群體最終也涇渭分明。

截至9月6日，華潤(rùn)臻澐網(wǎng)簽75套，成交均價(jià)約12.4萬(wàn)元/平方米，去化率13.4%；建發(fā)海晏網(wǎng)簽192套，成交均價(jià)約13.6萬(wàn)元/平方米，去化率為44.1%。

今年5月20日，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以總價(jià)45.45億元競(jìng)得海淀區(qū)西部半壁店0003、0004地塊后，海淀區(qū)土地出讓開始從北部來(lái)到西部。

此后6月5日，海淀區(qū)西部繼續(xù)進(jìn)行土地出讓，經(jīng)過(guò)12輪競(jìng)拍，中建壹品以27.78億元總價(jià)摘得海淀區(qū)西部寶山0016地塊，樓面價(jià)5.68萬(wàn)元/平方米；金隅則經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)拍，以33.64億元競(jìng)得寶山0017地塊，樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米。

從土地拍賣情況來(lái)看看，海淀區(qū)土地出讓集中在西部后，溢價(jià)率呈下行趨勢(shì)，如半壁店地塊溢價(jià)率為11.95%，寶山0017、0016地塊溢價(jià)率僅為1.48%、1.76%。此前，海淀北部區(qū)域地塊成交溢價(jià)率均呈上行態(tài)勢(shì)，如功德寺雙子地塊溢價(jià)率為15%，朱房雙子0030地塊溢價(jià)率為25.04%，0029地塊溢價(jià)率為17.33%，樹村地塊則直接將樓面價(jià)直接推至10萬(wàn)元/平方米以上，溢價(jià)率27.93%。

目前，海淀區(qū)寶山雙子地塊設(shè)計(jì)方案已公布，從中可以看到二者在戶型上做出的差異化，金隅戶型面積偏大，中建壹品項(xiàng)目則偏小。同時(shí)，在主力戶型上二者存在重疊，但中建壹品的戶型面積段更為豐富。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，北京市海淀區(qū)有比較合理的供地策略，每個(gè)小板塊內(nèi)基本上都是一宗地塊分做兩個(gè)小地塊供應(yīng)，供應(yīng)后兩個(gè)小地塊會(huì)同期面向市場(chǎng)銷售。這樣一來(lái)，一方面有助于小板塊內(nèi)形成更好的良性競(jìng)爭(zhēng)，讓房企之間互相督促開發(fā)更好的產(chǎn)品。另一方面又會(huì)減少小板塊內(nèi)新房競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，避免出現(xiàn)價(jià)格上的惡性競(jìng)爭(zhēng)，損失板塊價(jià)值。

從周邊來(lái)看，目前海淀區(qū)西北部主要在售項(xiàng)目是城建越秀香山樾和天恒廣安印香山，兩項(xiàng)目2023年年底相繼開盤，目前去化率并不理想。城建越秀香山樾規(guī)劃440套房源，截至9月4日網(wǎng)簽265套，成交均價(jià)約12.2萬(wàn)元/平方米；天恒廣安印香山規(guī)劃房源99套房源，網(wǎng)簽30套，成交均價(jià)約11.8萬(wàn)元/平方米。此外，海淀區(qū)西部還要面臨海淀區(qū)北部新盤以及石景山和豐臺(tái)新盤的跨區(qū)域客戶爭(zhēng)奪。

另悉，目前海淀區(qū)半壁店地塊項(xiàng)目還沒(méi)有明確進(jìn)展，寶山雙子地塊設(shè)計(jì)方案已出，除了這兩個(gè)地塊外，海淀區(qū)西部仍有四季青西郊機(jī)場(chǎng)雙子地塊在第6批擬供地清單中未供應(yīng)。未來(lái)海淀區(qū)西部至少有5個(gè)新盤入市，新房競(jìng)爭(zhēng)不可避免。

02

市場(chǎng)“供需兩旺”

土地供應(yīng)量增加是市場(chǎng)“供需兩旺”的結(jié)果。

從需求端來(lái)看，北京海淀區(qū)有互聯(lián)網(wǎng)、科研產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)資源多重加持，使區(qū)域熱度較高；加之2024 年以前新房年供應(yīng)僅500～1400 套，庫(kù)存長(zhǎng)期低位，使得海淀區(qū)新房成為稀缺資產(chǎn)，受到購(gòu)房者青睞。

今年1~7月，北京樓盤銷售金額排行榜上，海淀區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目和樾望云、和樾玉鳴、海開頤海澐頌霸榜前三，可見海淀區(qū)新房對(duì)比北京市其他樓盤是有較高的銷售熱度。3個(gè)項(xiàng)目均在今年年初開盤，其中和樾望云規(guī)劃693套房源，截至9月4日，網(wǎng)簽654套，即將售罄；和樾玉鳴規(guī)劃444套房源，網(wǎng)簽362套，去化已超8成；海開頤海澐頌規(guī)劃752套房源，網(wǎng)簽533套，去化超7成。

合碩機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，海淀區(qū)新房成交套數(shù)為2328套，在北京市16個(gè)行政區(qū)劃中排在第5名，與排名第一的昌平區(qū)僅500余套的差距，相差并不算大。

就供給端來(lái)看，柏文喜表示，近來(lái)北京海淀區(qū)供應(yīng)的功德寺、朱房村、半壁店、寶山村等地塊均為典型的“城中村”項(xiàng)目，前期拆遷成本高，政府需要“高溢價(jià)＋快周轉(zhuǎn)”來(lái)回籠資金。因此，舊改拆遷地塊的集中拆平和出讓，是區(qū)域土地供應(yīng)放量的主要原因。

另外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸認(rèn)為，北京市今年財(cái)政支出壓力較大，如保障性住房建設(shè)，以及收購(gòu)存量商品房等方面都要有支出，因此在缺少資金的局面下政府相機(jī)決策，在海淀區(qū)增加優(yōu)質(zhì)地塊供給。

“目前，海淀四五環(huán)之間可拆平的舊改宅地還有永靚家園南、四季青橋西等若干項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2026年仍可繼續(xù)供應(yīng)，但核心區(qū)可再拆的整片土地已接近最后一波。”柏文喜表示，2027年以后將以“邊角地+退租院落+產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)性”為主，單宗體量更小，出讓節(jié)奏也會(huì)回歸年均 3～4 宗以下。

“北京海淀區(qū)土地供應(yīng)量加大，將改變過(guò)去北京海淀區(qū)客戶外溢昌平、朝陽(yáng)的單向流動(dòng)，反向吸引朝陽(yáng)北部、昌平南部改善需求回流。”柏文喜表示。

另外，北京海淀區(qū)土地供應(yīng)量加大，大量同質(zhì)化高端項(xiàng)目集中入市，倒逼開發(fā)商在戶型、精裝、會(huì)所、科技系統(tǒng)上升級(jí)，形成北京新一代“產(chǎn)品示范區(qū)”，進(jìn)而拉升昌平南、石景山、豐臺(tái)等周邊板塊的裝修與配置標(biāo)準(zhǔn)，將帶動(dòng)整體品質(zhì)抬升。