“李嘉誠算不了什么，不如我身邊很多朋友 ”。

文 | 華商韜略 金玉

2025年8月中旬，香港山頂歌賦山道15號，這套曾名噪一時(shí)的“天價(jià)豪宅”，被接管方以7.9億港元賣出。與2016年21億港元的買入價(jià)相比，賬面蒸發(fā)約13.1億港元（約合人民幣12.2億元），跌幅高達(dá)62%，創(chuàng)下香港豪宅市場有史以來最高虧損紀(jì)錄。

這座豪宅的原主人，是深圳商界一度風(fēng)光無限的陳紅天。

身為祥祺集團(tuán)主席、全國政協(xié)委員、香港太平紳士的他，曾以355億元財(cái)富躋身深圳頂級富豪行列，并在《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》中位列內(nèi)地第13位。在抖音、視頻號等短視頻平臺上，他則以明確表示“李嘉誠算不了什么，不如身邊很多朋友”的豪言壯語而聞名。

而虧掉13億港元的山頂豪宅，還不是他“光輝”成就的全部。

賣掉歌賦山道15號一個(gè)月前的7月，他名下的中半山嘉富麗苑豪宅以及其他多處物業(yè)也相繼被處置；更早之前，作為其集團(tuán)香港總部的“祥祺中心”已被銀行接管，并以約26億港元轉(zhuǎn)售予香港都會(huì)大學(xué)，成交價(jià)格較他2016年買入時(shí)的45億港元折讓了四成。

從昔日高調(diào)宣稱“買遍全球地標(biāo)”，到如今被迫“集中拋售”，這位地產(chǎn)大亨昔日的豪氣沖天，儼然已在今日變成了不知天高地厚。

【01 狂人】

陳紅天，深圳最早富起來的人之一。

他曾以其敢言敢干、高調(diào)進(jìn)取的風(fēng)格，被譽(yù)為地產(chǎn)界的“狂人”。

▲陳紅天，來源：同心俱樂部

祖籍遼寧遼陽的陳紅天，1959年出生于廣東佛山南海。父親陳宗舜是部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，后來曾任南海九江中學(xué)副校長，母親則是村里的婦女主任。

1976年，17歲的陳紅天中學(xué)畢業(yè)后，響應(yīng)國家號召“上山下鄉(xiāng)”，進(jìn)入佛山南海大同魚苗場務(wù)農(nóng)。四年艱苦的農(nóng)村生活磨練了他的意志，也讓他對改變命運(yùn)有了更強(qiáng)烈的渴望。

1980年，陳紅天回到城里，先后在南海業(yè)余體校和職業(yè)中學(xué)擔(dān)任乒乓球教練和體育老師。盡管端上了“鐵飯碗”，但目睹身為校長的父親仍領(lǐng)著全家蝸居于寥寥數(shù)平米的宿舍，他暗下決心：

一定要努力賺錢改變命運(yùn)。

1984年，陳紅天毅然辭去“鐵飯碗”，來到改革開放的前沿——深圳。他先后在外貿(mào)集團(tuán)絲綢進(jìn)出口公司與恒興實(shí)業(yè)工作，六年時(shí)間里深耕來料加工、貿(mào)易及出口業(yè)務(wù)，不僅積累了行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，更拓展了人脈與視野。

1990年，陳紅天與妻子共同創(chuàng)辦祥祺集團(tuán)，從為開發(fā)商提供融資服務(wù)切入房地產(chǎn)市場。數(shù)年后，隨著資本逐步積累，他開始親自操盤地產(chǎn)項(xiàng)目。

1995年，祥祺集團(tuán)在深圳開發(fā)了首個(gè)住宅項(xiàng)目——祥祺花園。該項(xiàng)目恰逢深圳地產(chǎn)爆發(fā)前夜，一經(jīng)推出便大獲成功，使陳紅天一舉成名，祥祺也由此在深圳地產(chǎn)界站穩(wěn)腳跟。此后，集團(tuán)業(yè)務(wù)逐漸延伸至公寓、酒店和商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)。

2013年，陳紅天又通過增持，成為華南城集團(tuán)的主要投資者之一，并快速走出深圳，進(jìn)一步擴(kuò)展版圖和影響力。據(jù)公開報(bào)道，他曾在全球持有超12棟摩天大樓，遍布倫敦、香港、上海、廣州等國際都市。如倫敦加拿大廣場20號和丘吉爾廣場5號，房地產(chǎn)業(yè)最風(fēng)光的時(shí)候，這些核心資產(chǎn)每年為他帶來數(shù)十億港元的租金收入。

此外，他還積極布局股權(quán)投資與金融資產(chǎn)，逐步構(gòu)建起跨境物業(yè)持有與運(yùn)營、股權(quán)投資及地產(chǎn)開發(fā)的多元化業(yè)務(wù)版圖，并且投資了多家上市公司。

財(cái)富之外，陳紅天還努力打造自己的商業(yè)人脈網(wǎng)絡(luò)，成為潮汕企業(yè)家中的“活動(dòng)家”。

2012年，他發(fā)起創(chuàng)立“同心俱樂部”，號稱“中國頂級富豪圈子”。其俱樂部成員門檻極高，身價(jià)必須超過10億元，并且是行業(yè)標(biāo)桿型企業(yè)家。據(jù)稱，高峰時(shí)期，該俱樂部會(huì)員149人，覆蓋90家上市公司，整體資產(chǎn)規(guī)模超過4萬億元，年納稅總額逾千億元。

騰訊馬化騰、比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)、寶能姚振華、佳兆業(yè)郭英成等大佬，都是俱樂部常務(wù)副主席或核心成員。

這個(gè)緊密的商界網(wǎng)絡(luò)成為陳紅天事業(yè)的重要支撐，也在2016年“寶萬之爭”中為他力挺姚振華提供了底氣。

或許是因?yàn)檫@樣的實(shí)力和底氣，陳紅天在商界以直言不諱、作風(fēng)高調(diào)著稱。2016年“寶萬之爭”中，他公開發(fā)文《誰是野蠻人？》，力挺姚振華，更毫不客氣批評王石：“職業(yè)經(jīng)理人不喜歡新的股東或者老板，唯一的做法就是辭職另謀高就。北方話叫’滾蛋’，廣東話叫‘劈炮’?！?/strong>

2022年，在大灣區(qū)杰出青年頒獎(jiǎng)典禮上，他更語出驚人：“李嘉誠先生在我們身邊算不了什么，身家也好，企業(yè)規(guī)模也好，其實(shí)長和系的市值才不到2000億，算不了什么?！?/strong>

這些言論，也讓他贏得了一個(gè)響亮的標(biāo)簽——“深圳狂人”。

【02 爆買】

如果說財(cái)富給了陳紅天自信，那么買樓，就是他兌現(xiàn)童年誓言的方式。

曾在大肆掃樓的陳紅天，有一次向媒體講述了自己的“置業(yè)心路”。他回憶道：“小時(shí)候家里窮，全家四口擠在不到10平方米的屋子里住了近20年。對面是父母的床，這邊是我和哥哥的，床底下放個(gè)痰盂，一不小心打翻，整間屋子臭不可聞。”

正是那段艱難歲月，在他心中埋下執(zhí)念。從十幾歲起，他就發(fā)誓：

“終有一天，我要住最好的房子！”

陳紅天的堪稱“復(fù)仇式置業(yè)”的買樓狂潮始于2013年，那正是李嘉誠開始拋售內(nèi)地與香港房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，或許也正是李嘉誠認(rèn)慫的拋售，讓他認(rèn)為“李嘉誠不算什么?！?/p>

當(dāng)年，陳紅天收購了武漢第一高樓——333米的民生銀行大廈；隨后，又將深圳證券大廈、金湖文化中心、亞洲商業(yè)大廈，以及上海的亞盛大廈等相繼收入囊中。

內(nèi)地接連出擊之后，陳紅天很快買到了香港。

2015年8月，陳紅天與妻子斥資3.87億港元，一舉拿下香港東半山頂級豪宅傲璇5樓及兩個(gè)車位，此后便一直在此居住。

傲璇被譽(yù)為“亞洲樓王”，坐落于維港景致核心地段，全幢僅12戶、一梯一戶。其9樓曾創(chuàng)下約72.5萬港元/平方米的成交紀(jì)錄，租金高達(dá)每月125萬港元。值得一提的是，據(jù)傳該樓業(yè)主陣容顯赫：恒力集團(tuán)主席陳長偉以5.096億港元購得頂層連天臺單位，影星關(guān)之琳也曾在此置業(yè)。

而這，僅僅是一個(gè)開始。

2016年6月，陳紅天又以21億港元的天價(jià)，從莊士集團(tuán)手中買下山頂歌賦山道15號地皮。歌賦山道位于香港島中西區(qū)，是香港島山頂著名的住宅區(qū)之一。該地區(qū)以其豪華住宅而聞名，吸引了眾多香港名人和富豪在此居住或投資。例如，李澤楷、何超瓊、陳凱韻等人均在歌賦山道擁有物業(yè)。

▲香港山頂歌賦山道15號，來源：香港文匯報(bào)

而陳紅天所購買的15號，地塊面積達(dá)1672平方米，可興建一棟總面積855平方米的獨(dú)立洋房，折算下來，每平方米成交價(jià)超過240萬港元。

這一交易，不僅刷新當(dāng)時(shí)香港紀(jì)錄，據(jù)英國《每日郵報(bào)》統(tǒng)計(jì)，更是登頂全球最貴房產(chǎn)交易。

緊接著的7月，陳紅天再以45億港元買下紅磡地標(biāo)One Harbour Gate東座全棟大廈。這座大廈共15層，臨海而建，屬于頂級甲級寫字樓，總樓面積約2.59萬平方米，還配備155個(gè)停車位。收購?fù)瓿珊?，他隨即將其更名為 “祥祺中心”，并將這里定為集團(tuán)的香港總部。

短短一年時(shí)間，陳紅天就在香港狂撒70億港元，連續(xù)拿下三項(xiàng)被祥祺集團(tuán)稱為“收藏級資產(chǎn)”的物業(yè)。香港媒體盛贊他是“深圳超級富豪”；有評論員感嘆：“世界上最貴的，他一口氣買了三處。陳紅天，這個(gè)名字，一夜響徹香江?！?/strong>

2017年，陳紅天更是開啟了“全球置業(yè)”的模式。

期間，他與好友——有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋聯(lián)手在倫敦大肆“掃貨”，購入加拿大廣場20號和丘吉爾廣場5號兩棟大樓，砸了60億元人民幣，并向英國萊斯銀行申請了大額貸款。

彼時(shí)，在低利率環(huán)境下，陳紅天預(yù)計(jì)租金收入足以覆蓋貸款利息，穩(wěn)賺不賠。其中，僅租給美國摩根大通公司的丘吉爾廣場5號，每年就能帶來約2億港元的租金收入，仿佛一臺“印鈔永動(dòng)機(jī)”。

也因此，當(dāng)他以天價(jià)買下全球地標(biāo)豪宅，被外界質(zhì)疑出手過高時(shí)，他堅(jiān)定地回應(yīng)說：

“我相信這些房子將來都會(huì)升值?！?/strong>

【03 浮沉】

然而風(fēng)云變幻，沒有人能永遠(yuǎn)站在風(fēng)口。

陳紅天的好運(yùn)，并沒能一直延續(xù)。

自布局英國房地產(chǎn)后，他便接連遭遇黑天鵝：英國脫歐、新冠疫情、俄烏沖突、通脹高企、央行連續(xù)加息，疊加遠(yuǎn)程辦公新常態(tài)的沖擊，倫敦寫字樓市場遭受重創(chuàng)。

至2022年底，倫敦寫字樓空置率攀升至21.9%，租金與市值較高峰期暴跌超五成。

在出租率與租金雙雙承壓之外，更有利息飆升、資產(chǎn)估值持續(xù)下調(diào)的雪上加霜，多重夾擊之下，祥祺集團(tuán)很快無力支撐，只能宣告違約。

市場消息顯示，由其購入的加拿大廣場20號目前仍欠貸2.75億英鎊（約合人民幣25.6億元），而債權(quán)人當(dāng)前掛牌價(jià)僅2.5億英鎊，該物業(yè)已事實(shí)淪為“負(fù)資產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其最終成交價(jià)可能僅為2億英鎊，較祥祺當(dāng)初4.1億英鎊的買入價(jià)暴跌超過50%。

幾乎同一時(shí)間，陳紅天于2015年至2017年在香港市場高位購入的物業(yè)，也紛紛被套牢。

2018年，陳紅天提前一年向歌賦山道15號洋房地皮的賣方莊士機(jī)構(gòu)支付10億港元尾款，當(dāng)市場傳言祥祺出現(xiàn)資金鏈問題，他提前付尾款是為了將房屋抵押貸款時(shí)，他還對外回應(yīng)：

“你可以說我錢太多！”

并且堅(jiān)稱，“歌賦山道15號洋房只會(huì)自住，絕不會(huì)賣，也不抵押”。

彼時(shí)的歌賦山道15號，已被建成一棟三層高的獨(dú)立豪宅，其內(nèi)部設(shè)計(jì)極為寬敞豪華，除了6間帶套房的臥室外，還設(shè)有書房和家庭客廳，兩層的地下車庫和一層獨(dú)立車庫，非常適合大家庭居住或舉行私人宴會(huì)。更引人注目的是，它還擁有超過800平方米的私人花園和寬闊的庭院、天臺，更享有深水灣及淺水灣南區(qū)的雙海景。

然而，當(dāng)香港樓市在2021年見頂后，受疫情、加息、資本外流等因素沖擊，住宅市場普遍進(jìn)入下行周期之時(shí)，豪宅市場由于體量大、買家有限，調(diào)整更為明顯，頂級豪宅的下降尤其如此。

陳紅天所面對的局勢因此急轉(zhuǎn)直下。

2023年3月，有港媒報(bào)道，紅磡“祥祺中心”突遭恒生銀行委托羅兵咸永道接管，其A、B座及停車場等均被列入抵押資產(chǎn)，陳紅天名下東半山豪宅傲璇5樓與山頂歌賦山道15號地皮亦被接管。

祥祺集團(tuán)很快通過“同心俱樂部”公眾號回應(yīng)，承認(rèn)“因系列事件出現(xiàn)短暫現(xiàn)金流斷裂”，但表示“相信短時(shí)間內(nèi)可妥善解決”。公司稱，這三項(xiàng)核心物業(yè)最新估值約98億港元，雖較疫情前下跌，但仍高于50億港元貸款規(guī)模，負(fù)債率不足60%。

公司還解釋，公司資金緊張是因?yàn)槎喙P大額應(yīng)收賬款遭對方臨時(shí)違約，一宗重大交易也在臨交割前被買方突然取消，導(dǎo)致連鎖違約，現(xiàn)金流嚴(yán)重受損。

但集團(tuán)的美好愿望最終落空，陳紅天也未再等到現(xiàn)金寬裕之時(shí)。此后，接管與甩賣接連上演：他自住的傲璇豪宅被擺上貨架；祥祺中心也由第一太平戴維斯公開招標(biāo)出售；山頂歌賦山道15號豪宅也被東亞銀行接管，淪為“銀主盤”，出售過程更是異常艱難，經(jīng)歷了多次流標(biāo)和延期。

最終，傲璇5樓豪宅以4.2億賣出，虧損近38%；“祥祺中心”以26.5億港元售出，虧損18.5億港元，跌幅高達(dá)41%；歌賦山道15號別墅以7.9億港元成交，跌幅超過60%。

短短幾年，昔日的“收藏級資產(chǎn)”，接連淪為銀行拍賣品，令人唏噓。

曾經(jīng)揮舞著杠桿嘲笑李嘉誠的“深圳狂人”，也在各大短視頻平臺成為群嘲的對象。

從蝸居到豪宅，從全球掃貨到豪宅血虧，陳紅天的故事，像是一部中國房地產(chǎn)高杠桿時(shí)代的浮世繪：杠桿是財(cái)富的加速器，也可能是深淵的引線。

當(dāng)然，66歲的陳紅天，仍不能算一敗涂地，他的手里依然握有不小的資產(chǎn)版圖。

只是，如同中國幾乎所有身處困境的地產(chǎn)企業(yè)家一樣，他的元?dú)饣謴?fù)，恐怕已只能寄望歷史進(jìn)程的時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，而非個(gè)人努力。

【參考資料】

[1]《叫板李嘉誠的潮汕大佬，只是豪宅的過客》市界

[2]《香港住宅史上最大虧損紀(jì)錄誕生！》每日經(jīng)濟(jì)新聞

[3]《陳紅天的“復(fù)仇式置業(yè)”》信報(bào)財(cái)經(jīng)月刊

[4]《誰是野蠻人？》陳紅天

[5]《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》胡潤研究院

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