寶安新安珺悅名都項目。 黃指南/攝

本報記者 張蓓 見習(xí)記者 黃指南 深圳報道

千呼萬喚始出來，繼北京和上海之后，深圳也發(fā)布了新一輪樓市松綁政策。

9月5日夜間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱“905新政”），深圳市樓市新政調(diào)整正式落下。

本次“905新政”呈現(xiàn)出三大特點，一是非限購區(qū)域進(jìn)一步拓寬，最早的特區(qū)羅湖于本輪調(diào)整中，解除了限購要求；二是限購的優(yōu)化方向與京滬兩地的政策調(diào)整口徑保持基本一致，主要涉及增加購房套數(shù)、單身人士視同家庭等；三是深圳明確不再區(qū)分首套房和二套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受采訪時表示，綜合來看，與去年9月推出的新政相比，此次政策力度有顯著提升，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，起到托底的作用。

實探樓市，客戶觀望情緒依舊

先來看本輪深圳樓市新政，具體釋放了哪些信號。

此次新政主要圍繞限購放松與資格優(yōu)化進(jìn)行調(diào)整。其中，最受市場關(guān)注的，是非限購區(qū)域的進(jìn)一步擴大：包括羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)在內(nèi)的多個區(qū)域，對深戶居民及社保滿一年以上的非深戶居民，購房將不再受套數(shù)限制。更進(jìn)一步，對于未繳納社保的非深戶居民，上述區(qū)域也放寬至限購2套。

這一政策變化意味著，過去因資格受限而無法購房的需求，獲得了重新進(jìn)入市場的機會。同時，成年單身人士在購房政策上也被視為“家庭”，不再單獨受限。

在區(qū)域?qū)用?，羅湖區(qū)和寶安西鄉(xiāng)街道的限購放開，被業(yè)內(nèi)普遍視作是對深圳中西部樓市的一次“釋放”。而此前外地客戶僅能選擇龍華、福永等相對偏遠(yuǎn)區(qū)域，如今在政策調(diào)整下，羅湖與西鄉(xiāng)有望吸引這部分購房需求重新分布。

此外，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)更是取消了購房資格審核，表明調(diào)控思路已逐步向簡化審批、促進(jìn)成交傾斜。

關(guān)于企業(yè)購房方面，在福田、南山和寶安新安街道的核心購房范圍內(nèi)，企業(yè)需滿足“成立滿一年、納稅額達(dá)100萬元、員工10人以上”的三項硬性條件，方可在該范圍購房。而其他區(qū)域，同樣是放開了限購。

圖片來源于深圳中原研究中心

政策發(fā)布后的首個周末，《華夏時報》記者實地探訪了本輪政策重點利好的寶安西鄉(xiāng)板塊。但走訪過程中，多個售樓處場面冷清，客戶到訪量并無明顯增長。

“新政出臺后的第一天上午，項目來了三四組客戶，跟平時周末沒什么區(qū)別?！蔽鬣l(xiāng)某碧海項目的置業(yè)顧問麗麗（化名）坦言，盡管市場對政策消息有所關(guān)注，但實際帶動效果并不明顯。

她表示，該項目以剛需客戶為主，而去年9月的樓市政策已經(jīng)提前釋放了大部分剛需購房力，現(xiàn)階段政策再寬松，對項目的刺激作用有限。

她還提到，雖然西鄉(xiāng)板塊在本輪政策中被明確利好，但目前該片區(qū)在售新房數(shù)量本就有限，幾乎全為尾盤項目，缺乏具有吸引力的新品入市，無法形成足夠的市場聚焦。

“此外，西鄉(xiāng)板塊在面積段選擇上較為局限，小戶型或許對投資者仍具吸引力，但對于偏好大戶型的改善型客戶而言，可替代選擇較多。”麗麗如是說道。

“買房資格當(dāng)然是一個因素，但市場觀望氣氛濃厚、投資回報預(yù)期下降、經(jīng)濟環(huán)境仍在調(diào)整，才是影響客戶決策的核心?！彼寡裕咚山壍某潭?，仍未觸及市場最需激活的“痛點”。

類似的反饋，也出現(xiàn)在南山板塊。一位在該區(qū)域從業(yè)超過十年的中介人員對記者表示，從南山的客戶畫像來看，此輪政策對核心客戶群的影響“非常有限”。

“南山的購房群體目標(biāo)非常明確，他們不會因為羅湖、西鄉(xiāng)等非核心區(qū)限購放開而改變購房計劃?！彼治龇Q，相比之下，政策對于擁有全國配置需求的投資客，更具吸引力。隨著資格門檻降低，部分中西部非限購區(qū)域，尤其是羅湖板塊熱度有望獲得提升。

中原數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后48小時，中原找房App咨詢量同比上漲20%，其中羅湖區(qū)咨詢量同比上漲30%。深圳中原代理的新房項目，同比（上周末）到訪量增長約48%，成交量同比增長60%。

深圳中原向記者透露：“羅湖片區(qū)受限購放開的影響，到訪量增幅度超230%，但受限于目前在售新房住宅供應(yīng)有限，成交未呈現(xiàn)顯著上漲。”

在西鄉(xiāng)街道毗鄰的新安街道，記者觀察到略有不同的景象。盡管該片區(qū)仍屬核心限購區(qū)域，但項目到訪情況優(yōu)于西鄉(xiāng)。

在新安珺悅名都項目，置業(yè)顧問劉佳樂表示：“政策發(fā)布后，有部分原本持觀望態(tài)度的客戶受新政影響，信心得到一定提升，前來咨詢和跟進(jìn)的意愿增強?！?/p>

不過他也坦言，新安作為限購核心區(qū)，現(xiàn)階段仍有大量潛在客戶因資格問題被擋在門外，實際成交尚未大幅改善。

“整體來看，新政對購房信心起到了一定提振作用，但由于資格仍有限，核心片區(qū)的釋放空間仍然受限。”他呼吁，后續(xù)政策可進(jìn)一步在核心區(qū)域優(yōu)化限購標(biāo)準(zhǔn)，以更有效激發(fā)實際購買力。

從記者走訪的實際反饋來看，政策利好尚未在短期內(nèi)有效傳導(dǎo)至一線銷售端。購房者仍處于觀望狀態(tài)，市場氛圍整體偏冷。

政策節(jié)奏穩(wěn)中有松，樓市尚處“觀察期”

2025年“金九”開啟之際，深圳發(fā)布“905”新政，進(jìn)一步收窄限購范圍，放寬非核心區(qū)域購房資格，引發(fā)市場高度關(guān)注。

盡管政策利好信號明確，但從數(shù)據(jù)與實地反映來看，政策尚未快速傳導(dǎo)至成交層面。背后深層邏輯，或許不僅關(guān)乎市場短期刺激，更與深圳房地產(chǎn)金融屬性、內(nèi)需結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)修復(fù)周期息息相關(guān)。

進(jìn)入2025年，深圳新房市場整體表現(xiàn)低迷。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，上半年全市一手住宅共網(wǎng)簽21868套，其中預(yù)售住宅成交15101套，雖同比增長24.4%，但環(huán)比大幅下滑41.6%；預(yù)售成交面積同比上漲23.7%，卻環(huán)比下滑達(dá)41.9%。

而在供應(yīng)端，新房住宅供應(yīng)13,877套，同比下降28.6%，環(huán)比下滑32.9%。供需雙數(shù)據(jù)創(chuàng)下五年來新低態(tài)勢，顯示出市場需求并未因價格調(diào)整而明顯回暖。

從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)看，福田、南山等核心板塊的市場占比持續(xù)萎縮。上半年，福田和南山的新房銷售僅占全市總量的9.5%，二手房交易占比則降至34.5%。這意味著，超過九成的新房交易、近七成的二手房成交，已轉(zhuǎn)移至非限購區(qū)域。

深圳樓市的供需疲軟和價格下跌，促使政府出臺政策以提振市場信心。此次“905”新政的出臺，通過進(jìn)一步放寬限購政策，收窄了限購區(qū)域，力圖激活外圍區(qū)域的市場需求。

相較于北京和上海的樓市政策，深圳此次松綁的力度較大，尤其是在外圍區(qū)域，購房資格的放寬超出了市場的預(yù)期。

李宇嘉向記者表示，深圳房地產(chǎn)市場的金融屬性較強，政策松綁的力度也因此有所加大。相比京滬，深圳的樓市波動性較大，漲得快、跌得也快。在投資者撤離的背景下，深圳正面臨著較為嚴(yán)重的市場冷卻期。

“投資者情緒的極度低迷是當(dāng)前深圳樓市的主要挑戰(zhàn)?！崩钣罴螐娬{(diào)，房地產(chǎn)市場對于深圳居民的資產(chǎn)配置及城市經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，比北京和上海更加顯著，因此，市場的調(diào)整對深圳的經(jīng)濟穩(wěn)定至關(guān)重要。

在其看來，深圳外圍不得不退出限購，甚至羅湖區(qū)也退出了限購、企事業(yè)單位購房也基本無限制，且一步邁到鼓勵多套房購置，目的就是想充分激活投資需求。

盡管深圳政府試圖通過政策刺激樓市回暖，但市場反應(yīng)卻未能如預(yù)期般迅速。李宇嘉分析稱，深圳的住房自有率僅為30%左右，遠(yuǎn)低于北上廣等一線城市的60%以上。這意味著，深圳本地居民的購房需求基礎(chǔ)相對薄弱，大多數(shù)深圳人并不具備購房能力，樓市的內(nèi)需支持力度不足。

李宇嘉進(jìn)一步指出，雖然近年來深圳房價已有所下跌，并且放寬了購房政策，但這些政策并未顯著刺激住房自有率的提升?！斑@表明當(dāng)前市場的需求基礎(chǔ)仍然較為薄弱?！?/p>

他認(rèn)為，盡管價格調(diào)整可能吸引更多投資者，但如果置換鏈條不暢，市場很難形成良性循環(huán)，從而制約了樓市的復(fù)蘇。

當(dāng)前，深圳樓市面臨的主要問題在于市場供需結(jié)構(gòu)的失衡。如果不能有效修復(fù)這一結(jié)構(gòu)，深圳樓市的回暖將是一個長期且復(fù)雜的過程。尤其是中低價房源的市場承接能力不足，導(dǎo)致高價房源的需求也無法有效釋放，這使得市場缺乏足夠的購買動力。

在庫存仍高、購房信心恢復(fù)不足、核心區(qū)供應(yīng)有限的多重背景下，深圳樓市政策放寬是否能真正轉(zhuǎn)化為成交動力，仍有待后續(xù)市場表現(xiàn)驗證。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧