在青島西海岸城市陽(yáng)臺(tái)景區(qū)旁，這曾被寄予厚望的208米“西海岸第一高”原址，如今只剩下一個(gè)巨大的水坑，留下一地遺憾與嘆息，見(jiàn)證著一段充滿(mǎn)爭(zhēng)議的城市發(fā)展史。

▲藍(lán)灣中心原址現(xiàn)狀

1、

37億大項(xiàng)目為何爛尾？

藍(lán)灣中心，原本定位為青島西海岸中央活力區(qū)核心的一座高端城市綜合體，計(jì)劃打造頂級(jí)海景住宅、5A級(jí)辦公樓、豪華酒店和高端商業(yè)于一體的濱海地標(biāo)。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約30.7萬(wàn)平方米，按照最初設(shè)計(jì)，藍(lán)灣中心將包含1棟208.3米的超高層辦公塔樓、3棟高檔海景住宅樓，最高住宅樓達(dá)126.85米，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)37億元，原計(jì)劃2024年6月竣工。項(xiàng)目由中建八局四公司等聯(lián)合體于2020年中標(biāo)承建，合同工期4年。

▲藍(lán)灣中心項(xiàng)目最初規(guī)劃效果圖

然而四年過(guò)去，理想藍(lán)圖化為泡影——施工并未如期完成，項(xiàng)目早已停滯成爛尾。房產(chǎn)君近日探訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，工地外圍被綠色圍擋嚴(yán)密包裹，大門(mén)緊閉空無(wú)一人。

▲藍(lán)灣中心大門(mén)緊閉

一個(gè)由國(guó)資控股的重點(diǎn)項(xiàng)目，為何爛尾？據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，違規(guī)用海和手續(xù)硬傷是藍(lán)灣中心爛尾的關(guān)鍵癥結(jié)。項(xiàng)目部分用地牽涉圍填海歷史遺留問(wèn)題：早在2005年前后，相關(guān)地塊并未依法辦理海域使用權(quán)證，也未按規(guī)定先將海域使用權(quán)轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)，就在2012年違規(guī)直接領(lǐng)取了土地權(quán)屬證書(shū)。這一前置手續(xù)的不合規(guī)，導(dǎo)致在自然資源部的國(guó)土衛(wèi)片系統(tǒng)中，該地塊仍被標(biāo)識(shí)為海域，被認(rèn)定屬于違規(guī)圍填海項(xiàng)目，列入國(guó)家圍填海項(xiàng)目遺留問(wèn)題清單。

更棘手的問(wèn)題在于項(xiàng)目后續(xù)手續(xù)無(wú)法辦理，由于先天手續(xù)瑕疵且名列圍填海項(xiàng)目清單，加之藍(lán)灣中心本質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，觸碰了國(guó)家關(guān)于填海項(xiàng)目用途的高壓線(xiàn)。自然資源部辦公廳于2021年11月明確規(guī)定，藍(lán)灣中心這類(lèi)“房地產(chǎn)和低水平重復(fù)建設(shè)旅游休閑娛樂(lè)項(xiàng)目”屬于禁止繼續(xù)填海的第二類(lèi)情形。隨后同年12月，自然資源部再次發(fā)文要求嚴(yán)格管控未完成填海項(xiàng)目，這使得藍(lán)灣中心徹底陷入手續(xù)停擺：各類(lèi)審批辦證一概無(wú)法推進(jìn)，施工建設(shè)活動(dòng)也被明令禁止，政策層面的禁令將藍(lán)灣中心硬生生按下了暫停鍵。

▲藍(lán)灣中心原址現(xiàn)狀

除了政策和手續(xù)因素，項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)歷程也暗藏隱憂(yōu)。公開(kāi)資料顯示，藍(lán)灣中心最初由一家民營(yíng)房企青島富麗灣置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。富麗灣公司2010年以約2610萬(wàn)元通過(guò)土地掛牌取得項(xiàng)目地塊，但此后長(zhǎng)達(dá)8年未見(jiàn)動(dòng)工。直到2018年，青島海洋投資集團(tuán)通過(guò)下屬子公司耗資11.28億元現(xiàn)金收購(gòu)了富麗灣公司100%股權(quán)，將其納入麾下。而國(guó)企高價(jià)接盤(pán)之后卻因政策掣肘無(wú)法開(kāi)發(fā)，結(jié)果導(dǎo)致巨額資金沉淀。

2、

藍(lán)灣中心陷反腐風(fēng)暴？

隨著近期青島官場(chǎng)的反腐風(fēng)暴，一些坊間傳言將藍(lán)灣中心的爛尾與個(gè)別落馬官員聯(lián)系起來(lái)，有傳聞稱(chēng)項(xiàng)目背后涉及不當(dāng)交易。然而，權(quán)威信息顯示這些傳言并無(wú)實(shí)據(jù)：有關(guān)部門(mén)公布的調(diào)查結(jié)果中，并沒(méi)有出現(xiàn)坊間盛傳的與藍(lán)灣中心有關(guān)的隱秘交易。

至于藍(lán)灣中心于2012年違規(guī)獲發(fā)土地證，又在2018年完成高價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)企。這些時(shí)間點(diǎn)的重合難免引人聯(lián)想，不少媒體據(jù)此推測(cè)或許涉及藍(lán)灣中心爛尾案。

不過(guò)，藍(lán)灣中心是否直接牽涉仍有待進(jìn)一步證實(shí)。因此可以說(shuō)，關(guān)于官員牽涉藍(lán)灣中心的傳言目前主要屬坊間猜測(cè)，缺乏官方實(shí)錘。藍(lán)灣中心的爛尾更直接的原因，還是在于歷史違規(guī)和政策因素所導(dǎo)致的項(xiàng)目推進(jìn)受阻。

3、

“天坑”能否重獲新生

面對(duì)這一影響城市形象的“天坑”，近期有市民在“民生在線(xiàn)”中發(fā)問(wèn)：緊挨濱海大道的藍(lán)灣中心項(xiàng)目多年未解決，太影響大青島的形象了，是否有規(guī)劃進(jìn)行改造？對(duì)此，青島市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)薛洪利答復(fù)稱(chēng)：該項(xiàng)目因涉及國(guó)家圍填海歷史遺留問(wèn)題，目前正在整改過(guò)程中；待整改完成并通過(guò)上級(jí)部門(mén)驗(yàn)收后，擬按照規(guī)劃用途繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

這一官方表態(tài)等于給出了藍(lán)灣中心未來(lái)的基本方向：先補(bǔ)齊歷史欠賬，把違規(guī)用海的問(wèn)題整改合規(guī)，通過(guò)驗(yàn)收認(rèn)可；然后按照原先的規(guī)劃用途，繼續(xù)把項(xiàng)目建成最初設(shè)想的綜合體。

▲藍(lán)灣中心西北視角效果圖

藍(lán)灣中心所在的位置毗鄰城市陽(yáng)臺(tái)景區(qū)和濱海大道，地理?xiàng)l件優(yōu)越，無(wú)論是作為商務(wù)中心還是高端住宅都具備潛力。當(dāng)然，理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感，在經(jīng)歷了多年空置和市場(chǎng)環(huán)境變化后，藍(lán)灣中心若要重新上馬，勢(shì)必要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況優(yōu)化方案。

4、

西海岸爛尾樓之殤

即使假以時(shí)日，藍(lán)灣中心成功掃除障礙、恢復(fù)建設(shè)，也不得不面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：建成之后，它還有市場(chǎng)嗎？按照原規(guī)劃，藍(lán)灣中心的大部分體量是高端住宅和甲級(jí)寫(xiě)字樓。但當(dāng)前的大環(huán)境是——青島商務(wù)樓宇空置率居高不下，全市平均空置率約三成以上；而房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，高端住宅去化艱難。

▲西海岸的絕版海岸線(xiàn)

西海岸近年來(lái)已經(jīng)崛起多座新寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，但不少寫(xiě)字樓租賃情況不甚理想。藍(lán)灣中心如果在幾年后入市，將面臨激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)：一方面要和市區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)爭(zhēng)奪企業(yè)入駐，另一方面西海岸也有同類(lèi)項(xiàng)目虎視眈眈。在住宅方面，西海岸這幾年供應(yīng)充足，豪宅產(chǎn)品的目標(biāo)客群有限。藍(lán)灣中心規(guī)劃的海景豪宅曾是賣(mài)點(diǎn)，但隨著市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，高價(jià)盤(pán)去庫(kù)存壓力不小。

▲藍(lán)灣中心實(shí)景合成圖

這個(gè)曾經(jīng)的西海岸第一高，究竟能否擺脫爛尾陰霾，再次沖刺青島西海岸天際線(xiàn)？拭目以待吧。