觀點網(wǎng) 9月8日，瑞安建業(yè)發(fā)布一則交易公告。

公告顯示，瑞安建業(yè)子公司浪佳有限公司與武漢玉景投資管理有限公司簽訂協(xié)議，前者向后者出售瑞安物業(yè)管理服務(wù)有限公司全部已發(fā)行股本，交易總代價為1億港元。

據(jù)悉，瑞安物業(yè)持有泓建物業(yè)管理有限公司全部已發(fā)行股本，泓建物業(yè)主要于香港從事物業(yè)管理服務(wù)，包括向瑞安中心提供物業(yè)管理服務(wù)。

在此前公布的瑞安建業(yè)2025半年報中，房地產(chǎn)板塊營業(yè)額為2.43億港元，同比增長41%，其中，泓建物業(yè)錄得營業(yè)額1.75億港元，占比過半，同比大幅增長79%。

距離中報發(fā)布不過十幾天，瑞安建業(yè)就宣布出售上半年“最賺錢”的香港物業(yè)板塊，顯得有些突然。

但如果結(jié)合半年報所透露的經(jīng)營壓力，或許能夠看出端倪。

買方

公告披露，買方武漢玉景投資管理有限公司為獨立第三方，由武漢天源物業(yè)管理有限責任公司持股60%，劉迎持股40%。

公開資料顯示，武漢天源物業(yè)有限責任公司管理注冊資本5000萬元，成立于2003年，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、園林綠化、房地產(chǎn)經(jīng)紀、商業(yè)運營管理等。劉迎持股87%并擔任董事兼總經(jīng)理，是實際控制人，第二股東劉辛持股13%。

物聊社查詢發(fā)現(xiàn)，劉迎此前控股的武漢正唯勞務(wù)派遣服務(wù)有限公司、安徽正雅投資管理有限公司、武漢澤盈物業(yè)管理有限責任公司等多家公司，存在經(jīng)營異?；蛞炎N等情況。

近三年，武漢天源物業(yè)管理多次作為被告卷入訴訟糾紛，涉及案由有排除妨害糾紛、合同糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛等。

今年5月，其服務(wù)的合肥柏林春天小區(qū)因安全監(jiān)管不到位引發(fā)消防警情，被當?shù)刈〗ú块T黃牌警告，并扣信用3分。

瑞安建業(yè)在公告中稱，本次交易以6.5倍市盈率出售，預計帶來約4700萬港元凈收益，所得款項凈額約9200萬港元，用作一般營運資金。

從財報披露的數(shù)據(jù)看，瑞安物業(yè)2024年全年收入2.32億港元，但除稅后溢利僅64萬港元。雖然營收增長亮眼，但利潤率不高，屬于典型的“高營收低利潤”業(yè)務(wù)。

這也意味著，出售既能獲得一筆現(xiàn)金流入，又能在一定程度上減少財報上的壓力。

信號

從半年報看，瑞安建業(yè)整體處境并不輕松。

期內(nèi)營業(yè)額38.15億港元，同比下降7%。其中建筑、裝修、保養(yǎng)及小型工程占比超九成，收入35.72億港元，同比下滑9%。

相比之下，房地產(chǎn)板塊收入因香港物業(yè)管理拉動增長至2.43億港元，同比增長41%，但在整體收入結(jié)構(gòu)中占比有限，尚不足以抵消主體業(yè)務(wù)的下行。

更大的壓力來自利潤端。上半年，股東應占虧損8300萬港元，較去年同期虧損8900萬港元略有收窄，但內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損擴大至8100萬港元，遠高于去年同期的2100萬元，主要由于出售物業(yè)存貨產(chǎn)生2200萬港元虧損，加上天津威尼都二期相關(guān)單位確認減值約3700萬港元。

此外，上半年因投資物業(yè)重估產(chǎn)生2800萬港元虧損，也加劇了整體承壓。

整體來看，瑞安建業(yè)資產(chǎn)總值由2024年底的94.6億港元降至2025年中期的84.8億港元，每股資產(chǎn)凈值同步縮水。

投資物業(yè)組合雖仍有38.51億港元規(guī)模，但受市場估值下降、資產(chǎn)減值和匯率波動影響，價值縮水趨勢明顯。

在這樣的背景下，泓建物業(yè)的增長并未成為轉(zhuǎn)機。

上半年新增合同額達到3400萬港元，服務(wù)客戶覆蓋香港房委會、市區(qū)重建局、政府部門及私營機構(gòu)，資源質(zhì)量較優(yōu)。

然而，作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，它的擴張更多體現(xiàn)在營業(yè)額上，實際利潤貢獻有限，更無法彌補內(nèi)地房地產(chǎn)和投資物業(yè)的虧損。

瑞安建業(yè)還在財報中指出，當前若干建筑項目已完工或接近竣工，新合約批出和動工期出現(xiàn)不可預期的延誤，拖累了收入。

截至2025年6月末，瑞安建業(yè)于中國內(nèi)地擁有六個項目，總樓面面積38.32萬平方米，其中已竣工物業(yè)占36.63萬平方米，發(fā)展中的南京瑞安翠湖山項目占1.69萬平方米。

另一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷。盡管政策端持續(xù)釋放支持信號，消費和投資意愿仍然不足。

瑞安建業(yè)表示，上半年凈虧損主要由內(nèi)地房地產(chǎn)銷售及物業(yè)組合減值虧損總計5900萬港元造成，而建筑業(yè)務(wù)的盈利貢獻也在減少。

因此，這筆買賣對瑞安建業(yè)而言是相對體面的“止損”。

賣掉香港物業(yè)板塊，既能改善短期現(xiàn)金流狀況，也能在一定程度上優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從長遠來看，出售或許并不能徹底改變?nèi)鸢步I(yè)的基本面，但至少能換取一段“喘息期”。

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