2005年，港股上市公司越秀投資（2009年更名為“越秀地產(chǎn)”）分拆旗下4項(xiàng)出租物業(yè)——位于廣州的白馬大廈、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)和維多利廣場(chǎng)，組建越秀房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)”越秀房托”）在香港聯(lián)交所主板上市，這是是全球第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的REITs。

此后，越秀房托又相繼收購(gòu)了越秀地產(chǎn)的多處項(xiàng)目！

2021年，越秀房產(chǎn)信托基金以78億元向越秀地產(chǎn)收購(gòu)越秀金融大廈后，成為香港上市房托中持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀地產(chǎn)也因此獲得13.66億元的稅后收益。

近年來(lái)樓市不景氣，越秀金融大廈的整體出租率持續(xù)走低：從2021年末的96.1%降至2024年末的83.7%，每平方米月租金也由2021年末的200.3元降至2024年末的194.2元。

出租率和單價(jià)同時(shí)降低，意味著未來(lái)凈現(xiàn)金流的減少，物業(yè)也會(huì)相應(yīng)貶值。

為了避免對(duì)基金凈值產(chǎn)生不利影響，越秀房托采取了兩項(xiàng)措施：

1、出售50%的股權(quán)

9月8日，越秀房產(chǎn)信托基金公告稱(chēng)：其全資特殊目的實(shí)體計(jì)劃以34.33億元的總價(jià)，賣(mài)掉持有越秀金融大廈的目標(biāo)公司50%股權(quán)，受讓方為廣州越秀發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀發(fā)展”）。

越秀房產(chǎn)信托基金的管理人是越秀房托資產(chǎn)管理有限公司，注冊(cè)地在香港，隸屬于廣州越秀集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀集團(tuán)”）。而受讓方越秀發(fā)展，也是越秀集團(tuán)的全資孫公司。

因此，這是一筆關(guān)聯(lián)交易。

2、內(nèi)部重組

出售50%的股權(quán)后，越秀房托將剩余50%的股權(quán)將轉(zhuǎn)讓給一家非全資附屬公司進(jìn)行內(nèi)部重組。重組完成后，越秀房托對(duì)目標(biāo)公司及該物業(yè)的實(shí)際實(shí)益權(quán)益將減至49.495%。

從50%降至49.495%，只減少了0.505%，可見(jiàn)越秀房產(chǎn)信托基金對(duì)這家非全資附屬公司的持股比例相當(dāng)高，達(dá)到98.99%。

這樣操作的目的在于，將越秀房托對(duì)目標(biāo)公司的持股降至50%以下，不再是附屬公司，而只是參股公司。

這樣一來(lái)，越秀房托就不用與目標(biāo)公司合并報(bào)表，越秀金融大廈成為其“合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)”，價(jià)格漲跌就不用體現(xiàn)在越秀房托的損益里。

越秀金融大廈目前估值是多少？

根據(jù)公告，這次出售50%股權(quán)的資產(chǎn)凈值為35.82億元，那么100%股權(quán)就是71.64億元，要比78億元的買(mǎi)入價(jià)貶值6.36億元。

出售50%股權(quán)的成交價(jià)為34.33億元，要比35.82億元的資產(chǎn)凈值低1.49億元，加上交易費(fèi)用等成本，這次出售事項(xiàng)及內(nèi)部重組將導(dǎo)致越秀房托1.65億元的虧損。

此外，目標(biāo)公司取得一家銀行不超過(guò)40億貸款的承諾函，利率為5年期LPR下浮65個(gè)基點(diǎn)，抵押物為越秀金融大廈及目標(biāo)公司的應(yīng)收租金賬款；其中的30億，準(zhǔn)備用以?xún)斶€結(jié)欠越秀房托附屬公司的部分現(xiàn)有應(yīng)付款項(xiàng)。

越秀房托此次出售股權(quán)的所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約23億元，連同上述貸款中的30億共計(jì)53億，用于償還部分現(xiàn)有離岸債務(wù)，以降低負(fù)債率。

截至今年6月30日，越秀房產(chǎn)信托基金的借貸總額為205.65億元，相當(dāng)于總資產(chǎn)的48.1%，已經(jīng)逼近香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的50%上限。

除了上述項(xiàng)目外，越秀房托還收購(gòu)了的什么項(xiàng)目：

1、2008年，以6.77億港元收購(gòu)廣州越秀新都會(huì)大廈72.3%權(quán)益；2018年，以11.78億元出售給獨(dú)立第三方。所得款項(xiàng)凈額10.02億元，用于悉數(shù)支付越秀房托收購(gòu)擁有武漢物業(yè)的控股公司67%的遞延代價(jià)8.22億元。

這是越秀房托唯一退出的項(xiàng)目，所得款項(xiàng)主要用于收購(gòu)越秀地產(chǎn)另一個(gè)項(xiàng)目。

2、2012年，以134.4億元收購(gòu)廣州國(guó)際金融中心（IFC），包括88.5億股權(quán)代價(jià)、45億元開(kāi)發(fā)貸款及0.9億元股東權(quán)益，這是越秀房托迄今為止最大金額的收購(gòu)。

3、2015年，以26.27億元收購(gòu)上海浦東竹園CBD物業(yè)宏嘉大廈，并更名為“上海越秀大廈”，這是越秀房托唯一一次收購(gòu)第三方物業(yè)。

4、2017年，以22.81億人民幣收購(gòu)“武漢越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心及配套停車(chē)位“67%的股權(quán)。

其中，12.22億元銀行貸款融資，其余為內(nèi)部自有資金。

為此，越秀房托將廣州越秀新都會(huì)大廈出售給第三方，用10.02億所得款項(xiàng)凈額中的8.22億為武漢項(xiàng)目買(mǎi)單。

然而，目前該項(xiàng)目在越秀房托所有項(xiàng)目中的出租率最低，只有66.8%。

利用債務(wù)融資投資商業(yè)地產(chǎn)，這種模式就是吃利率和租金回報(bào)率之間的差價(jià)，但風(fēng)險(xiǎn)也很大。

5、2018年，以5.9億收購(gòu)“杭州維多利商務(wù)中心2幢”及315個(gè)地下車(chē)位。

6、2019年，以9800萬(wàn)元收購(gòu)城建大廈停車(chē)位和財(cái)富廣場(chǎng)停車(chē)位。

7、2022年，以1.258億港元收購(gòu)香港越秀大廈17樓及23樓。

以上項(xiàng)目，除了上海越秀大廈，出售方都是越秀地產(chǎn)。

綜上，越秀房托目前一共持有10個(gè)項(xiàng)目，其中廣州6個(gè)、上海、武漢、杭州和香港各1個(gè)。