2025年的夏天，泉州某小區(qū)公告欄前擠滿了業(yè)主，物業(yè)費(fèi)從2.68元/㎡驟降至1.8元/㎡，降幅超32.8%的紅色大字格外醒目。

同一時(shí)間，上海徐匯濱江的豪宅業(yè)主們也收到了物業(yè)費(fèi)下調(diào)通知，曾經(jīng)13.6元/㎡的“高端定價(jià)”降至10.5元/㎡。

這不是孤立事件，從武漢碧桂園東境到深圳香蜜湖，從普通住宅到高端豪宅，物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮已從2024年延續(xù)至2025年。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，商品房待售面積達(dá)73926萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%，住宅待售面積增幅更是高達(dá)22.5%。

房屋過(guò)剩疊加人口負(fù)增長(zhǎng)，住房需求預(yù)計(jì)“十五五”期間降幅達(dá)四分之一。

供需逆轉(zhuǎn)下，物業(yè)公司長(zhǎng)期的優(yōu)勢(shì)地位動(dòng)搖。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮背后，是房地產(chǎn)從增量狂歡到存量算賬的時(shí)代轉(zhuǎn)折，物業(yè)靠新房交付躺賺的日子已一去不復(fù)返。

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不得不說(shuō)，房地產(chǎn)黃金時(shí)代，物業(yè)公司跟著房企“搭便車”的好日子結(jié)束了。

2025年全國(guó)物業(yè)企業(yè)已突破387.8萬(wàn)家，廣東省就有超55.4萬(wàn)家，而同期新房銷售連續(xù)下滑，物業(yè)公司被迫從“分蛋糕”轉(zhuǎn)向“搶蛋糕”。

廣西柳州維美物業(yè)的“0物業(yè)費(fèi)”模式曾轟動(dòng)行業(yè)。

靠社區(qū)團(tuán)購(gòu)和家政服務(wù)彌補(bǔ)收入，可2024年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入占比僅13.84%，同比還降了1.39個(gè)百分點(diǎn)，想靠增值服務(wù)填窟窿沒(méi)那么容易。

政策的“緊箍咒”也越念越緊。

長(zhǎng)沙實(shí)行階梯式收費(fèi)，房屋空置前24個(gè)月物業(yè)費(fèi)按70%交，之后按90%。

蘭州新區(qū)更直接，空置房物業(yè)費(fèi)打五折，且明確“水電氣連續(xù)6個(gè)月零使用”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

鎮(zhèn)江、青島等十余城跟進(jìn)，“按面積一刀切”的收費(fèi)邏輯被打破。

蘭州某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，五折政策讓公司年收入少了15%，只能靠智能巡檢機(jī)器人降本增效，人力成本降了10%。

去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間/圖源：克而瑞物管

業(yè)主們不再默默忍受。

重慶風(fēng)花樹(shù)小區(qū)20%業(yè)主提議就撬動(dòng)降價(jià)；

武漢江山如畫(huà)八期三分之二業(yè)主聯(lián)名將物業(yè)費(fèi)砍下來(lái)；

泉州小區(qū)業(yè)主不僅迎來(lái)32.8%的降幅，還爭(zhēng)取到公共收益全額歸業(yè)主。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)讓業(yè)主群從聊八卦變成維權(quán)陣地，廣州荔灣多寶街道的“零物管”小區(qū)靠黨建引領(lǐng)成立自治小組，業(yè)主從“被動(dòng)交費(fèi)”變成“主動(dòng)議價(jià)”。

物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅普遍在20%-35%，老舊小區(qū)甚至砍價(jià)近半。

物業(yè)公司想靠壟斷地位高收費(fèi)，現(xiàn)在越來(lái)越難了。

02

物業(yè)費(fèi)降價(jià)容易，但“降價(jià)不降質(zhì)”這條生死線，卻成了多數(shù)物業(yè)公司邁不過(guò)去的坎。

泉州有小區(qū)在物業(yè)費(fèi)下調(diào)時(shí)承諾，“水電公攤費(fèi)超0.3元/㎡的部分由物業(yè)承擔(dān)”，看似給業(yè)主吃了定心丸，可到了季度結(jié)算時(shí)，卻因公攤數(shù)據(jù)核算模糊引發(fā)新?tīng)?zhēng)議。

南京仁恒江灣城喊出“服務(wù)升級(jí)+價(jià)格優(yōu)化”，降價(jià)10%的同時(shí)宣稱增加綠化養(yǎng)護(hù)頻次，結(jié)果業(yè)主發(fā)現(xiàn)草坪修剪周期從7天變成了10天，“升級(jí)”成了紙上空談。

關(guān)于萬(wàn)科華彩城物業(yè)服務(wù)退場(chǎng)的公告

這背后藏著殘酷的現(xiàn)實(shí)：

2024年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)凈利率首次跌破5%，毛利率同比下降0.98個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)空間被擠壓得所剩無(wú)幾。

蘭州一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，當(dāng)?shù)乜罩梅课飿I(yè)費(fèi)打五折后，公司不得不砍掉夜班保安崗，改用智能監(jiān)控替代，

“不是不想保質(zhì)量，是真沒(méi)錢雇人了”。上述負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

更扎心的是“高端服務(wù)”的神話接連破滅。

深圳香蜜湖物業(yè)費(fèi)從15元微調(diào)至12元，業(yè)主們并不關(guān)心降價(jià)幅度，而是圍著物業(yè)追問(wèn)“壞了三周的地下車庫(kù)監(jiān)控啥時(shí)候修”“恒溫泳池水溫總差2度怎么解決”。

那些曾靠“豪宅標(biāo)簽”定高價(jià)的物業(yè)，如今被業(yè)主拿著服務(wù)清單逐條對(duì)賬，“價(jià)格虛高”的遮羞布被徹底扯掉。

當(dāng)然也有例外。

世茂服務(wù)2025年中期新增合約面積創(chuàng)下新高，非住業(yè)務(wù)占比達(dá)43%，其服務(wù)的北大圖書(shū)館項(xiàng)目，靠“古籍庫(kù)房恒溫恒濕管控”“借閱高峰智能分流”等硬核服務(wù)站穩(wěn)腳跟，證明不是業(yè)主不愿花錢，而是不愿為“虛頭巴腦”的溢價(jià)買單。

說(shuō)到底，物業(yè)費(fèi)降的是泡沫，考驗(yàn)的卻是真功夫。

03

在這樣的大背景下，行業(yè)洗牌已然開(kāi)始。

楊浦區(qū)39個(gè)老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)從45家減到30家，“小而散”變成“大而優(yōu)”；世茂服務(wù)主動(dòng)剝離低效業(yè)務(wù)，聚焦京津冀、長(zhǎng)三角等高能城市群，新增項(xiàng)目74%在這些區(qū)域。

物業(yè)公司要么靠科技降本，如蘭州新區(qū)引入智能巡檢；要么靠服務(wù)創(chuàng)收，如蘭州國(guó)資物業(yè)開(kāi)社區(qū)食堂，既便民又增收。

不少網(wǎng)友在社媒上發(fā)布物業(yè)投訴相關(guān)內(nèi)容

這場(chǎng)洗牌篩掉“躺賺”企業(yè)。

2024年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入占比83.71%，說(shuō)明行業(yè)仍依賴傳統(tǒng)收費(fèi)。

但長(zhǎng)沙、蘭州的政策探索，世茂服務(wù)的非住業(yè)務(wù)拓展，泉州小區(qū)的公共收益改革，都指向“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)+增值服務(wù)費(fèi)”的新模式。

當(dāng)業(yè)主用腳投票，物業(yè)只能靠服務(wù)續(xù)簽合同。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)不是終點(diǎn)，是房地產(chǎn)“軟著陸”的起點(diǎn)。房企靠品質(zhì)提升二手房?jī)r(jià)值，物業(yè)靠服務(wù)贏口碑，行業(yè)從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”。

大潮退去，才知誰(shuí)在裸泳。

那些只會(huì)收費(fèi)不會(huì)服務(wù)的企業(yè)將被淘汰，而真正沉下心做服務(wù)的物業(yè)，才能在存量時(shí)代活下去。

物業(yè)的好日子雖到頭了，但行業(yè)的新生才剛開(kāi)始。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。