最近幾個月，屢有消息：“新房搶購潮”，

最近看到幾個消息，讓人感覺樓市似乎有啟動的跡象。

一個是，湖北近幾個月多次出現(xiàn)““新房搶購潮”，先是441套房源，創(chuàng)下“2小時清盤”紀錄?！?，緊接著最近又出現(xiàn)186套房源，2小時售罄；

另一個消息，深圳半年賣3萬套新房 誕生3個“日光盤”。

根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年上半年深圳一二手房成交量約6.4萬套，同比增長49.6%，其中住宅成交量接近5萬套，同比增長38.3%，

不少大佬直言：“深圳樓市保持復蘇態(tài)勢，整體成交表現(xiàn)超過去年同期”。

但實際情況，可能沒表面看起來那么火熱。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市新房價格其實比去年下降了0.9%。除了上海漲了5.9%，北京、廣州、深圳都在跌，跌幅最高達到4.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%。

再看房企銷售：全國百強房企8月份總銷售額環(huán)比降了1.9%，同比更是大跌17.6%。

所以，別看個別消息很熱鬧，就以為市場要全面上漲了。從整體來看，樓市未來五年的走勢，可能正如央行原統(tǒng)計司司長盛松成所預測的那樣。

他曾經(jīng)多次預測樓市，事后看，基本都是言中了?，F(xiàn)在想想也不奇怪，他做過央行統(tǒng)計司司長，對各項數(shù)據(jù)應該是了如指掌，推出的結論自然也是有依據(jù)的。

比如2019年底，他說“未來半年到一年半房價會漲”，結果2021年上半年房價真的見頂，之后一路回調。

他還在首席經(jīng)濟學家論壇上再次預測，主要有3個方面：

那么，該怎么理解他的話呢？

首先，他談到的“L型”，不光指價格，也指行業(yè)規(guī)模。從2021年頂峰期每年能賣18億平米，降到目前沒每年10-12億平米區(qū)間，也將持續(xù)多年，這是銷售市場“L”型的含義。

其次，行業(yè)調整還沒結束。如果按照盛松成的說法，從2021年下半年算起，可能要2025–2026年才能穩(wěn)定下來。

而且，他說的也不是房地產(chǎn)市場的價格，這實際上跟當初王石預測的觀點也很類似，他說，房地產(chǎn)行業(yè)大概需要三到五年才能調整過來，

這個調整主要是指，很多房企債務問題還沒解決，這個還需要時間，

畢竟龐大的房子債務不是一朝一夕能解決的，或資金支持優(yōu)質房企，或重組兼并，或關門，處理這一系列問題，都需要足夠的時間。

最后，這也是非常關鍵的一點，即上面在努力降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度，既然持續(xù)調整了這么久，也要堅持“房住不炒”原則。

按盛松成的說法，房地產(chǎn)貸款余額從23年第二季度的23.1%，降至第三季度的22.7%，讓更多資源流入制造業(yè)和服務業(yè)，這是發(fā)展趨勢，不可逆。

說白了，就行業(yè)而言，我們未來不可能再重振昔日雄風，更多資金會流向制造業(yè)和服務業(yè)——這個大趨勢不會變。

為什么盛松成會這樣判斷？有幾個現(xiàn)實因素支撐：

第一，人口因素。

這應該是最根本的因素，近五年我們的出生人口變化很大，從一年出生1600多萬、1700多萬，驟降至不足1000萬，

說到底，沒有人就沒有購房需求，出生人口下降，也意味著住房的需求將下降。

當然了，出生人口應也不會無休止下降，一當年，鼓勵生育措施在加速推進；另一方面，人口替代的自我修復機制也在起作用，住房市場在一定時間內(nèi)呈現(xiàn)“L”型應該也是靠譜的。

第二，我們也在吸取日本房地產(chǎn)泡沫的教訓，不會任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴大。

現(xiàn)在的政策不是為了刺激房價再次大漲，而是慢慢擠泡沫、防風險。

但是軟著陸也需要時間，用4-5年時間應是合理的。

第三，市場繼續(xù)大跌的空間不大了。部分城市可能率先企穩(wěn)回暖。

整體而言，2024年市場基本還是以價走量?，F(xiàn)在購房市場對比2024年底的成交量看，市場信心有所恢復，特別是一些抱著抄底心態(tài)的購房者，他們覺得市場差不多了，這種情緒會延續(xù)到2025年下半年，對樓市去庫存有幫助。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較一致觀點是，下半年市場將有所表現(xiàn)，具體而言：

都知道，從2021年下半年開始，開發(fā)商拿地和新開工都大幅減少。就算需求變少，但畢竟供應減得更多。

一旦市場回暖，庫存下降較快，但新增供應又不多，這將體現(xiàn)在未來1-2年的市場上。到時候部分區(qū)域房價可能反而有支撐。

此外，這兩年的土地市場已經(jīng)在一些熱點城市有所回暖，比如成都、杭州、西安等城市，包括此前較為低迷的鄭州、武漢等土拍市場，也有一些溢價成交地塊成交，說明已有先知先覺的資金在運作。

當然了，更重要的是政策，一線城市三個月內(nèi)連續(xù)兩次放寬購房門檻，可見上面也很想穩(wěn)住樓市。說白了，就是不想讓市場一直冷下去。

種種跡象表明，雖然房地產(chǎn)很難回到過去的黃金時代，但這個行業(yè)不會消失。我們的城中村改造等三大工程還被納入房地產(chǎn)發(fā)展新模式，拆遷還在繼續(xù)，人們對更好的居住需求也是一直存在的，

引用熱播電視劇《繁花》中很火的一句臺詞：

“世界上唯有土地與明日同在。”

大意是，土地是你唯一值得奉獻和奮斗的東西。

房子難道不是如此嗎？你看看當前，老百姓家庭70%的財富都在房子上，城鎮(zhèn)住房擁有率高達96%，近42%的家庭擁有2套甚至更多房產(chǎn)。

為什么財富占比這么大？擁有率這么高？難道這還不能說明問題嗎？

說白了，存在即是合理！還是那句話：未來房子雖然不會像以前那樣暴漲，但它依然重要。