國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，像一面鏡子照出了行業(yè)的深刻變革：

1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6.03萬(wàn)億元，同比下降12.9%，既是2015年以來同期新低，也是2022年4月投資增速轉(zhuǎn)負(fù)后的最大跌幅；

同期新建商品房銷售面積5.73億平方米降4.7%，銷售額5.5萬(wàn)億元降7.3%，銷售額跌幅超面積意味著單價(jià)下滑；

重點(diǎn)城市二手房成交量反超新房，全國(guó)商品房待售面積7.6億平方米仍超2015年去庫(kù)存峰值。

這些數(shù)據(jù)不是短期波動(dòng)，而是樓市游戲規(guī)則徹底改寫的信號(hào)——

舊的“土地財(cái)政依賴+規(guī)模擴(kuò)張”模式走向終結(jié)，新的“收縮重構(gòu)+存量主導(dǎo)”格局正在成型，過去的經(jīng)驗(yàn)已難適配當(dāng)下的市場(chǎng)。

01

當(dāng)前的投資低谷與2015年的同期低位有著本質(zhì)區(qū)別：

2015年的投資低迷是“棚改貨幣化”加杠桿擴(kuò)張的起點(diǎn)，政策指向“大拆大建去庫(kù)存”，行業(yè)很快重回“拿地-建房-漲價(jià)”的循環(huán)。

而現(xiàn)在的投資下滑，是去杠桿背景下的主動(dòng)收縮，是對(duì)過去依賴土地財(cái)政、盲目追求規(guī)模的“自我修正”，更像美國(guó)1970年代的房地產(chǎn)調(diào)整——

從戰(zhàn)后嬰兒潮驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)張，到石油危機(jī)后投資暴跌，最終轉(zhuǎn)向“以剛需為主的平穩(wěn)發(fā)展”，歷史早已證明，投資暴跌不等于行業(yè)死亡，而是重構(gòu)的序幕。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速本就是衡量行業(yè)活躍度與市場(chǎng)預(yù)期的核心指標(biāo)，如今12.9%的跌幅，確實(shí)說明行業(yè)活躍度低迷、投資預(yù)期處在低位，但這并非單純的衰退，而是黑格爾“否定之否定規(guī)律”在樓市的體現(xiàn)。

第一次否定是2022年投資增速轉(zhuǎn)負(fù)，打破了“拿地就能賺錢”的舊循環(huán)；

當(dāng)前的深度下跌是第二次否定，在收縮中篩選出“有人口、有產(chǎn)業(yè)、有真實(shí)需求”的城市，淘汰缺乏支撐的無效供給。

比如現(xiàn)在土拍市場(chǎng)的“冷熱不均”，重點(diǎn)城市核心區(qū)高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，外圍區(qū)域和三四線城市卻無人問津，本質(zhì)就是行業(yè)在重構(gòu)中“去偽存真”——

不是所有城市都值得投資，不是所有項(xiàng)目都能盈利，過去“閉眼拿地”的時(shí)代早已過去。

別再抱有“回到高投資時(shí)代”的幻想，10年同期投資新低不是“最差”，而是舊模式的“終局信號(hào)”。

言叔認(rèn)為，隨著土地供應(yīng)“提質(zhì)縮量”成為趨勢(shì)，未來房地產(chǎn)投資大概率會(huì)維持“低增速、優(yōu)結(jié)構(gòu)”的狀態(tài)。

行業(yè)將從“拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”，從“依賴土地增值”轉(zhuǎn)向“依靠產(chǎn)品力盈利”，這種轉(zhuǎn)變或許會(huì)伴隨短期陣痛，但卻是樓市走向健康的必經(jīng)之路。

02

“等政策發(fā)力，三四線樓市總會(huì)回暖”“房?jī)r(jià)跌了就是抄底機(jī)會(huì)”“買新房比二手房靠譜”...

這些過去被奉為圭臬的樓市認(rèn)知，如今正在被現(xiàn)實(shí)逐一打破。

1-8月全國(guó)新房銷量下降4.7%，但重點(diǎn)城市核心區(qū)新房卻“不愁賣”，這種分化不是市場(chǎng)偶然，而是城市發(fā)展“馬太效應(yīng)”的必然結(jié)果：

核心城市有人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐，住房需求有真實(shí)托底；三四線城市人口持續(xù)流出，缺乏接盤俠，土拍遇冷、新房滯銷是常態(tài)。

就像唐代長(zhǎng)安“朱雀大街”核心區(qū)商鋪千金難租，外圍縣鎮(zhèn)“房無人住”，明清北京“內(nèi)城”權(quán)貴聚居、“外城”多為平民居所，資源向核心集中是千年規(guī)律。

現(xiàn)在的樓市分化，不過是現(xiàn)代版的“都城-州府-縣鎮(zhèn)”層級(jí)差異，指望三四線復(fù)制核心城市的熱度，無異于“讓縣城變長(zhǎng)安”，違背歷史邏輯。

再看房?jī)r(jià)，1-8月新房銷售額跌幅（7.3%）超過銷售面積跌幅（4.7%），說明單價(jià)確實(shí)在下跌，但“降價(jià)就該抄底”是致命誤區(qū)。

馬克思“價(jià)值規(guī)律”早已指出，商品價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，過去房地產(chǎn)的“金融屬性”讓房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超“居住價(jià)值”——

某三四線城市房?jī)r(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，居民月收入僅3500元，“不吃不喝3年買10平方米”，這樣的價(jià)格顯然脫離了收入支撐。

日本1990年代樓市泡沫破裂的教訓(xùn)值得借鑒：

1991年?yáng)|京房?jī)r(jià)開始下跌，不少人認(rèn)為“跌了就該抄底”，但實(shí)際下跌持續(xù)20多年，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌去70%，核心原因就是“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超居民收入”。

現(xiàn)在中國(guó)樓市的價(jià)格下跌，不是“短期回調(diào)”，而是“對(duì)過去十幾年超漲的修正”，沒有收入支撐的降價(jià)，再跌也不是“抄底點(diǎn)”。

03

更值得關(guān)注的是二手房市場(chǎng)的變化。

重點(diǎn)城市二手房成交量已超過新房，這在過去房?jī)r(jià)上漲期從未出現(xiàn)過。

這不是“臨時(shí)反轉(zhuǎn)”，而是樓市“從增量到存量”的質(zhì)變——

2015年以來，二手房成交占比每年提升1-2個(gè)百分點(diǎn)（量變），如今重點(diǎn)城市反超新房（質(zhì)變），是長(zhǎng)期積累后的必然結(jié)果。

成熟樓市的經(jīng)驗(yàn)早已證明，當(dāng)城市化率超過66%（當(dāng)前中國(guó)城市化率已超此水平），核心城市“新增人口放緩”，剛需更多靠“二手房置換”滿足，美國(guó)二手房成交占比超80%，日本超70%，中國(guó)不會(huì)例外。

二手房“現(xiàn)房、即買即住、議價(jià)靈活”的優(yōu)勢(shì)，會(huì)持續(xù)吸引剛需，新房“期房、維權(quán)多、價(jià)格硬”的短板會(huì)逐漸凸顯，“買新房更靠譜”的舊思維，正在讓越來越多購(gòu)房者錯(cuò)失更劃算的選擇。

還有庫(kù)存問題，8月末全國(guó)商品房待售面積7.6億平方米，雖環(huán)比減少317萬(wàn)平方米，但減少原因是“開發(fā)商少建房”的供給收縮，而非“購(gòu)房者搶房”的需求爆發(fā)，且7.6億平方米已超2015年去庫(kù)存巔峰時(shí)的7.4億平方米。

2015年的庫(kù)存下降是“棚改貨幣化”激活需求的結(jié)果，2016年新房銷量同比增22%；現(xiàn)在的庫(kù)存下降，更像“糧庫(kù)囤糧減少，不是百姓夠吃，而是農(nóng)民不敢種地”，本質(zhì)是需求疲軟。

要讓樓市真正企穩(wěn)，關(guān)鍵不是“供給收縮”，而是“居民收入預(yù)期回升”——

當(dāng)前居民部門杠桿率高，收入預(yù)期低，就算政策出臺(tái)降利率、減稅費(fèi)，居民“不敢負(fù)債買房”，樓市也難有起色。

畢竟，經(jīng)濟(jì)是樓市的“母體”，母體不強(qiáng)，孩子（樓市）不可能健康，沒有收入復(fù)蘇，就沒有真正的樓市復(fù)蘇。

從投資重構(gòu)到城市分化，從存量主導(dǎo)到價(jià)值回歸，樓市的游戲規(guī)則已經(jīng)徹底改變。適應(yīng)新規(guī)則，才能看懂當(dāng)下的市場(chǎng)；認(rèn)清新現(xiàn)實(shí)，才能做出理性的選擇。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。