本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：李昕羽。

近期，中鐵置業(yè)以6.93億元底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓三亞子悅酒店管理公司100％股權(quán)，意在優(yōu)化資產(chǎn)并剝離虧損業(yè)務(wù)，此舉再度將三亞酒店業(yè)的盈利困境推至臺前。從公開數(shù)據(jù)看，該公司營收為855.76萬元，累計(jì)虧損卻高達(dá)5.14億元。

平均客房收入下跌、利潤虧損、口碑酒店被掛牌......作為國內(nèi)廣負(fù)盛名的度假目的地，三亞酒店行業(yè)尤其是高端領(lǐng)域，怎么掙錢如此困難？這“燙手山芋”誰來接手？

中鐵置業(yè)6.93億元“掛牌”旗下酒店

近期，三亞子悅酒店管理有限公司被100％股權(quán)被掛牌，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約6.93億元，轉(zhuǎn)讓方為三亞中鐵置業(yè)有限公司。

公開信息顯示，三亞子悅酒店管理有限公司成立于2022年3月8日，經(jīng)營范圍涵蓋住宿服務(wù)、餐飲服務(wù)、酒店管理等多個(gè)領(lǐng)域，由三亞中鐵置業(yè)有限公司直接100%持股，中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司間接持有全部股權(quán)。

對于此次掛牌，業(yè)內(nèi)普遍解讀為中鐵置業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、減輕虧損業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)、回籠資金之舉。

從三亞子悅自身的發(fā)展軌跡來看，運(yùn)營周期僅三年，便已走到了“被掛牌轉(zhuǎn)讓”的境地，其經(jīng)營困境可見一斑。值得一提的是，這并非該公司首次被掛牌，2022年10月，即在成立不足一年時(shí)，其100%股權(quán)就曾被掛牌轉(zhuǎn)讓，不過并未披露交易價(jià)格。

據(jù)當(dāng)時(shí)財(cái)務(wù)資料，利潤總額與凈利潤均虧32.8萬元，短短三年，截至最近一個(gè)會(huì)計(jì)期末，利潤總額虧損已擴(kuò)大至5.14億元，虧損規(guī)模的激增或?yàn)榇舜无D(zhuǎn)讓的重要原因。

另據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，本次轉(zhuǎn)讓的交易條件與受讓方資格條件并不嚴(yán)苛，僅要求具備相應(yīng)資金實(shí)力、無不良經(jīng)營記錄等，沒有對受讓方的行業(yè)背景作出限制。

這種寬松的條件設(shè)定，本質(zhì)是中鐵置業(yè)為提高轉(zhuǎn)讓效率、快速回籠資金。而100％股權(quán)出讓的“徹底放手”模式，更充分體現(xiàn)了中鐵置業(yè)不僅不想再介入酒店管理業(yè)務(wù)的日常運(yùn)營，更不愿再承擔(dān)后續(xù)可能產(chǎn)生的虧損風(fēng)險(xiǎn)，力求與虧損業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)徹底割席。

中鐵置業(yè)徹底退出酒店業(yè)務(wù)的同時(shí)，也有不少國企主動(dòng)入局。在2024年度中國飯店集團(tuán)60強(qiáng)名單中，有近三十家具有國資背景的酒店集團(tuán)，幾乎占據(jù)行業(yè)半壁江山。

在很長一段時(shí)間里，酒店行業(yè)都被視為一門值得布局的好生意。

一方面，酒店業(yè)務(wù)能夠帶來相對穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，尤其是位于核心城市商圈、熱門旅游地的酒店，即便短期受市場波動(dòng)影響，但長遠(yuǎn)來看仍具備資產(chǎn)保值屬性與持續(xù)增收能力。

另一方面，酒店業(yè)務(wù)方便與國企主業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，像招商蛇口、華潤置地等地產(chǎn)類國企，布局酒店可以完善“住宅＋商業(yè)＋文旅”的綜合業(yè)態(tài)矩陣，提升地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，而浙江省旅游投資集團(tuán)、重慶文化旅游集團(tuán)等地方文旅類企業(yè)，則通過成立雷迪森酒店集團(tuán)、重慶兩江假日酒店管理有限公司切入賽道，既能承接日趨旺盛的區(qū)域旅游消費(fèi)需求，也可助力地方文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級。

與中鐵置業(yè)“決絕分手”三亞酒店業(yè)務(wù)形成鮮明反差的，還有該地旅游市場的持續(xù)火熱。

三亞市旅游和文化廣電體育局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，三亞累計(jì)接待游客1926.77萬人次，同比增長6.13%；游客總花費(fèi)達(dá)546.08億元，同比增長8.04%，旅游消費(fèi)活力持續(xù)釋放。

伴隨著85國人員入境免簽、144小時(shí)港澳地區(qū)外國旅游團(tuán)入境免簽、240小時(shí)過境免簽等政策落地，今年上半年，三亞鳳凰國際機(jī)場口岸出入境人員達(dá)47.3萬人次，國際客源穩(wěn)中向好。

既然酒店行業(yè)仍被視作值得深耕的朝陽賽道，又疊加三亞旅游市場國內(nèi)外客流量、消費(fèi)需求雙增的情況，中鐵置業(yè)為何對旗下三亞的酒管業(yè)務(wù)分割得如此堅(jiān)決，難道是其自身能力無法匹配行業(yè)需求？

三亞高星酒店到底賺不賺錢

提及海島度假，除了馬爾代夫，最先想到的往往是海南三亞。

藍(lán)天碧海簇?fù)硪瑯浒咨?，赤腳踩進(jìn)溫?zé)嵘沉?，癢意從腳底蔓延心間。這份迷人的熱帶風(fēng)情，讓海南島制霸國內(nèi)度假旅游版圖多年。

三亞的高端度假之路，早在上個(gè)世紀(jì)九十年代就已起步——1996年8月，中國首家五星級濱海型度假酒店三亞凱萊度假酒店正式開業(yè)，不僅拉開了中國休閑度假時(shí)代的序幕，也打開了三亞高端酒店的發(fā)展篇章。

據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，海南省現(xiàn)有酒店業(yè)門店數(shù)11169家，高端酒店占比達(dá)4.27％，位居全國第一。作為海南高端酒店核心聚集地，三亞貢獻(xiàn)了大半份額。截至2024年，三亞開業(yè)的高端酒店已超過120家，涵蓋麗思卡爾頓、文華東方、瑞吉、瑰麗等眾多頂奢品牌。

而三亞的陸地總面積約為1921平方公里，體量不過一個(gè)中等規(guī)模的縣。

旅店業(yè)傳奇康拉德·希爾頓曾說：“我要使每一寸土地都生長出黃金來。”如今，三亞這片被高端酒店統(tǒng)轄的土地，真的長出黃金了嗎？

數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，三亞高星酒店市場平均出租率（OCC）為91.6%，與2024年春節(jié)的91.8％相比基本持平；但平均房價(jià)（ADR）降至2713元，同比下跌13.1%，平均每間客房收益（RevPAR）為2485元，同比下降13.3%。出行需求旺盛的春節(jié)小長假，房價(jià)卻偏偏提不上來、持續(xù)低迷，這一現(xiàn)象釋放的信號很直接：三亞高星酒店似乎真的難以“掙大錢”了。

另有一組以12個(gè)核心城市為樣本的對比數(shù)據(jù)，觀察可發(fā)現(xiàn)2024年高端酒店業(yè)績整體表現(xiàn)不佳，平均RevPAR下跌5.5%，而其中跌幅最為顯著的便是三亞，高達(dá)17.4％。

拋開客房收入，將目光轉(zhuǎn)向三亞酒店拍賣市場，同樣能發(fā)現(xiàn)不少高端酒店正面臨經(jīng)營壓力。

中鐵置業(yè)的掛牌轉(zhuǎn)讓并非個(gè)例。近期，據(jù)天津產(chǎn)權(quán)交易中心披露，廣西信津酒店投資合伙企業(yè)（有限合伙）擬公開轉(zhuǎn)讓三亞信津酒店管理有限公司（曾用名“三亞天房酒店管理有限公司”，以下簡稱“三亞信津”）100%股權(quán)，三亞信津正是三亞海棠灣洲際度假酒店的項(xiàng)目公司。

這家股權(quán)待轉(zhuǎn)讓的酒店，在市場上的認(rèn)可度其實(shí)并不低。打開攜程的海南豪華酒店榜單，三亞海棠灣洲際度假酒店位居第二（第一名為萬寧石梅灣威斯汀度假酒店），1.3萬用戶打出4.8分的綜合評分，同時(shí)還入選了該平臺2025年親子樂園酒店全球Top100榜單。

從硬件與經(jīng)營來看，酒店毗鄰三亞國際免稅城，2014年開業(yè)至今已十余年，配有295間海景客房，設(shè)7間餐廳與酒吧，其中包含國內(nèi)首創(chuàng)的海洋館餐廳，經(jīng)營特色鮮明，在顧客中評價(jià)不俗。

但好口碑的背后，卻是難以掩蓋的經(jīng)營壓力。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2023年酒店?duì)I收2.1億元，卻凈虧近1800萬元，截至2023年底，其所屬公司資產(chǎn)總計(jì)19.05億元，負(fù)債總計(jì)16.14億元，所有者權(quán)益2.91億元。值得注意的是，這家酒店此前已多次嘗試拍賣，均以失敗告終。

不止三亞海棠灣洲際度假酒店，就連曾被郭廣昌親切比喻為“親兒子”、被視作復(fù)星旅文“現(xiàn)金奶牛”的三亞亞特蘭蒂斯度假村，也一度傳出將被出售股權(quán)以減輕集團(tuán)負(fù)擔(dān)。該度假村擁有國內(nèi)首家七星級酒店——三亞亞特蘭蒂斯酒店。

自開業(yè)以來，酒店平均房價(jià)一度走俏，從2018年的1915元，連年波動(dòng)上漲至2022年的2440元，逢節(jié)假日更是節(jié)節(jié)攀升，在2023年五一假期、2024年春節(jié)，平均每日房價(jià)分別高達(dá)4346元、5786元。

2024 年起，這家“現(xiàn)金奶?！钡姆績r(jià)出現(xiàn)明顯下滑。有三亞酒店從業(yè)者透露，去年節(jié)假日期間，亞特蘭蒂斯酒店的最低渠道價(jià)已低至1200元/晚，全年平均房價(jià)不足2000元。

在公告中，復(fù)星旅文也提到，受國內(nèi)旅游住宿市場供需變化影響，為維持產(chǎn)品競爭力，公司主動(dòng)調(diào)整定價(jià)，2024年上半年亞特蘭蒂斯的客房平均每日房價(jià)為2043.8元，較2023年同期下降15.1%，而房價(jià)下跌也影響了整個(gè)項(xiàng)目及公司的收入與利潤表現(xiàn)。

或許正是因?yàn)橛患耙酝瑏喬靥m蒂斯才被提上股權(quán)出售議程。盡管最終郭廣昌并未賣掉它，但三亞高端酒店的經(jīng)營困境也可從中窺出些許端倪。

國退民進(jìn)三亞高星酒店誰來接手

回望三亞高端酒店的發(fā)展軌跡，會(huì)發(fā)現(xiàn)其每一步跨越都借勢于政策東風(fēng)，又穩(wěn)穩(wěn)扎根于天賜的濱海資源。

20世紀(jì)90年代，三亞亞龍灣凱萊度假酒店開業(yè)，標(biāo)志三亞高星酒店發(fā)展的萌芽。2008年至2009年，隨著海南國際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃的啟動(dòng)和推進(jìn)，行業(yè)迎來井噴期，悅榕莊、文華東方等國內(nèi)外知名高端酒店扎堆入駐。

目前，從亞龍灣、海棠灣到三亞灣，萬豪、洲際、希爾頓等全球酒店集團(tuán)旗下的高端品牌，均已完成在三亞的布局。未來五年，瑞吉、W、康萊德、洲至奢選等奢牌還將繼續(xù)落子三亞灣。盡管當(dāng)前市場正面臨平均房價(jià)下跌、客房收益走低、“以價(jià)換量”成常態(tài)的挑戰(zhàn)，國際品牌的布局熱情似乎也并未受到影響。

另一邊，與國際品牌并肩“進(jìn)攻”的還有煤老板群體，他們手握充裕資金，涌入三亞大舉“掃貨”。

今年7月，三亞海棠灣麗笙酒店被一名山西煤老板收購；8月，位于陵水縣清水灣的美高梅度假酒店開工，業(yè)主方海南融睿酒店管理有限公司的實(shí)控人韓虎威，擁有內(nèi)蒙古、陜西多家煤企股權(quán)；去年12月，內(nèi)蒙古煤老板張?jiān)聞?，通過海南驪馳咨詢有限公司，以18.49億元拿下三亞希爾頓酒店管理權(quán)......

在上述兩個(gè)主體積極布局的同時(shí)，多家國有資本正從三亞酒店市場撤離。除前文提及的中鐵置業(yè)、三亞信津掛牌轉(zhuǎn)讓相關(guān)資產(chǎn)外，云南國資產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司近期也再次推進(jìn)資產(chǎn)出讓，擬公開轉(zhuǎn)讓所持三亞中興睿海投資公司80%的股權(quán)及債權(quán)，這已是該公司第五次嘗試出讓該資產(chǎn)，本次掛牌價(jià)為5.82億元。

一進(jìn)一退之間，反映出煤老板、國際品牌與國有資本基于不同訴求的市場選擇。

對于國企來說，廣泛投資的底層邏輯是實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的增值保值，但現(xiàn)在三亞高端酒店的平均房價(jià)難以止跌、客房收益持續(xù)減少，酒店業(yè)務(wù)已經(jīng)陷入虧損，加上經(jīng)濟(jì)下行周期的影響，這樣的虧損局面中短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，而且與國企的主業(yè)之間協(xié)同效應(yīng)也有限。從考核和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，剝離非核心的虧損資產(chǎn)、回籠資金便成為最優(yōu)解。說到底，國企的退出，實(shí)質(zhì)是國資管理體系下，對投資效益和戰(zhàn)略聚焦的一次重新考量。

相比之下，像煤老板這類擁有能源背景的民營資本，則是不同的投資邏輯。他們依靠能源交易發(fā)家，手握雄厚資本，沒有短期盈利壓力，更看重資產(chǎn)的長期稀缺性與增值潛力。

對于這類投資者而言，三亞的一線海景酒店是不可再生的資源，再加上海南自貿(mào)港2025年全島封關(guān)在即，未來“零關(guān)稅”、低稅率、資金自由流動(dòng)等政策紅利，蘊(yùn)藏著巨大的資產(chǎn)升值機(jī)會(huì)?？梢哉f他們投資的不僅是酒店本身，更像是一份關(guān)于自貿(mào)港未來的“看漲期權(quán)”，是試圖通過持有這種高端配套，順帶提升自己在周邊區(qū)域其他資產(chǎn)的價(jià)值。

國際品牌的加碼，則反映出一種經(jīng)過深思熟慮的戰(zhàn)略調(diào)整。一個(gè)明顯的例子是不久前簽約，宣布重新回到三亞的康萊德度假酒店。

與2010年以全別墅度假村形式亮相海棠灣卻最終撤牌的經(jīng)歷不同，此次回歸，康萊德選擇了布局更有潛力的三亞灣，并采用更符合當(dāng)前市場需求的高層建筑形態(tài)，同時(shí)注重海景與園林的整體融合設(shè)計(jì)。這表明如今的國際品牌所求的并非簡單的入駐、擴(kuò)張，而是經(jīng)過仔細(xì)研判，一邊挑選更有潛力的地段，一邊調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)來更好地匹配市場需求。

碧海藍(lán)天依舊，但三亞高端酒店市場的資本潮水已然轉(zhuǎn)向。這場由國企撤退、民資進(jìn)場、國際品牌調(diào)整構(gòu)成的資本大換手，既反映了當(dāng)前市場的經(jīng)營壓力，也預(yù)示了在自貿(mào)港新機(jī)遇下，三亞高端酒店業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻的資產(chǎn)價(jià)值重估。

綜上，三亞高端酒店的盈利困局，是諸多不可抗力疊加所致，短期間恐難有顯著改善。椰林映碧海，三亞的度假底色從未變過，但從國資離場、煤老板入局、國際品牌調(diào)整策略加碼的態(tài)勢來看，其高星酒店的資本故事已進(jìn)入了敘事重構(gòu)的關(guān)頭。雖短期內(nèi)仍將承受“不掙錢”陣痛，但隨海南自貿(mào)港政策的持續(xù)賦能，三亞高星酒店或?qū)òl(fā)新的增長生機(jī)，為國內(nèi)高端度假酒店行業(yè)探索出更具可持續(xù)性的發(fā)展路徑。