“當(dāng)核心城區(qū)房?jī)r(jià)跌幅突破 30%，我們是否正目睹一場(chǎng)悄然降臨的資產(chǎn)貶值風(fēng)暴？”2025 年 8 月，北京二手住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的下行態(tài)勢(shì)。

當(dāng)月，北京二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌 0.53%，同比跌幅達(dá) 4.58%，掛牌量飆升至 14.1 萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。

部分樓盤價(jià)格出現(xiàn) “斷崖式” 下跌，如融澤嘉園從 5.8 萬(wàn) /㎡跌至 3.59 萬(wàn) /㎡，跌幅達(dá) 38%；紫芳園三年間價(jià)值蒸發(fā) 175 萬(wàn)，跌幅 28%；

望京新城兩年內(nèi)價(jià)格縮水 17%。這些數(shù)據(jù)不僅打破了 “一線城市房?jī)r(jià)永漲” 的固有認(rèn)知，更凸顯出市場(chǎng)分化、政策失效以及購(gòu)房者信心缺失這三重危機(jī)。當(dāng)下的市場(chǎng)表現(xiàn)究竟是短期調(diào)整，還是長(zhǎng)期趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，值得深入探討。

區(qū)域分化顯著：核心區(qū) “抗跌神話” 破滅，遠(yuǎn)郊淪為 “重災(zāi)區(qū)”盡管西城金融街、朝陽(yáng)太陽(yáng)宮等少數(shù)板塊，因?qū)W區(qū)資源或產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定甚至出現(xiàn)微漲，但這類區(qū)域占比不足 10%，難以掩蓋整體市場(chǎng)的頹勢(shì)。

以融澤嘉園為例，2025 年 8 月成交價(jià)為 3.59 萬(wàn) /㎡，較 2023 年峰值下跌 38%，庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá) 11 個(gè)月，成為 “剛需陷阱”。紫芳園一套 103㎡的兩居室，8 月成交價(jià) 433 萬(wàn)，較 2017 年蒸發(fā) 215 萬(wàn)，跌幅 33%，且同一小區(qū)不同園區(qū)價(jià)差達(dá)兩倍，市場(chǎng)秩序混亂。望京新城作為互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者聚集區(qū)，均價(jià)也從 7.5 萬(wàn) /㎡跌至 6.2 萬(wàn) /㎡，未能逃脫 “去泡沫化” 的命運(yùn)。

政策調(diào)控 “失靈”，市場(chǎng)預(yù)期撕裂8 月，北京出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，放寬五環(huán)外限購(gòu)，公積金貸款額度上調(diào)至 140 萬(wàn)。然而，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。北四環(huán)老破小帶看量?jī)H增長(zhǎng) 5.3%，掛牌量卻激增 21.7%，政策紅利被 “品質(zhì)分化” 所吞噬。

在購(gòu)房者層面，買賣雙方陷入心理博弈。賣方陷入絕望，業(yè)主掛出 “降價(jià) 50 萬(wàn)急售” 仍無(wú)人問(wèn)津，部分房源掛牌超 90 天。買方則持觀望態(tài)度，剛需群體期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，改善型需求因置換成本高企被迫擱置計(jì)劃，形成 “死循環(huán)”。

8 月成交 13331 套，環(huán)比增長(zhǎng) 4.3%，但同比仍下降 7.2%，成交量的回升依賴 “以價(jià)換量”，其可持續(xù)性存疑。此外，市場(chǎng)還存在價(jià)格失真風(fēng)險(xiǎn)。部分機(jī)構(gòu)剔除低價(jià)房源后，統(tǒng)計(jì)的均價(jià)跌幅有所收窄，但實(shí)際市場(chǎng)跌幅遠(yuǎn)超官方數(shù)據(jù)。

北京房?jī)r(jià)下跌是市場(chǎng)理性的回歸，還是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的先兆？

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