番禺的“二沙島”別墅，要來(lái)了！

9月19日，廣州公共交易中心掛出公告：番禺黃沙島BC0613035地塊，將在10月21日正式拍賣。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，宗地面積44523.73㎡，計(jì)容建面19155㎡，容積率1.1。起拍總價(jià)4.218億元，樓面價(jià)22020元/㎡。體量不大，但這塊地的關(guān)注度，從年初藍(lán)皮書亮相開始，就已經(jīng)拉滿。

今年3月，在番禺土地招商服務(wù)推介會(huì)上，黃沙島地塊就被列入了“傳世系列”。在21宗宅地里，這是唯一的“傳世”，足見定位之高。

9月初，《番禺黃沙島地塊（BC0613規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲批。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)這里會(huì)打造成一個(gè)依水而建的高品質(zhì)社區(qū)。

黃沙島地塊位于市橋水道北岸，緊挨著黃沙島花園小區(qū)西側(cè)和南側(cè)，地塊總面積約5.08公頃。

項(xiàng)目區(qū)位圖

目前，地塊現(xiàn)狀為空地和一個(gè)活動(dòng)廣場(chǎng)，整體維護(hù)情況一般。

南面正對(duì)著江邊，有一個(gè)公共廣場(chǎng)；西面是現(xiàn)有的出入口道路；中部和東部大部分還是空地。

換句話說(shuō)，就是“城央氪金地段+濱水空地”，具備二次開發(fā)的潛力。

這次的規(guī)劃關(guān)鍵詞是：“綠美+濱水”。

依托市橋水道的景觀資源，未來(lái)不僅會(huì)補(bǔ)充住宅，還會(huì)重點(diǎn)提升公共空間。

具體包括新增1.92萬(wàn)㎡居住面積，預(yù)計(jì)可容納約553人；

規(guī)劃一個(gè)社區(qū)嵌入式服務(wù)綜合體和市政公用設(shè)施，滿足生活配套；

增加約3.88萬(wàn)㎡公共綠地，連通濱水碧道、親水平臺(tái)；

打造“前低后高”的建筑布局，建筑限高10.5—16米，與周邊番禺圖書館等建筑銜接。

項(xiàng)目區(qū)位圖

從規(guī)劃圖看，南向會(huì)形成連續(xù)的濱水景觀廊道，公園綠地、足球場(chǎng)、碧道等一個(gè)不少，定位就是“生態(tài)宜居+休閑配套”。

教育方面，考慮到地塊人口體量不算大，規(guī)劃提出學(xué)位需求可由周邊學(xué)校統(tǒng)籌解決，因此沒(méi)有單獨(dú)新建幼兒園和中小學(xué)。

交通方面，規(guī)劃新增了兩條支路。南側(cè)新增規(guī)劃支路三，東側(cè)新增規(guī)劃支路一南段。

這兩條路未來(lái)將與長(zhǎng)堤?hào)|路等道路銜接，由項(xiàng)目單位先行出資建設(shè)，建好后交由政府管理，提升片區(qū)可達(dá)性。

從整體來(lái)看，這塊地雖然體量不大，但位置極佳。

地塊位于市橋水道北岸，距離番禺廣場(chǎng)直線不足1公里。

往北是區(qū)府和核心商圈，往南直面江景，周邊還有番禺圖書館、文化中心等公共配套。

值得注意的是，它和番禺本地老牌別墅區(qū)黃沙島花園緊鄰。

雖然后者樓齡已有20多年，但二手掛牌總價(jià)依舊在2000萬(wàn)+，且放盤稀少。

據(jù)貝殼顯示，當(dāng)前僅掛牌一套建面約508.3㎡的別墅，總價(jià)2360萬(wàn)。

此外，今年5月黃沙島有二手別墅成交個(gè)案出現(xiàn)，是一套建筑面積385.7㎡別墅，成交價(jià)2018萬(wàn)，折合單價(jià)約5.23萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：貝殼

這說(shuō)明本地對(duì)墅類產(chǎn)品的需求一直存在，但供應(yīng)嚴(yán)重短缺。

目前番禺廣場(chǎng)板塊在售項(xiàng)目，以剛改高層為主，如綠城玉海棠、路勁美的雋樾均價(jià)大約在3.2—4.6萬(wàn)/㎡。（價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)），但所剩下房源不多。

周邊還有一個(gè)待售新盤番禺置業(yè)融媒體北側(cè)項(xiàng)目，體量極小，只有1棟樓，且產(chǎn)品定位與黃沙島并不重疊。

對(duì)于番禺老錢和本地改善客來(lái)說(shuō)，高層可選，但墅類產(chǎn)品幾乎斷供。

而黃沙島地塊正好補(bǔ)上了這個(gè)空缺：小體量+低密度，未來(lái)大概率是別墅+洋房。

從指標(biāo)看，這塊地總建面不足2萬(wàn)㎡，相當(dāng)于一個(gè)小社區(qū)。

開發(fā)壓力不大，但如何做出差異化產(chǎn)品，才是關(guān)鍵：

如果只是常規(guī)疊墅，很可能浪費(fèi)了地段和景觀；

如果能把濱江景觀、公共綠地、低密社區(qū)結(jié)合起來(lái)，市場(chǎng)想象空間會(huì)更大。

從價(jià)格帶看，樓面價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡，未來(lái)入市售價(jià)大概率比剛改盤更高，但比二沙島別墅更可及。

對(duì)番禺改善客來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“夠得上”的高端選擇。

你覺(jué)得，哪家房企會(huì)出手？它會(huì)不會(huì)真的成為番禺的“二沙島”？