好吧，說實(shí)話，濤哥的認(rèn)知滯后了......

對(duì)于河西南的二手房?jī)r(jià)格，還停留在上半年的大部分3萬/㎡或3萬/㎡以上，部分房?jī)r(jià)下降到2萬大幾。

然而不查不知道，一查嚇一跳！

2025年下半年， 河西南商品房的二手成交價(jià)持續(xù)下探，板塊快要告別5萬/㎡了！

8月，只有一個(gè)萬科翡翠濱江232㎡戶型成交價(jià)5.27萬/㎡，屬于戰(zhàn)績(jī)可查。諸如融創(chuàng)濱江ONE、河西金茂府等印象中的5萬+，全部跌破5萬了。

至于中國府，雖然最新成交5.78萬/㎡還是4月份的事情，近期無數(shù)據(jù)，但濤哥還是將其列為5萬+項(xiàng)目。沒辦法，4萬多的中國府，我也不敢想呀！

先看圖，再細(xì)說~~

經(jīng)過十多年的發(fā)展，河西南人居格局基本明了：

早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城等為代表，最久的已交付超10年。

“星八客”確實(shí)吃到了時(shí)代紅利，2021-2022年巔峰期，基本都賣到6萬甚至6萬+的水平。在曾經(jīng)限售政策下，這波業(yè)主有充足機(jī)會(huì)將紅利變現(xiàn)。

當(dāng)然，若是不變現(xiàn)，現(xiàn)在基本也吐得干干凈凈了。

2017-2020年，綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、河西金茂府一期、中國府、萬科翡翠濱江、融創(chuàng)濱江ONE、頤和鉑灣等，板塊的迭代改善產(chǎn)品陸續(xù)上線。

這部分二手房，早一點(diǎn)的如綠地、正榮同樣趕上了房?jī)r(jià)高峰可出售。至于晚一些的如珺和府、金茂府、翡翠濱江、ONE等，在允許進(jìn)入二手房市場(chǎng)之際，市場(chǎng)下行的大趨勢(shì)已十分明顯，紅利不復(fù)存在。

然后，星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府等純改善項(xiàng)目開盤，新房?jī)r(jià)格進(jìn)步拉高，全面站位5.5萬+。

2022年之后，中寧府、天琴華樟、偉星長(zhǎng)江之歌、建發(fā)縵云、中海江南玖序、源上丹若等進(jìn)階豪宅來接棒，不乏四代宅、南京首個(gè)360°環(huán)幕立面等高辨識(shí)度標(biāo)簽。

河西江灣豪宅，新房?jī)r(jià)格從7萬+，悄然落地6萬+；河西南魚嘴-魚腹項(xiàng)目新房?jī)r(jià)僅能勉強(qiáng)維持在4萬+的水平。

今年下半年，河西南二手房市場(chǎng)整體活躍度較高，成交的部分明顯低于市場(chǎng)價(jià)的掛牌房源，真實(shí)成交依舊低于業(yè)主預(yù)期！

中國府賣5萬+！

中寧府掛牌8萬+？

近期，戰(zhàn)績(jī)可查，二手房成交價(jià)還能站穩(wěn)5萬+/㎡的只有：中國府、萬科翡翠濱江兩家！

中國府所在地塊于2016年5月出讓，憑借高達(dá)45213元/㎡的地價(jià)，成為南京地王，且至今未被超越。

2019年上市，2022年交付，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，都是南京豪宅“天花板”級(jí)別的存在。更是如今南京江灣新一代豪宅（中寧府、天琴華樟、長(zhǎng)江之歌、江南玖序）的“錨定項(xiàng)目”。

放到現(xiàn)在來看，項(xiàng)目的石材+鋁板+玻璃幕墻外立面；會(huì)所帶有私家影院、恒溫泳池、健身房等；六恒科技系統(tǒng)；有270°觀景陽臺(tái)、近60㎡套間主臥等的290㎡大平層，仍然引領(lǐng)終極改善。

近期，項(xiàng)目沒有成交，只在上半年和24年有少量交易，成交價(jià)變化劇烈，從2023年的8萬+，到去年的7萬+，再到4月份的5萬+。

相信，此時(shí)此刻，只要不是一心想要變現(xiàn)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)不會(huì)輕易售賣的。

中寧府作為中國府的后續(xù)“ 姊妹盤 ”，有后發(fā)迭代優(yōu)勢(shì)，但兩個(gè)項(xiàng)目的整體品質(zhì)還是相當(dāng)?shù)摹?/p>

項(xiàng)目今年正式交付了，目前尚未成交案例，但從掛牌價(jià)也可以看出為何沒有成交了。

掛牌8.3萬/㎡的天際大平層以及7.4萬/㎡的300㎡戶型，基本沒人關(guān)注。掛牌價(jià)6.5萬（198㎡）、6萬（248㎡），有數(shù)次帶看記錄，說明接盤俠們對(duì)6萬這個(gè)價(jià)位，還算能接受，可以考慮。

這也從側(cè)面反映，中國府想要賣到6萬/㎡，基本不太可能了。

朗樾府 涵樾府也有5萬的機(jī)會(huì)

除了南京江灣外，位于魚腹的金基朗樾府、涵樾府雖然還沒有明確的成交數(shù)據(jù)，但根據(jù)此前的項(xiàng)目品質(zhì)和定位，未來賣到5萬+應(yīng)該是有可能的。

目前，朗樾府的掛牌價(jià)在5.5-6.4萬之間，相比5.2萬/㎡的開盤價(jià)來說，有點(diǎn)偏高，估計(jì)能成交也就4萬大幾到5萬出頭的樣子。

另外，濤哥必須吐槽一下：那些掛6萬多的業(yè)主，是不是家里斷網(wǎng)了！南京市場(chǎng)整體降價(jià)30%以上的情況下，您還想賺點(diǎn)？

能賣到4-5萬的項(xiàng)目，越發(fā)罕見

相比5萬+項(xiàng)目的存量低，沒想到4-5萬/㎡的樓盤，在河西南二手房市場(chǎng)也成罕見存在了。截至目前，竟然只有河西金茂府、金鼎灣和禧、融創(chuàng)濱江ONE能站穩(wěn)4萬+。

融創(chuàng)濱江ONE

其中，融創(chuàng)濱江ONE不需多言，曾經(jīng)南京江灣三大頂豪的代表之一（另有中國府、萬科翡翠濱江）。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)濱江ONE去年到現(xiàn)在，成交了7套，價(jià)格從前期的4.8萬/㎡，來到了最近的4.27萬/㎡，整體都在5萬以下。

與翡翠濱江拉開差距的主要原因，還是萬科在南京的口碑、物業(yè)服務(wù)更好，以及關(guān)鍵的江景資源加持。

此外，濱江ONE的業(yè)主自費(fèi)升級(jí)外立面，在樓市上行期屬于自我優(yōu)化，極限賦能。但在樓市下行期，這種補(bǔ)救/升級(jí)措施，相當(dāng)于自曝短板了。

河西金茂府

金茂府系產(chǎn)品在南京的口碑就是從河西金茂府開始，也是2020年前后，南京豪宅的代表作之一。

項(xiàng)目共分兩期開發(fā)： 一期 2021年6月底交付，開盤價(jià)5.4萬/㎡，二期2023年10月交付，開盤價(jià)6萬/㎡ ；

近期，金茂府的報(bào)價(jià)與成交價(jià)基本都在4.5萬/㎡以上，當(dāng)下的保持率還是ok的。

此外，關(guān)于金鼎灣和禧，最新的成交價(jià)是7月份的4萬出頭，但現(xiàn)在可能已經(jīng)賣不到4萬了。畢竟，其品質(zhì)區(qū)位也就與 建發(fā)珺和府相當(dāng)，或稍微高點(diǎn)。

3.5-4萬區(qū)間

僅剩濱江紫闕還有倒掛

當(dāng)前，河西南成交單價(jià)在3.5-4萬/㎡的項(xiàng)目，主要有：建發(fā)珺和府、頤和鉑灣、天鵝堡、頤和云臺(tái)源著、正榮濱江紫闕。

其中，天鵝堡開盤價(jià)3.8萬/㎡，2023年初一度賣到6萬+，但很快回落，目前基本賣不到開盤價(jià)了。

項(xiàng)目位于長(zhǎng)江水畔，瞰江優(yōu)勢(shì)明顯，樓棟錯(cuò)位分布、北側(cè)直面長(zhǎng)江，能將摩天輪、南京眼等地標(biāo)盡收眼中。

這個(gè)小區(qū)交付后，業(yè)主也就外立面、景觀、地庫、單元入戶門等，進(jìn)行了升級(jí)。

珺和府、頤和鉑灣都是2020年開盤項(xiàng)目，新房?jī)r(jià)4.5萬/㎡上下，也是縮水10-20%。

3.5-4萬的價(jià)格區(qū)間，頤和云臺(tái)源著下降幅度最大，新房?jī)r(jià)5萬/㎡（含裝修升級(jí)包），目前二手房?jī)r(jià)格3.5萬，跌幅30%。

只有正榮濱江紫闕，2018年開盤時(shí)，新房均價(jià)3.5萬/㎡，當(dāng)前二手房還有一些賺頭，大概還有不到10%的倒掛溢價(jià)。

已經(jīng)相當(dāng)難得了，畢竟也是從6萬+/㎡的高位落下來的。

星八客頭部樓盤

數(shù)月難有成交

正榮潤峯

首先，3-3.5萬區(qū)間內(nèi)有兩個(gè)特殊項(xiàng)目：正榮潤峯、深業(yè)龍灣上府，成交數(shù)據(jù)還都是上半年的，3.8-4萬/㎡，現(xiàn)在還能不能賣到3.5萬/㎡還是個(gè)未知數(shù)。

從最近的掛牌房源信息看，基本都是報(bào)價(jià)4萬+，但三四個(gè)月難有成交，市場(chǎng)預(yù)期也很明顯了。

畢竟是老“星八客”項(xiàng)目之一，加上周邊大高層密集，位置不如濱江紫闕，因此正榮潤峯的預(yù)期最多也就3.5萬的樣子。

深業(yè)龍灣上府

這個(gè)區(qū)間內(nèi)，新房?jī)r(jià)最貴的就是深業(yè)龍灣上府：含裝修升級(jí)包5萬/㎡，目前價(jià)格下滑比較嚴(yán)重。

或許部分網(wǎng)友還有印象，河西南項(xiàng)目口碑崩塌就是從龍灣上府開始的，甚至直接影響到深業(yè)南灣上府的銷售。要知道那會(huì)兒還是2022年呢，南灣上府首開只賣6套房。河西南出現(xiàn)集體抵制深業(yè)項(xiàng)目的情況。

若說龍灣上府的價(jià)格大步領(lǐng)先板塊的金茂、華潤次新房，很難呀！

龍灣上府的品質(zhì)其實(shí)還是不錯(cuò)的，但前期作為，確實(shí)影響到了二手房的口碑。

此外，如佳兆業(yè)、綠地海珀濱江、魚嘴潤府、金茂悅等其實(shí)都大差不差，整體靠近3萬價(jià)位。尤其是海珀濱江，去年還能跟旁邊正榮旗鼓相當(dāng)，今年的價(jià)格明顯差了一個(gè)身位。

終究還是海峽城、青奧村承擔(dān)了所有

目前河西南二手房的底線在哪里？

答案肯定是：海峽城！

海峽城作為河西南拓荒牛的角色，13年前以1.75萬/㎡的價(jià)格開啟板塊商品房銷售征程。

較低的初始價(jià)格，讓海峽城在樓市下行中的抗壓能力低下，價(jià)格底線不斷被突破！

2023年，河西南第一個(gè)4萬以下的成交；

2024年，河西南第一個(gè)3萬以下成交；

如今，海峽城最新二手房成交價(jià)來到2.05萬/㎡......

今年年底前，海峽城完全有希望突破2萬/㎡大關(guān)，讓河西南重回1字頭時(shí)代！

相比海峽城，青奧村也是不遑多讓，二手房成交價(jià)也來到2.2-2.5萬/㎡的水平。要知道，青奧村可是位于南京江灣豪宅區(qū)，是河西南標(biāo)志性建筑之一。

雖然戶型類似公寓，空間多變且奇怪，但五年前進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)也是噱頭十足！還記得當(dāng)年，博士可買的要求吧

洗盡鉛華，河西南正以更加健康的房?jī)r(jià)格局，引領(lǐng)南京樓市震蕩調(diào)整。

在整體下行的樓市大環(huán)境中，河西南難以獨(dú)善其身，以價(jià)換量幾乎是必然選擇。

當(dāng)年限售解除時(shí)，濤哥就說過，這招無異議飲鴆止渴！原本就是大高層扎堆的板塊，新房不好賣，再把限售解除，讓同質(zhì)化嚴(yán)重的二手房進(jìn)入市場(chǎng)，價(jià)格崩盤，幾乎是必然結(jié)果！

此外，南京新房產(chǎn)品力迭代太快，對(duì)二手房造成嚴(yán)重沖擊。10余年時(shí)間，河西南大大小小經(jīng)歷3次人居革命：從毛坯到精裝，從精裝到科技，再從科技到四代宅...

頻繁迭代，前期二手房越發(fā)不受市場(chǎng)待見，價(jià)格更加難以穩(wěn)定。