作為西部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)核心樞紐，成都近年來展現(xiàn)出令人矚目的發(fā)展活力。仲量聯(lián)行自落戶中國西部市場以來，始終以商業(yè)地產(chǎn)視角見證并參與這一進(jìn)程。今年，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《2025年成都辦公樓企業(yè)流動研究報告》，報告統(tǒng)計了近3000萬平方米的全口徑載體中的企業(yè)客戶，涵蓋甲乙級辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)樓宇等辦公載體，并新增各類總部園區(qū)數(shù)據(jù)；報告突破性地推出三大榜單，以期以全新視角和擴容的數(shù)據(jù)體系，為市場提供前瞻性的研判依據(jù)。

2025年，企業(yè)租賃行為從擴張轉(zhuǎn)向優(yōu)化整合，存量盤的搬遷成為市場主旋律；在具體到樓宇的微觀視角下，頭部企業(yè)的租賃需求是辦公樓市場穿越周期的“定盤星”，其不動產(chǎn)策略對市場具有示范效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計了2025年成都512.1萬平方米的甲級辦公樓市場中的企業(yè)增量需求，梳理出了當(dāng)前市場中的頭部企業(yè)及其代表的產(chǎn)業(yè)特征——

2025年Top50企業(yè)平均承用面積提高，入榜門檻明顯提升；從需求來看，成都的科技與金融的產(chǎn)業(yè)特征依舊。華為沖榜成功，展現(xiàn)出科技巨頭的領(lǐng)先優(yōu)勢；平安保險及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸顯金融企業(yè)、尤其是險資企業(yè)的穩(wěn)固實力。蜀道集團(tuán)、四川金控、遂寧銀行、樂山商業(yè)銀行位列前十，本土龍頭企業(yè)依然是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基。榜單呈現(xiàn)出“科技領(lǐng)航、金融壓艙、國企固本”的多元化產(chǎn)業(yè)格局，再次印證成都作為西部經(jīng)濟(jì)中心的產(chǎn)業(yè)競爭力和區(qū)域輻射力。

在長達(dá)12年的Top50榜單跟蹤研究中，累計有179家企業(yè)成功入榜。金融業(yè)以57家企業(yè)上榜位居榜首，科技互聯(lián)網(wǎng)37家、地產(chǎn)建筑32家緊隨其后。針對這179家上榜或曾經(jīng)上榜的企業(yè)，仲量聯(lián)行依據(jù)其承用面積和評估租金，以規(guī)模性、極值性、趨勢性、存續(xù)性*四大維度，創(chuàng)新構(gòu)建優(yōu)質(zhì)企業(yè)指數(shù)，并首次發(fā)布成都甲級辦公樓優(yōu)質(zhì)企業(yè)Top20榜單。

*規(guī)模性判斷企業(yè)不動產(chǎn)策略的基本盤規(guī)模，極值性評估規(guī)模上限，趨勢性衡量發(fā)展勢頭，存續(xù)性考驗策略韌性。

該榜單是從Top50歷年上榜企業(yè)里“優(yōu)中選優(yōu)”而得，凸顯出長期穩(wěn)定的頭部企業(yè)之于辦公市場的關(guān)鍵作用。這一榜單的誕生將為辦公資產(chǎn)業(yè)主和運營商提供更具招商實踐指導(dǎo)價值的參考。

發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是成都這座西部經(jīng)濟(jì)中心城市的重要戰(zhàn)略。將總部樓宇項目納入Top系列研究體系，能夠更加精準(zhǔn)地捕捉新周期下全域經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性變化?？偛孔越怯钫诟淖儌鹘y(tǒng)甲乙級商辦市場的供需平衡。自2023年起，每年錄得大面積需求流出甲級市場，企業(yè)客戶流動范圍已超越甲乙級商務(wù)樓宇。在探索新業(yè)務(wù)板塊階段，部分頭部企業(yè)可能再次從總部樓宇中走出來，回歸商務(wù)樓宇。透過全景視角，仲量聯(lián)行觀察到成都辦公樓市場正從“等級分層”（甲級＞乙級＞產(chǎn)業(yè)園）轉(zhuǎn)向“功能互補”。未來，能否精準(zhǔn)識別不同總部發(fā)展周期下的企業(yè)需求差異，將決定樓宇資產(chǎn)在新時代競爭力的強弱。

依據(jù)對2022-2025年間成都市場931條500平方米以上甲級辦公樓企業(yè)客戶遷出記錄的跟蹤分析，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，租戶的搬遷去向總體上保持穩(wěn)定：企業(yè)降級至更低品質(zhì)樓宇的比例最大，其次為面積縮減，隨后是搬遷至自建或自購樓宇，然后是甲級樓宇之間的搬遷流動，最后才是公司注銷這一退出方式。

上述順序反映出企業(yè)不動產(chǎn)策略的訴求：即在成本控制、空間需求和企業(yè)發(fā)展之間尋求平衡。降級比例的收窄并不意味著企業(yè)對成本的忽視；相反，這反映出企業(yè)在追求成本控制的同時，更努力在品質(zhì)、運營效率和長期發(fā)展之間尋求新平衡點。在此背景下，市場正竭力創(chuàng)新供給端，為租戶提供多元適配的選擇：過去“升級—降級”二元對立模式逐漸被如今多元并蓄的策略譜系所取代。

在存量需求主導(dǎo)市場的當(dāng)下，業(yè)主的招商策略何去何從是市場的重大關(guān)切。報告顯示，業(yè)主“不降租”的策略難以在下行市場形成同盟。因此，由于個體理性與群體利益的沖突，市場租金必然開啟“螺旋式”下跌的走勢。一方面，現(xiàn)階段增量需求嚴(yán)重不足，市場愈發(fā)利好租戶；另一方面，辦公樓市場主體數(shù)量龐雜、散售樓宇存量大，市場難以在特定范圍內(nèi)形成有效且長期的價格同盟，因此續(xù)租案例必然伴隨降租談判。在租金下行預(yù)期的影響下，租戶的原租約租金價格與當(dāng)前市場行情所形成的價差，已成為越來越多企業(yè)搬遷的重要動因。此時，仲量聯(lián)行認(rèn)為“租約重組”對租戶和業(yè)主雙方，都具有重要且有益的實用價值。

供給側(cè)階段性、結(jié)構(gòu)性過剩是造成成都辦公樓市場整體承壓的根本原因，預(yù)計在2027年以前，這一趨勢難以根本扭轉(zhuǎn)。未來三年，成都辦公樓市場空置率繼續(xù)看漲，新租需求的獲客難度遠(yuǎn)超既有客戶的維系。因此，仲量聯(lián)行認(rèn)為，存量客戶的維系在未來必然成為市場競爭的焦點，這才是租約重組的價值原點。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作