全球商辦市場步入周期性調(diào)整階段，上海也迎來寫字樓的更新窗口期。記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，上海在全市范圍劃定40個商務單元，首批啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規(guī)模更新。

首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區(qū)、蘇河灣、大寧、大柏樹、虹橋開發(fā)區(qū)、五角場、真如、漕河涇和世博園區(qū)等10個片區(qū)。目前，虹橋商務區(qū)核心單元更新方案已批復落地，世博園區(qū)、小陸家嘴、大寧方案基本穩(wěn)定，其余都完成公示和意見征詢。

商務樓宇更新過去有不少成功案例，例如黃浦亞洲大廈轉(zhuǎn)型為駐演小劇場，浦東城建大廈部分改造成城市書房。這次上海切換賽道，第一次把視角從單體建筑變成區(qū)域整體，強調(diào)無需“一刀切”追求高端化。

重塑街區(qū)活力反哺樓宇價值

上海是全球最大的商務樓宇市場之一，規(guī)模和能級都在全國前列。一個關鍵指標是，到2024年年底，已成為亞洲擁有LEED綠色認證寫字樓最多的城市。但因為上海起步早，首批集中建設是在20世紀八九十年代，距今也有30多年，部分確實存在品質(zhì)不佳的情況。

這場“抱團式”升級將帶來哪些變化？目前披露的6個商務單元，更新范圍均以“平方公里”為單位。除了寫字樓本身，還要激活所覆蓋的公共區(qū)域。

此次披露的更新方案中，面積最小的蘇河灣商務單元僅1.2平方公里，涵蓋大悅城、萬象天地等。該單元靠近蘇州河河口段，兼具居住和商貿(mào)功能。區(qū)域內(nèi)28處商務樓宇新舊混雜，甲級寫字樓均為近5年建成，占比不足15%，其余均為乙丙級寫字樓，有的建成時間超過20年，加上產(chǎn)權(quán)分散導致更新意愿不足，讓這片黃金水岸的潛力難以釋放?！鄙虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃設計研究院詳規(guī)分院副院長金山說，總的來看，蘇河灣單元在公共空間品質(zhì)、濱水腹地聯(lián)通、城市景觀方面都有提升空間。

蘇河灣單元確定以“十里蘇河金灣，數(shù)字國潮水岸”為愿景，更新圍繞“一河、一心、一環(huán)、兩片”，它們分別是蘇州河、“蘇河陽臺”新綠心、創(chuàng)新“休閑時尚”活力環(huán)，以及數(shù)字國潮商務區(qū)、國際品質(zhì)宜居區(qū)兩大發(fā)展片區(qū)。目標是加快總部經(jīng)濟集聚，促進水岸文化與藝術(shù)提升、加強濱水 腹地聯(lián)動、完善生活配套服務體系，打造創(chuàng)意研發(fā)、濱水居住、時尚商業(yè)混合的世界級濱水活力街區(qū)。

蘇河灣商務單元的樓宇更新示意圖。

漕河涇商務單元，占地6.4平方公里，地跨徐匯和閔行兩區(qū)，是上海企業(yè)創(chuàng)新濃度最高的地區(qū)之一，樓宇集群因此呈現(xiàn)完全不同的“產(chǎn)業(yè)”特色。區(qū)域內(nèi)的商務樓宇有28處，一半是甲級寫字樓，另有91處是產(chǎn)業(yè)類樓宇。

漕河涇早年定位是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著上海的城市發(fā)展思路從產(chǎn)業(yè)導向轉(zhuǎn)為產(chǎn)城融合，這種單一功能需要調(diào)整。漕河涇現(xiàn)在以“上海硅谷”為目標，它要打造的策源性街區(qū)、創(chuàng)新性城區(qū)、開放性街區(qū)，都需要系統(tǒng)性公共空間作為骨架。

根據(jù)公示方案，漕河涇重點在公共空間營造上投入，如建設步行連廊與林蔭綠道結(jié)合的慢行系統(tǒng)，重點提升宜山路等道路步行體驗，提供便捷舒適的慢行空間。通過圍墻打開、釋放內(nèi)部綠地，打造人人就近可享的高品質(zhì)公園。鏈接區(qū)域水系，打通濱水堵點，加快重點濱水空間改造。

漕河涇商務單元的樓宇更新示意圖。

漕河涇商務單元的慢行系統(tǒng)架構(gòu)。

規(guī)劃團隊有關負責人透露，尚未公布更新方案的小陸家嘴商務單元，也將采用片區(qū)整體提升的解題思路?！霸谡{(diào)研時，我們發(fā)現(xiàn)不少產(chǎn)權(quán)人很愛惜自己持有的物業(yè)，會主動更新內(nèi)部環(huán)境和業(yè)態(tài)。但是跳出單體建筑看，區(qū)域功能是比較單一的?！痹撠撠熑吮硎?，小陸家嘴片區(qū)是上海金融名片，也是國際大都市的門面，企業(yè)入駐率常年保持在頭部水平，但是對標東京虎之門等國際知名CBD，慢行系統(tǒng)和空間聯(lián)通還有待加強。

小陸家嘴商務單元位于“一江一河”的交匯點，以“盛世光華、璀璨明珠”為規(guī)劃目標，提出構(gòu)建與外灘、北外灘互看、互望、互動的世界級濱水岸線。方案重點圍繞陸家嘴濱江片區(qū)和二層公共空間概念方案，從濱水、環(huán)綠、建核三方面織補空中慢行網(wǎng)絡，打造全天候立體慢行系統(tǒng)。重點串聯(lián)陸家嘴的“三件套”樓宇、中心綠地、黃浦江濱江等公共空間及商辦樓宇和軌交站點等重要節(jié)點設施。

同時重點整合商務樓宇和周邊稀缺的藍綠環(huán)境，通過街區(qū)環(huán)境、公共空間品質(zhì)的整體升級，提升商辦樓宇品質(zhì)；并通過策劃系列城市級重大活動，加強國際品牌效應，打造集旅游、休息、辦公、交往的新型商務示范樣板，鞏固小陸家嘴作為全球城市核心功能區(qū)的戰(zhàn)略地位，更通過標桿效應輻射帶動周邊區(qū)域商務能級躍升，全面提升片區(qū)樓宇的國際辨識度與綜合競爭力。

之所以放寬視野，是因為提升整個區(qū)域的品質(zhì)活力，對樓宇價值的帶動效應更明顯。

一位工作人員在調(diào)研商務樓宇時發(fā)現(xiàn)，到地鐵站的便利程度，關乎大樓空置率高低。哪怕只隔了一條馬路，企業(yè)入駐率也會不同。反觀某副中心區(qū)域，這幾年造了很多高品質(zhì)寫字樓，卻因為周邊配套沒有完全跟上，市場認可度不及預期，寫字樓招商承壓。

上海已經(jīng)用實踐驗證了這一規(guī)劃邏輯。興起不足十年的前灘，是上海商務區(qū)的“后起之秀”，寫字樓入駐率卻能保持在90%以上，是因為它跳出“寫字樓只是辦公場所”的認知，對片區(qū)進行整體規(guī)劃，而寫字樓就是承載區(qū)域復合功能的一個個節(jié)點：白領下班，下樓一分鐘就到地鐵站，三分鐘走到商場購物，再走走就能到黃浦江畔散步，工作生活無縫銜接。

寫字樓不必處處高端化

正在試點的10個商務單元類型多樣，有老牌產(chǎn)業(yè)區(qū)、高端商務區(qū)，也有市場所謂的“邊緣”板塊。

“不同區(qū)域的資源稟賦各異，產(chǎn)業(yè)承載功能自然不必趨同。各商務單元需明確自身定位，走差異化發(fā)展道路，無需追求處處都造甲級以上寫字樓。”上海海市規(guī)劃資源局詳規(guī)處負責人說。

人人都希望稅收億元樓遍地開花，愿景雖好，卻不實際，對一些片區(qū)來說也很難實現(xiàn)。

大柏樹尤其典型，幾十年前，這里是上海工貿(mào)市場聚集地，后因產(chǎn)業(yè)迭代逐漸沉寂，樓宇老舊，產(chǎn)權(quán)散賣現(xiàn)象多，周邊交通復雜?！叭绻芸熳兏叨?，大柏樹的確很難，但是換個角度看，它又有得天獨厚的優(yōu)勢，能為年輕創(chuàng)業(yè)群體提供具有性價比的辦公空間。我們在做前期策劃的調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，這里雖然沒有平時服務的成熟大企業(yè)，卻有很多高校學生注冊的初創(chuàng)公司，而且周邊又有大量大院大所，具備發(fā)展孵化器的天然條件。”仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略部負責人呂玫表示。

大柏樹商務單元的樓宇更新示意圖。

科創(chuàng)回歸都市中心是全球大勢，位于市中心的倫敦國王十字車站片區(qū)高校云集，成為當?shù)貏?chuàng)意經(jīng)濟的核心引擎?？系聽枏V場緊鄰麻省理工，聚集了大量一流科研院所，被譽為全球最具創(chuàng)新性的一平方英里，策源轉(zhuǎn)化服務能力一流。從這個角度看，大柏樹也能成為上海創(chuàng)新經(jīng)濟的搖籃，輻射北外灘高端商務區(qū)。

根據(jù)方案，大柏樹更新范圍2.2平方公里，愿景是成為“生命力硅巷，青和力街區(qū)”，采用針灸式城市更新策略，打造低成本的高品質(zhì)“臨?？臻g”，培育創(chuàng)新集群；完善創(chuàng)新及生活配套服務體系，強化功能復合和商務生態(tài)營造、片區(qū)環(huán)境和配套設施升級。提升片區(qū)功能混合度與商辦樓宇的適應性再利用水平，允許老舊樓宇在一定時期內(nèi)進行功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換。

按照市場規(guī)則，上海商務樓宇分為甲乙丙三類。上海經(jīng)濟發(fā)展，不只靠那些在甲級以上寫字樓里的大企業(yè)拉著走，還有大量在乙級、丙級樓宇里的中小企業(yè)做基石。由此可見，一個2：3：5的甲乙丙梯度分布，將成為未來市場更趨合理的發(fā)展形態(tài)，形成清晰的多中心格局。

呂玫告訴記者，上海商務樓宇格局需要多元市場力量與合理產(chǎn)業(yè)梯度形成互動共生的生態(tài)。比如漕河涇布局孵化器，不少孵化成功的企業(yè)后續(xù)遷至徐匯核心區(qū)域，形成良性循環(huán)；張江也與前灘、陸家嘴構(gòu)建起緊密聯(lián)動，陸家嘴的金融投資機構(gòu)、基金風投在張江設點扶持小微企業(yè)，反向助力在地孵化。五角場能與楊浦濱江也將形成聯(lián)動，進一步強化腹地與核心商務區(qū)的協(xié)同效應。產(chǎn)業(yè)梯度之外，也需要更好的關注長板，構(gòu)建特色的產(chǎn)業(yè)垂類生態(tài)。

原標題：《上海放大招：首批10個商務樓宇單元啟動煥新，寫字樓不必處處高端化》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：邵競

來源：作者：解放日報 戚穎璞