上海內(nèi)環(huán)旁，一場(chǎng)豪宅市場(chǎng)的較量正在靜悄悄上演，而老牌房企大華集團(tuán)可能正面臨其發(fā)展史上的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

今年3月28日，上海老牌房企——大華集團(tuán)，以24.86億元奪下上海靜安區(qū)N070302單元111-21地塊，溢價(jià)率達(dá)到32.3%，折合樓面價(jià)9.27萬(wàn)/㎡，刷新靜安區(qū)土地單價(jià)紀(jì)錄。

大華集團(tuán)的故事始于1992年。當(dāng)時(shí)，上海寶山區(qū)大華啟動(dòng)成片舊區(qū)改造，上海大場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（集體所有制）應(yīng)運(yùn)而生。

1995年，歷任上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)、新華村黨總支書(shū)記的金惠明擔(dān)任大場(chǎng)房地產(chǎn)總經(jīng)理。

1998年，公司正式更名為大華集團(tuán)，2002年，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)將持有大華集團(tuán)75%股份轉(zhuǎn)讓給了金惠明等34名自然人股東，由此大華集團(tuán)也由公轉(zhuǎn)為了私。

這34名自然人股東中除了金惠明，還有他的弟弟金建明，女兒金玲。就這樣，一家集體企業(yè)就這樣逐漸成為了金惠明家族的“囊中之物”。

早期的大華發(fā)展穩(wěn)健，深耕寶山區(qū)域，依托低價(jià)獲取的大量土地資源，開(kāi)發(fā)了多個(gè)大型居住社區(qū)，一度被譽(yù)為“寶山之王”。

2007年前后，保利發(fā)展、碧桂園、恒大等房企相繼登陸資本市場(chǎng)，大華集團(tuán)也試圖借殼大連金牛上市。

但上市需公開(kāi)披露企業(yè)狀況，大華集團(tuán)從集體資產(chǎn)到私人控股這條路存在多處疑點(diǎn)，面對(duì)公眾的質(zhì)疑，大華集團(tuán)上市計(jì)劃被迫擱淺。

從2016年開(kāi)始，大華集團(tuán)依靠早期的積累，也開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)的向著其他城市拓展，相繼進(jìn)入武漢、南京及西安等城市。

雖然大華集團(tuán)有一定的擴(kuò)張，但是與其他高周轉(zhuǎn)房企差別很大，大華更多的還是以穩(wěn)健為主。

當(dāng)碧桂園、恒大、融創(chuàng)等房企紛紛突破千億銷(xiāo)售之時(shí)，大華集團(tuán)也開(kāi)始調(diào)整發(fā)展方向，加大了向外擴(kuò)張的步伐。

2019年，大華集團(tuán)在上海土地市場(chǎng)一連拿下10塊土地，包攬當(dāng)年上海土地市場(chǎng)的拿地面積和拿地金額雙料冠軍。

全國(guó)性的布局也讓大華拿到了預(yù)期的回報(bào)——在2020年和2021年，大華集團(tuán)的銷(xiāo)售有了突破性的進(jìn)展，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額500.4億元和559.9億元。

自恒大爆雷，房地產(chǎn)自此逐步進(jìn)入下行調(diào)整期以來(lái)，除極少數(shù)民營(yíng)房企之外，其他的民營(yíng)房企鮮有出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)。

而大華卻就是那個(gè)極少數(shù)者，2025年前8月，大華集團(tuán)新增土地貨值157億元，是房企新增土地貨值榜TOP30中為數(shù)不多的民營(yíng)房企之一。

今年3月份，大華24.86億拿下靜安區(qū)地塊六個(gè)月后，項(xiàng)目在近期迎來(lái)了開(kāi)盤(pán)——推出105套住宅，備案均價(jià)13萬(wàn)/㎡，備案名：大華靜安年華。

產(chǎn)品方面，大華推出了改善系產(chǎn)品——年華系，并規(guī)劃了靜安區(qū)首個(gè)三陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品。

結(jié)果首開(kāi)當(dāng)日，共吸引到81組客戶認(rèn)籌，其中72組符合購(gòu)房資格，有效認(rèn)籌率68.6%。

客觀來(lái)看，這一認(rèn)籌率在全國(guó)新房市場(chǎng)中表現(xiàn)不俗。然而，這里是上海——當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市熱度最高的城市。

大華靜安年華地處?kù)o安區(qū)內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間的大寧板塊，屬于純正的市區(qū)，68.6%的有效認(rèn)籌率，好像還是說(shuō)的過(guò)去的。

但凡事就怕對(duì)比，只有對(duì)比才能造成傷害。

一周前，同樣位于靜安大寧板塊的中建玖上瑯宸首次開(kāi)盤(pán)，推出140套住宅，222組有效認(rèn)籌，有效認(rèn)籌率158.6%，備案均價(jià)14.68萬(wàn)每平。

兩相比較，大華靜安年華雖然在價(jià)格上每平米便宜了1.68萬(wàn)元，但卻未能獲得購(gòu)房者的熱烈追捧。

大華靜安年華銷(xiāo)售遇冷的背后，有著復(fù)雜的原因。項(xiàng)目最大短板在于周邊城市界面較為老舊，雖更靠近內(nèi)環(huán)，卻基本被“老破小”住宅環(huán)繞，與中建玖上瑯宸所在的城市更新區(qū)域相比，居住環(huán)境明顯遜色。

從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋?lái)看，大華靜安年華13萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，在同環(huán)線范圍內(nèi)并不具備明顯優(yōu)勢(shì)：

楊浦內(nèi)中環(huán)新房售價(jià)約11萬(wàn)–12萬(wàn)元/㎡，浦東內(nèi)中環(huán)約11萬(wàn)元/㎡左右，長(zhǎng)寧內(nèi)中環(huán)約13萬(wàn)元/㎡。唯一的例外是徐匯內(nèi)中環(huán)，因有黃浦江景觀資源加持，新房售價(jià)逼近20萬(wàn)元/㎡。

可見(jiàn)，大華靜安年華的定價(jià)，在同區(qū)域中缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；與同板塊項(xiàng)目相比，又在周邊環(huán)境上處于下風(fēng)，處境頗為尷尬。

作為開(kāi)發(fā)商，大華對(duì)該項(xiàng)目寄予厚望——這是公司在上海開(kāi)發(fā)過(guò)的單價(jià)最高的樓盤(pán)，而當(dāng)初拿地時(shí)，是以溢價(jià)32.3%的代價(jià)競(jìng)得。

銷(xiāo)售不暢也讓大華集團(tuán)的資金狀況備受關(guān)注，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下。

數(shù)據(jù)顯示，2024年大華集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入501.97億元，營(yíng)業(yè)成本387.3億元，凈利潤(rùn)為10.88億元。

公司總資產(chǎn)為1498億元，同比減少13.11%；總負(fù)債約1053億元，同比減少16.98%。

與此同時(shí)，大華集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模曾連年攀升，從2018年至2022年，總負(fù)債分別為632.57億元、927.36億元、1212.88億元、1626.7億元和1594.1億元。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整中，民營(yíng)房企的容錯(cuò)空間已極其狹窄，核心項(xiàng)目的去化能力，往往直接關(guān)系到一家房企的生存與發(fā)展。

大華靜安年華這個(gè)被寄予厚望的“明星項(xiàng)目”，如果不能成為企業(yè)穿越周期的方舟，那就極有可能演變?yōu)橐坏郎镭P(guān)的考題。