國慶假期一到，不少人把 “看房買房” 提上了日程。

要么是攢夠了首付的剛需，盯著利率和折扣琢磨時機；要么是想置換改善的家庭，糾結(jié)舊房賣不賣、新房何時買；還有人抱著資產(chǎn)配置的想法，觀望市場有沒有抄底機會。

核心就兩個問題：現(xiàn)在房價到底見底沒？國慶這波政策和優(yōu)惠，值得出手嗎？

今天用大白話拆解清楚，沒有晦澀術(shù)語，全是能直接用的判斷邏輯和實操建議。

先給答案：現(xiàn)在是 “結(jié)構(gòu)性底部”，不是 “普漲前的大底”

先拋結(jié)論：樓市已經(jīng)進入底部區(qū)間，但不是所有房子都到了底，更不會再現(xiàn)全面暴漲。

這個結(jié)論不是拍腦袋來的，有三個硬指標(biāo)支撐：

1. 政策底早就到了，力度堪比 2015 年

2023 年至今，全國超 300 個城市出臺了優(yōu)化政策，工具箱基本掏空了。

• 房貸利率創(chuàng)歷史新低：多地首套利率跌破 4%，比 2021 年高點降了 200 多個基點，一套 100 萬的房子，30 年利息能省幾十萬。
• 首付門檻降到底：核心城市首套首付 15%、二套 25%，相當(dāng)于以前買一套的錢，現(xiàn)在能撬動兩套。
• 限購基本放開：除了個別超一線，大部分城市想買多少套、誰來買都沒限制，連中山都在拉港澳居民買房，推薦成功給 3% 現(xiàn)金獎勵。
• 國慶再加碼：廣西直接發(fā) 1 萬元 / 套購房補貼，延吉每平米補 500 元最高 5 萬，還送家電消費券。開發(fā)商更狠，南寧有樓盤打 9.5 折，還送 10 萬家裝禮包，這些都是真金白銀的讓利。

政策底是市場底的前提，現(xiàn)在政策力度已經(jīng)夠強，就等市場慢慢消化。

2. 市場在筑底，但分化得厲害

華泰證券預(yù)測，2025 年樓市會 “結(jié)構(gòu)性止跌回穩(wěn)”，這話點透了現(xiàn)在的狀態(tài)：

• 好地方快穩(wěn)住了：北上廣深核心區(qū)、強二線城市的二手房成交量在回升，價格跌不動了。比如北京海淀、上海浦東，近兩個月二手房掛牌價環(huán)比只跌了 0.2%，基本橫盤。
• 差地方還在探底：遠(yuǎn)郊、三四線非核心區(qū)，房價還在往下走。某北方縣城，2021 年賣 8000 元 / 平的小區(qū)，現(xiàn)在 5000 元都難出手，因為沒人接盤。
• 供應(yīng)端在出清：2024 年上半年新開工面積降了 35.7%，土地購置面積降了 46.2%。開發(fā)商不拿地、不蓋房，過段時間新房供給少了，核心區(qū)的房子自然有支撐。

簡單說：核心資產(chǎn)在筑底，邊緣資產(chǎn)還沒底。

3. 錢不少，但沒流進樓市

央行數(shù)據(jù)顯示，M2 已經(jīng)飆到 330 萬億，人均快 23 萬了。按以前的邏輯，錢這么多房價早該漲了，畢竟 20 年里 M2 漲 21 倍，北京房價也漲了 21 倍。

但現(xiàn)在錢沒往樓市流：浙江銀行柜員說，去年多了好多 “五十萬三年定存” 的客戶，以前這些人都是買理財、買房的主力；佛山 60% 的企業(yè)把流動資金轉(zhuǎn)成結(jié)構(gòu)性存款，寧愿少賺也不擴張。

為啥？信心不足。工資沒咋漲，就業(yè)不穩(wěn)，企業(yè)不敢投資，老百姓不敢花錢，M1 增速才 1.8%，這指標(biāo)越低說明大家越謹(jǐn)慎。

所以現(xiàn)在的情況是：政策托底了，供應(yīng)收縮了，但信心沒回來。這就決定了樓市是 “慢見底”，不會一下反彈，更不會普漲。

三類人，三種答案：國慶該不該出手？

“要不要買房” 沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，關(guān)鍵看你是誰、買哪里、買什么。