最近，常有朋友甚至業(yè)內(nèi)人士一起探討在當今形勢下，是否要購房，如何購房的問題，對于個人或者家庭而言，購房屬于重大決策，必須慎重科學的對待，必須看到在當下樓市“分化、提質(zhì)、去金融化”的新常態(tài)中，購房邏輯正歷經(jīng)深刻變革。往日那種 “買房必升值” 的黃金時代已悄然落幕，如今迎來的是一個需要精挑細選、深度考量，回歸居住本質(zhì)與長期價值投資的嶄新時代。對購房者而言，唯有構(gòu)建科學、系統(tǒng)的決策框架，撥開短期市場波動的重重迷霧，才能在這復(fù)雜多變的樓市環(huán)境里，精準鎖定真正具備優(yōu)質(zhì)潛力的資產(chǎn)。

一

穿越樓市迷霧：上海樓市的復(fù)雜現(xiàn)狀剖析

當前上海樓市，分化態(tài)勢極為顯著。從價格維度來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025 年 8 月份，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲 0.4%，在一線城市中表現(xiàn)較為突出。在二手住宅市場，8 月上海二手住宅銷售價格環(huán)比下降 1.0% ，同比也呈現(xiàn)一定幅度的調(diào)整 。這種價格上的復(fù)雜變動，讓購房者難以精準把握市場走向，仿佛置身于迷霧之中。

區(qū)域分化在上海樓市表現(xiàn)顯著。2025 年前 8 個月新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，浦東新區(qū)陸家嘴、世博濱江等核心地段，依托優(yōu)質(zhì)商業(yè)、商務(wù)資源與高端配套，房產(chǎn)價值攀升，成交均價高且供不應(yīng)求；而偏遠區(qū)域因產(chǎn)業(yè)滯后、通勤不便，房價漲幅有限，部分出現(xiàn)價格回調(diào)。二手房市場分化同樣明顯，內(nèi)環(huán)內(nèi)徐匯區(qū)憑借教育、交通和商業(yè)優(yōu)勢，房價堅挺抗跌；但外環(huán)外缺乏產(chǎn)業(yè)與基建支撐的板塊，二手房不僅交易冷清，價格更是面臨大幅下跌壓力。

不同類型房產(chǎn)的分化也十分突出。高品質(zhì)的改善型住宅備受青睞，尤其是那些具備優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源、高端物業(yè)服務(wù)以及先進智能化設(shè)施的樓盤。與之形成鮮明對比的是，房齡較長的老舊小區(qū)，特別是缺乏電梯、停車位緊張、物業(yè)管理松散的“老破小”，市場競爭力逐漸下降。上海中心城區(qū)一些房齡超過30年的“老破小”，不僅居住舒適度欠佳，而且在交易過程中面臨貸款額度受限、稅費較高等問題，價格上漲乏力，在市場上逐漸被邊緣化 。

造成上海樓市這般復(fù)雜分化局面的原因是多方面的。政策調(diào)控層面，上海持續(xù)因城施策，從限購、限貸到限售等多維度政策不斷調(diào)整，對不同區(qū)域、不同類型房產(chǎn)的市場需求產(chǎn)生了差異化影響 。人口結(jié)構(gòu)變化方面，隨著上海人口老齡化加劇，對養(yǎng)老型、低樓層、配套醫(yī)療資源豐富房產(chǎn)的需求增加；同時，年輕的新上海人更傾向于選擇交通便捷、周邊生活娛樂設(shè)施豐富的區(qū)域，這也加劇了房產(chǎn)市場的分化。此外，購房者觀念的轉(zhuǎn)變，對居住品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、周邊配套等要求日益提高，進一步推動了不同類型房產(chǎn)市場表現(xiàn)的分化。

在這樣迷霧籠罩的樓市環(huán)境下，購房者若想做出明智決策，就必須重塑購房底層邏輯，扎實做好購房必修課。

二

做好購房必修課：科學進行購房決策

購房決策的起點，是建立一套清晰且穩(wěn)健的底層邏輯。

1. 理性看待房價：擁抱結(jié)構(gòu)性機會

首先要清醒地認識到，普漲的時代已經(jīng)落幕，分化才是當前乃至未來市場的主旋律。這意味著，不同區(qū)域、不同類型的房產(chǎn)，其價值走向?qū)⒔厝徊煌?。核心地段的高品質(zhì)住宅，因稀缺性和完善配套而具備強大的保值能力；而那些遠郊、配套匱乏或房齡過長的 “老破小”，則面臨巨大的貶值與流動性風險。因此，購房時必須摒棄投機心態(tài)，根據(jù)自身是“剛需自住”還是“改善升級”的核心需求來定位，避免被市場短期波動誤導。

2. 精準把握時機：看懂政策與市場的雙輪驅(qū)動

把握時機并非追逐最低點，而是理解政策與市場的雙重信號。當前，二手房價格普遍處于階段性底部，與新房的價差持續(xù)拉大，部分“拎包入住”的次新房性價比凸顯。同時，多地仍在執(zhí)行降首付、降利率的友好政策，有效降低了購房門檻和短期資金壓力。

然而，“窗口期”不等于“無限期”。決策時務(wù)必結(jié)合自身的資金儲備、未來現(xiàn)金流和長期還款能力，避免為了“抄底”而過度透支家庭財務(wù)，確保購房行為是安全且可持續(xù)的。

3. 合理規(guī)劃預(yù)算：守住家庭財務(wù)的安全線

在收入預(yù)期趨穩(wěn)、保租房供應(yīng)增加的背景下，租房市場的選擇更多，這也反向提醒購房者：無需為了“上車”而盲目背負高杠桿。

一個健康的財務(wù)規(guī)劃，應(yīng)確保月供不超過家庭月凈收入的50%（以30%-40%為佳），并預(yù)留至少6-12個月的家庭應(yīng)急資金。這不僅是對未來生活品質(zhì)的保障，更是抵御失業(yè)、疾病等未知風險的“安全墊”。

4. 聚焦綜合價值：跳出單一指標的陷阱

過去，“高得房率”常被用作核心賣點，但在未來，能在市場中立足的項目，必然是 “核心地段+健全配套+合理定價” 的綜合體。地段決定生活半徑，配套（學校、醫(yī)院、商業(yè)、交通）影響居住體驗，而合理定價則直接關(guān)系到資產(chǎn)未來的流動性。

看房時，建議制作一個多維度評分表，對各個項目進行綜合評估，避免被單一亮點（如網(wǎng)紅戶型）所迷惑，從而做出更全面、更理性的判斷。

三

鎖定長期價值：穿透迷霧的關(guān)鍵所在

如果說第一部分是 “如何做出正確選擇”，那么這一部分就是“如何確保選擇的長期價值”。購房不僅是購買當下的居住空間，更是對未來生活和資產(chǎn)的長期投資。必須從“好房子”的視角來把握。

1. 價值錨點：區(qū)位、品質(zhì)與流通性

衡量一套房產(chǎn)的長期價值，要看三個核心錨點：

區(qū)位價值：房產(chǎn)是否位于城市規(guī)劃的核心板塊？是否臨近地鐵、優(yōu)質(zhì)學區(qū)等不可替代的稀缺資源？

產(chǎn)品品質(zhì)：戶型設(shè)計是否科學、超前？社區(qū)的園林景觀、智能化設(shè)施和建筑質(zhì)量是否過硬？

資產(chǎn)流通性：未來當你有置換需求時，這套房子是否容易出手？這是檢驗資產(chǎn)好壞的終極標準。

2. 安全底線：優(yōu)選穩(wěn)健可靠的開發(fā)商

在行業(yè)調(diào)整期，開發(fā)商的資金實力與信譽，直接決定了項目能否如期、保質(zhì)交付。品牌房企通常資金鏈更穩(wěn)健，其過往項目的交付口碑和市場認可度也更高，更有能力保障工程質(zhì)量和配套兌現(xiàn)。

篩選時，可以通過查詢開發(fā)商過往項目的交付情況、財務(wù)報表（如負債率、現(xiàn)金流）以及行業(yè)信用評級等方式，綜合判斷其“安全系數(shù)”，有效規(guī)避“爛尾樓”風險。

3. 增值保障：優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的隱形價值

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，是房產(chǎn)保值增值的“隱形發(fā)動機”。同一個片區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)，其房價漲幅和轉(zhuǎn)手速度往往優(yōu)于周邊小區(qū)。

現(xiàn)代的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，已從傳統(tǒng)的“保安保潔”升級為提供社區(qū)教育（如四點半課堂）、養(yǎng)老助餐、房屋托管等多元化增值服務(wù)的綜合平臺。買房時，務(wù)必將物業(yè)公司的口碑和服務(wù)內(nèi)容作為重要的考察項。

4. 資產(chǎn)配置：構(gòu)建多元化的抗風險組合

房地產(chǎn)已不再是唯一的“硬通貨”。在滿足自住需求后，若有多余資金，應(yīng)建立多元化的資產(chǎn)配置思維，可考慮搭配低風險理財、優(yōu)質(zhì)基金、保險等其他資產(chǎn)。

在樓市分化加劇的背景下，單一房產(chǎn)的抗風險能力有限。通過“房產(chǎn)+其他資產(chǎn)” 的組合，能更好地平衡收益與風險，保障家庭資產(chǎn)的長期穩(wěn)定與健康。

可見，購房決策是一個相當個性化的選擇，必須“謀定而后動”。在當前迷霧重重的樓市，購房的核心是回歸居住本質(zhì)，識別長期價值。建議進行一次“家庭財務(wù)體檢”，清晰盤點家庭資產(chǎn)、負債、月現(xiàn)金流，明確你的首付能力和月供承受上限，再進一步做好購房的科學決策。（來源：易居研究院，作 者：上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長 崔霽）

文章來源:易居研究院