回溯歷史，日本在20世紀(jì)90年代經(jīng)歷了堪稱慘烈的房地產(chǎn)崩潰過(guò)程，這一過(guò)程大致可分為四個(gè)階段，如同多米諾骨牌般層層遞進(jìn)，最終將房?jī)r(jià)推入深淵。如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨調(diào)整壓力，人們不禁疑問(wèn)：是否會(huì)重蹈覆轍？與此同時(shí)，當(dāng)下日本的真實(shí)住房狀況究竟如何？是否存在大量無(wú)人問(wèn)津的房產(chǎn)？本文將對(duì)此展開(kāi)深入探討。

日本房?jī)r(jià)下跌的“四步跌宕”

1.第一步：房企暴雷引發(fā)新房降價(jià)潮

頭部開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張率先撐不住，為快速回籠資金被迫降低新樓盤價(jià)格。此時(shí)二手房市場(chǎng)卻因業(yè)主不愿虧本拋售而陷入僵持狀態(tài)——高企的房貸成本與購(gòu)入價(jià)形成雙重壁壘，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市的局面初現(xiàn)端倪。這種分化的市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)示著危機(jī)正在醞釀。

2.第二步：斷供潮催生法拍房沖擊波

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，越來(lái)越多購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)月供，大量房產(chǎn)被銀行強(qiáng)制拍賣。這些司法處置的資產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格流入市場(chǎng)，徹底打破了原有的價(jià)格平衡體系，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

3.第三步：投資客踩踏式出逃

當(dāng)二手房東終于頂不住持有壓力開(kāi)始降價(jià)時(shí)，敏銳的投資群體嗅到了危險(xiǎn)信號(hào)。他們爭(zhēng)先恐后割肉離場(chǎng)，形成連鎖反應(yīng)式的拋售狂潮，使得房?jī)r(jià)下跌進(jìn)入自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)通道。

4.第四步：房產(chǎn)稅沖擊下的負(fù)資產(chǎn)時(shí)代

1992年日本政府開(kāi)征房產(chǎn)稅的政策成為致命一擊。疊加持續(xù)低迷的租金回報(bào)率與高昂的持有成本（包括物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等），大量多余房產(chǎn)淪為純粹的“燙手山芋”。業(yè)主們不計(jì)成本地甩賣資產(chǎn)，徹底將房?jī)r(jià)釘死在谷底。

中國(guó)會(huì)復(fù)制日本路徑嗎？差異中的關(guān)鍵變量

盡管表面相似性存在，但中美兩國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)的底層邏輯截然不同。美國(guó)次貸危機(jī)源于居民過(guò)度借貸消費(fèi)，而中國(guó)的問(wèn)題核心在于開(kāi)發(fā)商的高杠桿擴(kuò)張模式?！叭龡l紅線”政策的實(shí)施已顯著收緊房企融資閥門，有效遏制了影子銀行體系的無(wú)序膨脹。更重要的是，當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制更具前瞻性和主動(dòng)性，政策工具箱儲(chǔ)備充足，能夠精準(zhǔn)施策防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

此外，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完成，改善型需求依然旺盛；保障性租賃住房體系建設(shè)也在穩(wěn)步推進(jìn)，這些都為市場(chǎng)提供了緩沖空間。當(dāng)然，局部地區(qū)的供需失衡仍需警惕，但這并不意味著全國(guó)范圍內(nèi)的硬著陸必然發(fā)生。

今日日本的住房真相：并非滿大街鬼城

最新數(shù)據(jù)顯示，東京、大阪等核心城市的新建公寓均價(jià)保持穩(wěn)定甚至略有回升。例如京都2025年上半年新建公寓均價(jià)約4200萬(wàn)日元/套（約合60萬(wàn)日元/㎡），受旅游業(yè)復(fù)蘇和城市更新計(jì)劃帶動(dòng)，歷史風(fēng)貌區(qū)的房產(chǎn)反而呈現(xiàn)增值趨勢(shì)。所謂“免費(fèi)送房”更多是網(wǎng)絡(luò)夸張演繹——實(shí)際交易中即便農(nóng)村空心化嚴(yán)重的地區(qū)，維持基本功能的老舊房屋仍需承擔(dān)一定維護(hù)費(fèi)用。

值得注意的是，日本社會(huì)已形成成熟的存量房消化機(jī)制：老齡化帶來(lái)的代際傳承需求、海外投資者對(duì)旅游地產(chǎn)的青睞、以及政府推動(dòng)的城市再生項(xiàng)目，共同構(gòu)成了多元的解決方案。這提示我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康循環(huán)需要時(shí)間來(lái)重建生態(tài)平衡。

鏡鑒與超越：構(gòu)建中國(guó)特色的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

日本的經(jīng)歷猶如一面棱鏡，既折射出資產(chǎn)泡沫化的普遍規(guī)律，也揭示了制度設(shè)計(jì)的重要性。對(duì)中國(guó)而言，關(guān)鍵在于把握三個(gè)支點(diǎn)：一是堅(jiān)持“房住不炒”定位，通過(guò)差異化信貸政策引導(dǎo)合理預(yù)期；二是加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，擴(kuò)大有效供給；三是完善風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，防止金融系統(tǒng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度捆綁。唯有如此，才能在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，培育出可持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)能。

站在歷史的三岔路口回望，日本的故事既是警鐘也是教科書。中國(guó)完全有能力走出一條不同于以往的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型之路——這不是簡(jiǎn)單的技術(shù)模仿，而是基于國(guó)情的創(chuàng)新實(shí)踐。畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)不在于重復(fù)過(guò)去，而在于創(chuàng)造新的可能。

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