香港樓市逐步回暖。呂穎雅/攝

過去3年沒見過這么旺的行情。

呂穎雅/發(fā)自廣州

早上7點半，潘婉霞的工作已經(jīng)拉開了序幕。

“這陣子真的忙瘋了，幾乎每天中午一點多，才有空扒幾口飯。”潘婉霞笑著說，上海、廈門、廣州、深圳、佛山的客戶都有，不是在看房，就是在看房的路上。

作為廣州中原地產(chǎn)資產(chǎn)配置總經(jīng)理，她所在的團隊僅9月一個月就促成了11宗內(nèi)地客戶購買香港住宅的交易，既有新樓盤，也有樓齡超過60年的老屋苑。

交易的熱度，香港樓市久違了。

樓市復蘇

香港樓市的回暖，從年初已顯端倪。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，今年2月~9月，一手住宅成交量連續(xù)8個月突破千宗，創(chuàng)下自2019年以來最長連續(xù)破千宗的成交周期。預計10月香港樓市將繼續(xù)價量齊升，一手住宅成交量有望重上2000宗水平，進一步延續(xù)單月成交逾千宗的走勢。

市場普遍認為，過去3年香港樓市經(jīng)歷長周期調(diào)整，壓抑的剛需與投資需求正在集中釋放。

潘婉霞表示，從5月份開始，香港樓市便非?；鸨?，以九龍城新盤“臻博”為例，價格每平方尺1.4萬~1.5萬港元，比同區(qū)項目低約2成，性價比突出。開售當日便錄得4500張認購籌號，競爭150套單位，認購倍率高達30倍?！耙灿胁簧賰?nèi)地買家過來參與搖號，但是搖中的機會很低?！彼f。

二手房市場亦隨之復蘇。美聯(lián)物業(yè)研究報告顯示，近期多個熱門屋苑成交量連續(xù)上升，買家入市意愿增強，市場氛圍逐步轉(zhuǎn)向積極，預計10月二手房成交量突破4000宗，延續(xù)穩(wěn)中向好的走勢。

價格方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，8月私人住宅售價指數(shù)已連升5個月，正處于低位回升階段。市場普遍認為，香港樓市已正式扭轉(zhuǎn)連續(xù)3年的下跌趨勢。

租賃端亦表現(xiàn)積極，租金已連漲9個月。

陳霄（化名）在10月過后，終于過上了相對安穩(wěn)的“港漂生活”。這位來自廣州的陪讀媽媽，為了讓孩子就讀港校，今年9月搬到了香港新界沙田。她租下一間400多尺的兩房，月租約2萬港元。

“暑假的時候過來看房真的像打仗?！标愊龌貞洠恍┖玫姆吭捶懦鰜聿坏揭惶炀捅粨屪?，猶豫一會兒就沒了。因為樓齡差異很大，同樣路段同樣面積的都可能差幾千元，跑了幾天才定下來。

這種搶租熱情并非個例。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，截至今年8月，私人住宅租金指數(shù)已連續(xù)上漲9個月，升至198.7點，創(chuàng)6年新高。

在香港新界、九龍、港島，以家庭客戶主導的40平方米以下單位，平均每平方米租金依次為377港元、469港元、527港元，延續(xù)強勁上升趨勢，且均處于歷史高位。

美聯(lián)物業(yè)報告分析，在利率、政策及經(jīng)濟基本面的共同影響下，市場環(huán)境有利于市場穩(wěn)步上行，全年價格升幅3%~5%的預期具實現(xiàn)可能。

內(nèi)地買家托起復蘇曲線

支撐這一輪回暖的不僅僅是情緒，更是人口與資金流入帶來的結(jié)構性變化。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，近5年來，香港二手私人住宅買賣登記中內(nèi)地買家比例連續(xù)上升，已接近2成。

內(nèi)地買家的身影活躍在香港二手住宅市場的各個價格段，尤其在豪宅市場。2025年上半年，成交價在2000萬元以上的物業(yè)中，內(nèi)地買家比例明顯提升；5000萬元以上的二手豪宅交易中，內(nèi)地買家占比更超過4成。

這股力量的背后，是香港近年不斷優(yōu)化的人才與投資政策。香港特區(qū)政府推出“優(yōu)秀人才入境計劃”“高端人才通行證計劃”“新資本投資者入境計劃”等政策，積極吸納專業(yè)人才、企業(yè)家及高資產(chǎn)人士，為樓市注入新活力。

“很多客戶是通過‘優(yōu)才’或‘高才’計劃來的，目的大多與孩子教育相關。通常先租房安頓、再逐步考慮買房在香港落地?！迸送裣颊f。

陳霄便是這股潮流的縮影。畢業(yè)于中山大學的她，通過“高才計劃”取得香港身份，帶著孩子赴港定居。“主要是想讓孩子換個教育賽道?！标愊霰硎荆媱澴尯⒆咏邮芟愀勖赓M公立教育，再以本地生身份參加DSE考試，身邊已有多位同學家長選擇了這樣的路徑。

官方數(shù)據(jù)顯示，自去年6月至2025年6月底，香港各項人才輸入計劃共接獲逾19萬宗申請，其中近14萬宗獲批。

與此同時，資金的外溢效應也在顯現(xiàn)。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，部分高凈值人群尋求資金避險與資產(chǎn)多元配置。香港特區(qū)政府在2024年2月全面撤銷房地產(chǎn)“辣招”后，以透明的制度、穩(wěn)定的租金回報和一系列利好政策，重新吸引了他們的目光。

潘婉霞表示，香港每年新房供應約2萬套，而居住需求持續(xù)上升，供不應求之下，空置率極低。目前租金回報率可達3%~4%，抗風險能力較強，吸引了不少投資客入市。

宏觀環(huán)境也在配合。

港元與美元掛鉤，使香港利率與美聯(lián)儲政策緊密聯(lián)動。

今年9月，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間下調(diào)25個基點至4%~4.25%。香港主要銀行亦宣布下調(diào)最優(yōu)惠利率0.125個百分點，按揭利率降至3.375%，購房者還貸壓力隨之減輕。市場普遍預計，今年美國仍可能繼續(xù)降息。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員鄧浩志認為，香港樓市已顯強勢復蘇跡象，明顯先于內(nèi)地市場。美國進入降息周期后，香港房貸利率有望持續(xù)走低，買家信心增強，購買力隨之釋放，加上人才計劃吸引內(nèi)地專業(yè)人士赴港工作、學習，進一步增加了租購需求，多重利好疊加下，香港樓價升勢或?qū)⒀永m(xù)。

不過，潘婉霞也提醒，樓市回暖并非“普漲”。

“優(yōu)質(zhì)地段表現(xiàn)更強，以九龍、港島區(qū)尤為突出；兩房單位最為搶手，單價也相對更高，三房競爭不算大?！彼f。

市場熱度仍在延續(xù)

政策端持續(xù)釋放積極信號。

香港特區(qū)政府9月發(fā)布新一輪《施政報告》，提出多項涉及土地、房屋及人才的政策措施。這份報告不僅著眼長遠規(guī)劃，也在短期內(nèi)為樓市注入新動力。從投資移民門檻放寬到教育政策調(diào)整，再到北部都會區(qū)的加速發(fā)展，一系列政策正為香港樓市帶來新的支撐。

市場層面同樣火熱，位于香港灣仔的“活道15號”，將于10月18日推出第二批近80個單位，目前已錄得超過700張認購籌號，其中“大手客”（一人認購兩套或以上）超過100張。

“10月果然是‘黃金月’?！迸送裣夹χf，過去3年沒見過這么旺的行情。

陳霄也感受到了市場變化，雖然她暫時沒有買房計劃，但每每看見地產(chǎn)代理鋪前燈箱亮得格外耀眼，她總會停下腳步，心中閃過一絲猶豫，“如果孩子繼續(xù)在香港讀書，未來也可能考慮入市?！?/p>