大家印象里，物業(yè)公司不都是房地產(chǎn)行業(yè)的“現(xiàn)金奶?！眴?？但新城悅服務(wù)（01755.HK）卻把“奶牛”玩出了麻煩——69.7億跟關(guān)聯(lián)方的資金往來，既沒合規(guī)記賬也沒披露，結(jié)果股票停了半年多，2024年年報(bào)、2025年中報(bào)全難產(chǎn)。這事不光暴露了公司自己的管理漏洞，也讓大伙兒開始琢磨：物業(yè)行業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，到底該怎么管？

3個(gè)月從盈利預(yù)警到停牌：虧7-9億后，年報(bào)中報(bào)全黃了

新城悅服務(wù)的“翻車”，是從2025年3月開始的，短短3個(gè)月就把自己拖進(jìn)了死胡同。

3月19日，先扔出個(gè)“盈利預(yù)警”：2024年凈虧損約7-9億，理由無非是市場差、欠款收不回、商譽(yù)減值，聽著挺常規(guī)，誰也沒多想。

圖源：新城悅服務(wù)公告

沒想到31日就“爆雷”：2024年年報(bào)要延遲，說是查出了關(guān)聯(lián)方資金往來問題，董事會(huì)要調(diào)查，審計(jì)也得加活兒。

圖源：新城悅服務(wù)公告

到了4月1日，股票直接停牌，這一停就超半年，到10月中旬還沒動(dòng)靜，連2025年中報(bào)也跟著黃了，徹底陷進(jìn)“預(yù)警→延年報(bào)→停牌→中報(bào)難產(chǎn)”的循環(huán)里。

期間管理層更是亂成一鍋粥：5月底，CFO說辭職卻還留在公司；7月?lián)Q了新審計(jì)，股票照樣停；9月底，執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官楊博，直接因調(diào)查結(jié)果被罷免。這么折騰下來，市場哪兒還敢信這家公司能穩(wěn)得住？

圖源：新城悅服務(wù)公告列表

69.7億資金“隱身”操作：繞開系統(tǒng)刪記錄，關(guān)聯(lián)交易全靠“偷偷干”

這事的根子，是核數(shù)師普華永道審計(jì)時(shí)揪出來的，一查就發(fā)現(xiàn)了大問題。

普華永道審2024年年報(bào)時(shí)，抽了幾個(gè)銀行賬戶要對(duì)賬單，結(jié)果三個(gè)賬戶的流水對(duì)不上——有些交易金額跟每日余額加不攏，明顯少了一塊。

圖源：新城悅服務(wù)公告

后來管理層重新給了對(duì)賬單，才露了餡：其中兩個(gè)賬戶2024年跟關(guān)聯(lián)方有資金往來，一進(jìn)一出各22.7億，但這些交易既沒記到公司賬本，也沒走正常審批和披露流程，純純“偷偷干的”。

再往下查更嚇人。獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)翻了2023年1月到2025年3月的賬，發(fā)現(xiàn)新城悅服務(wù)旗下5個(gè)賬戶，跟“上海悅崧實(shí)業(yè)”的資金往來有差異。一查背景就清楚了：上海悅崧是新城控股子公司，新城控股歸新城集團(tuán)管，而新城悅服務(wù)老板王振華，同時(shí)也是新城集團(tuán)老板——這明擺著是關(guān)聯(lián)方，資金往來得公開透明，可他們偏不。

圖源：新城悅服務(wù)公告

據(jù)調(diào)查，這事是新城控股一個(gè)管理人員，加上當(dāng)時(shí)新城悅服務(wù)的楊博一起策劃的，目的就是幫新城控股填短期資金窟窿。操作也夠“野”：楊博讓財(cái)務(wù)用定制紙質(zhì)單簽字轉(zhuǎn)賬，繞開公司正常的SAP系統(tǒng)審批；轉(zhuǎn)完之后，再讓員工把SAP里的轉(zhuǎn)賬記錄刪掉。前后有好幾個(gè)人參與，楊博的助理、財(cái)務(wù)員工都摻了手，等于把公司內(nèi)控當(dāng)成了擺設(shè)。

最后算下來，2023年這種資金往來有18億，2024年有51.7億，兩年合計(jì)69.7億。雖說除了2023年一筆錢，其他都當(dāng)月還了，年底沒欠著，但“沒記賬、沒披露”這兩條，早就踩了紅線。

審計(jì)撂挑子：普華永道要額外收費(fèi)被拒，5月底直接辭職離場

普華永道本來是新城悅服務(wù)的核數(shù)師，發(fā)現(xiàn)問題后肯定要要說法：交易目的是什么？為啥不記賬？審批流程哪兒去了？

到了2025年4月底，普華永道給公司審核委員會(huì)發(fā)了“額外審計(jì)收費(fèi)”報(bào)價(jià)，5月中又發(fā)給管理層。結(jié)果新城悅服務(wù)直接說“不接受”，還說為了推進(jìn)年報(bào)不耽誤時(shí)間，建議普華永道辭職。5月27日，普華永道真就走了。

匯生國際資本的黃立沖說得挺直接：普華永道辭職、CFO離任、楊博被罷免，這一串事都圍著“關(guān)聯(lián)資金”轉(zhuǎn)，要么是公司不配合審計(jì)，要么是內(nèi)部管理根本沒章法。審計(jì)一走，財(cái)報(bào)審核更沒人管，年報(bào)和中報(bào)自然拖到現(xiàn)在。

為啥敢這么干？房企缺錢+物業(yè)60%收入靠母公司

其實(shí)新城悅服務(wù)敢這么操作，跟大環(huán)境和自身的“依賴性”脫不了關(guān)系。

2020年之后房地產(chǎn)行業(yè)就一直在調(diào)整，2023年房企更是缺錢缺得厲害。新城控股作為開發(fā)商，一邊是融資收緊，銀行貸款批了錢卻到不了位，調(diào)錢不方便；另一邊要保證樓盤按時(shí)交付，短期急用錢時(shí)，就得找地方補(bǔ)窟窿。

而新城悅服務(wù)作為物業(yè)公司，手里現(xiàn)金流其實(shí)挺穩(wěn)的——從2022年12月開始，每個(gè)季度末銀行現(xiàn)金都有11億以上，2024年底更是有21.92億。但問題在于，它太依賴新城控股了：2022-2024年，60%的物業(yè)管理收入來自新城控股；2021-2024年，新城控股移交的管理面積占比最低32%、最高66%。

新城悅服務(wù)自己說：“新城控股沒錢交不了房，我們業(yè)務(wù)和收入也受影響，幫它填窟窿是合理考慮?！钡袊髽I(yè)資本聯(lián)盟的柏文喜不認(rèn)同：這種不規(guī)范的關(guān)聯(lián)交易，很容易變成“利益輸送”，最后坑的是公司和中小股東。

復(fù)牌難！聯(lián)交所提兩大條件，整改光紙面沒用

現(xiàn)在新城悅服務(wù)最急的是讓股票復(fù)牌，但聯(lián)交所早就劃了紅線。2025年6月底，聯(lián)交所給了“復(fù)牌條件”：第一，把關(guān)聯(lián)資金的事查明白，評(píng)估影響、公布結(jié)果、做好補(bǔ)救；第二，把沒發(fā)的財(cái)報(bào)全補(bǔ)上，處理好審計(jì)修訂問題。

為了復(fù)牌，公司也做了些表面功夫：成立獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)、換了新核數(shù)師、罷免楊博。調(diào)查委員會(huì)還提了整改建議，比如永久關(guān)掉SAP系統(tǒng)刪記錄的功能、不準(zhǔn)用紙質(zhì)審批、關(guān)聯(lián)交易得兩個(gè)董事批，還有定嚴(yán)點(diǎn)的文件管理制度——畢竟之前有員工刪公司文件。

但黃立沖提醒：復(fù)牌關(guān)鍵不是“錢還沒還”，而是“審計(jì)能不能查明白”。要是新城悅服務(wù)能在財(cái)報(bào)里說清資金來龍去脈，拿出可追溯的憑證，再把“關(guān)聯(lián)交易先審批、資金流閉環(huán)”的內(nèi)控真落實(shí)了，或許還能達(dá)標(biāo)；要是憑證丟了、邏輯說不通，搞不好停牌更久，甚至被聯(lián)交所處罰。

業(yè)內(nèi)也擔(dān)心：要是整改只停在紙面上，沒具體落實(shí)方案，沒法從根上約束公司，以后指不定還出類似的事。

其實(shí)，新城悅服務(wù)這事，就是物業(yè)行業(yè)的一個(gè)縮影。69.7億資金“隱身”、停牌半年、財(cái)報(bào)難產(chǎn)，不光讓投資者沒了信心，也給所有物業(yè)公司提了醒：“現(xiàn)金奶牛”不是用來隨便填窟窿的，內(nèi)控嚴(yán)一點(diǎn)、關(guān)聯(lián)交易透明一點(diǎn)，才能走得遠(yuǎn)。

接下來就看新城悅服務(wù)能不能在限期內(nèi)補(bǔ)好財(cái)報(bào)、改好內(nèi)控，讓股票復(fù)牌。但更重要的是，整個(gè)行業(yè)得從這事里吸取教訓(xùn)——?jiǎng)e把“合規(guī)”當(dāng)擺設(shè)，不然再穩(wěn)的“奶?！?，也能變成“麻煩制造者”。

（內(nèi)容綜合自新城悅服務(wù)過往多期公告、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、財(cái)聯(lián)社、每日經(jīng)濟(jì)新聞、澎湃新聞等往期公開新聞）