來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

燈塔戰(zhàn)略標桿項目熱銷，展望四季度，還將有若干個新燈塔項目入市，未來增長可期。財務指標持續(xù)穩(wěn)健，毛利率和凈利率都有所回升。

◎ 文 / 房玲

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建發(fā)房產(chǎn)全面推進“燈塔戰(zhàn)略”

迭代重塑產(chǎn)品

房地產(chǎn)行業(yè)正邁入“價值深耕”的關鍵階段，建發(fā)房產(chǎn)汲取“燈塔精神”內(nèi)核，近日率先提出“燈塔戰(zhàn)略”，旨在以“愛即真誠、顏值即價值”為內(nèi)核主張，以卓越產(chǎn)品力、深厚文化底蘊與先進生活理念迭代重塑產(chǎn)品，重燃并引領人們對美好生活的熱愛與向往。

作為建發(fā)房產(chǎn)當年度最新理念與最高水平的集大成之作，“燈塔”項目突破企業(yè)過往經(jīng)驗體系，面向未來進行全方位產(chǎn)品革新，不僅構建起企業(yè)最高產(chǎn)品力標準，更帶動整體產(chǎn)品體系持續(xù)迭代升級。

建發(fā)房產(chǎn)賦予其“燈塔作品”四大核心特性：領先精神、客戶至上、文化傳承、工藝精湛，以錨定戰(zhàn)略高度、高階資源集結、前沿設計理念、臻選材料工藝和全新產(chǎn)品系列五大路徑推進“燈塔戰(zhàn)略”落地。

首先，燈塔項目由建發(fā)房產(chǎn)最高決策層深度參與，從土地研判、客戶調(diào)研到產(chǎn)品營造全流程把控，以確保資源傾斜、標準拔高、執(zhí)行高效。其次，錨定城市稀缺核心地段，成本投入不計短期回報，聚焦長期居住價值，廣納各方資源，注入文化、美學、技術與服務多維高階價值。再者，以前沿設計理念，打造尊重城市文脈的屬地定制產(chǎn)品，從空間設計到場景營造均融入智慧、綠色等前瞻性思考，構建具有領先性、差異性的產(chǎn)品力。此外，項目臻選世界珍材，運用前沿工藝，極致打磨每處細節(jié)。這是建發(fā)房產(chǎn)主動選擇的一場自我變革，打破過往經(jīng)驗體系，實現(xiàn)產(chǎn)品體系的全方位重塑。

2025年，建發(fā)房產(chǎn)全面推進燈塔戰(zhàn)略。其打造的“燈塔”不是孤立的單體項目，而是秉持創(chuàng)新基因、持續(xù)進化引領的戰(zhàn)略體系。目前，該戰(zhàn)略在廈門、北京、上海、成都、杭州等重點城市逐步落地。

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燈塔項目集中入市，獲得市場認可

2025年9月30日，位于上海楊浦新江灣板塊的建發(fā)·海宸正式開盤，首批推出322套房源，認籌期間即以128%的認籌率成為市場焦點，首開更是斬獲斐然成績——不僅躋身上海近年千萬級以上產(chǎn)品單次開盤銷售套數(shù)榜首，更同時拿下上海下半年單次開盤銷售金額、銷售套數(shù)雙top1。作為楊浦新江灣城板塊斷供三年后的首個純新盤，建發(fā)·海宸自亮相起便引發(fā)市場高度關注，項目以“中魂西骨”理念打造絢爛華麗的“海派東方”標桿作品。隨著首戰(zhàn)告捷，企業(yè)預計將于四季度陸續(xù)推出后續(xù)批次。

上海建發(fā)·海宸

無獨有偶，上半年亮相的燈塔項目：廈門建發(fā)港務·宸啟瑞湖、北京建發(fā)·海晏，也憑借標桿實力贏得市場矚目，均呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢。廈門建發(fā)港務·宸啟瑞湖開盤僅一周多，去化率便接近90%，斬獲廈門6月商品住宅銷售面積、金額“雙冠王”；北京建發(fā)?海晏6月首開即熱銷，首開三個月簽約金額突破60億元，榮獲北京市2025年6-9月商品住宅網(wǎng)簽金額第一名。

廈門建發(fā)港務·宸啟瑞湖

北京建發(fā)·海晏

成都金融城項目（建發(fā)·海耀）也于近期正式入市，項目特別攜手6位國際設計大師，探索東方文化本源與世界設計潮流的交融之道；此外，杭州蔣村項目也即將入市。

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超81%土儲為2022年及之后獲取項目

未來業(yè)績趨勢更加明朗

根據(jù)建發(fā)房產(chǎn)旗下上市公司建發(fā)國際半年報數(shù)據(jù)顯示，截止2025年6月末，建發(fā)國際可售土儲建面1271萬平，較期初上升2%；其中，權益可售土儲建面950萬平，權益比例75%。截止2025年6月末，建發(fā)國際總土儲貨值約2496億元，其中，北京、上海、杭州、成都、廈門五大核心城市土儲貨值合計約1354億元，占比達54%。

值得關注的是，建發(fā)國際土儲中，約81%以上為2022年及之后的拿地項目。上半年末存貨賬面值為2662億元，較年初增長了7.8%，其中已竣工未售存貨為196億元，較年初減少了9.9%，占比也進一步降低至7.4%，處于行業(yè)較低水平。

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財務穩(wěn)健+股息潛力

長期價值錨點清晰

截止2025年6月末，建發(fā)國際各項財務指標保持穩(wěn)健,平均融資成本降至3.17%（下降39個基點），現(xiàn)金短債比3.9，凈負債率33.4%，均處行業(yè)較為優(yōu)質(zhì)的區(qū)間，為逆周期拿地提供彈藥。

建發(fā)國際表示，2025年上半年新增拿地貨值已超1200億，下半年拿地并不是非常迫切，但會依據(jù)銷售情況以銷定投，擇機補貨，選擇可長期深耕、市場容量大或相對穩(wěn)定、品牌影響力大的核心城市，重點包括北京、上海、杭州、成都等城市。此外，會堅持經(jīng)營安全，項目的流動性要優(yōu)先于凈利潤率。

摩根斯坦利認為，“隨著低利潤率舊土儲資源（占可售未售資源的18%）拖累減弱，建發(fā)國際業(yè)務的總毛利率有望在2027年恢復至衰退前的17%水平（2024年為13.3%），較市場預期高出2.5個百分點，這支持我們對2027年核心利潤將較先前預估增長25%的預測”，“鑒于利潤率的提升，我們上調(diào)核心盈利預期，并將派息率（PT）上調(diào)20%至23.51港元。這意味著2025-2027年間股息收益率將達7%-9%，年化復合增長率為16%-18%，核心凈資產(chǎn)收益率（ROE）維持在16%-18%——這在中國主要開發(fā)商中均屬頂尖水平”。

綜上，建發(fā)房產(chǎn)燈塔項目下半年的集中入市，或將推動銷售增長；財務穩(wěn)健支撐千億拿地計劃，聚焦核心城市持續(xù)深耕，未來業(yè)績前景明朗；但是也要警惕未來市場行情出現(xiàn)較大變化，重點城市銷售不及預期的風險。整體來看，在當下市場下，建發(fā)房產(chǎn)整體表現(xiàn)穩(wěn)健。