2026年業(yè)主能翻身做主？物業(yè)全面取消嗎？三項(xiàng)新權(quán)益正式落地
小區(qū)業(yè)主群里最近炸開了鍋：張叔曬出物業(yè)剛公示的電梯廣告收入明細(xì)，念叨著“這錢終于見著影了”；李姐吐槽了大半年的物業(yè)不作為，如今正跟著鄰居們準(zhǔn)備啟動(dòng)更換流程；還有人轉(zhuǎn)發(fā)消息說“2026年要取消物業(yè)”，引得大家紛紛追問真假。從物業(yè)費(fèi)的“糊涂賬”到公共收益的“隱形錢”，再到物業(yè)“干得差也換不掉”的難題，這些困擾業(yè)主多年的痛點(diǎn)，終于在2025年密集出臺(tái)的新規(guī)里有了明確說法。

2026年業(yè)主能不能“翻身做主”？物業(yè)真的會(huì)全面取消嗎？答案藏在三項(xiàng)剛落地的官方權(quán)益里，每一條都有政策撐腰。
一、先澄清：物業(yè)不會(huì)全面取消，官方定調(diào)“改革而非取消”
不少人傳“2026年全面取消物業(yè)”，這其實(shí)是對(duì)政策的誤讀。官方從未提過“取消物業(yè)”，反而明確要通過改革提升服務(wù)質(zhì)量。2025年5月，國家層面印發(fā)《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新 持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計(jì)劃(2025-2027年)》，清晰指出改革方向是“規(guī)范物業(yè)行為、強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督”，而非一刀切取消。
對(duì)老舊小區(qū)來說，不僅不會(huì)沒物業(yè)，反而會(huì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)全覆蓋。計(jì)劃明確了時(shí)間表：2025年先推動(dòng)300個(gè)老舊小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)，2026年擴(kuò)大到1000個(gè)，到2027年實(shí)現(xiàn)1800個(gè)老舊小區(qū)全覆蓋。這些小區(qū)的物業(yè)可能是正規(guī)企業(yè)，也可能是社區(qū)組織的公益性服務(wù)隊(duì)，資金來源除了物業(yè)費(fèi)，還有政府補(bǔ)貼，困難群體還能減免費(fèi)用，徹底解決“沒人管”的問題。

二、權(quán)益一：公共收益透明化，電梯廣告錢業(yè)主說了算
以前小區(qū)電梯廣告、停車位租金這些錢，大多成了物業(yè)的“糊涂賬”，現(xiàn)在新規(guī)把這筆錢的管理權(quán)徹底還給了業(yè)主。2025年3月1日，《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》正式施行，明確規(guī)定小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主共有，必須單獨(dú)建賬、每季度公示收支明細(xì)，公示期不少于30天 。
鄭州的實(shí)踐更直觀，2025年9月當(dāng)?shù)爻雠_(tái)管理辦法后，已有3400余個(gè)小區(qū)在智慧物業(yè)管理平臺(tái)公示公共收益，規(guī)范資金規(guī)模達(dá)7400余萬元 。更關(guān)鍵的是，這筆錢怎么用業(yè)主說了算，要么抵扣物業(yè)費(fèi)，要么升級(jí)小區(qū)設(shè)施，物業(yè)挪用要雙倍賠償，嚴(yán)重的還會(huì)被吊銷資質(zhì)?，F(xiàn)在業(yè)主想查賬不用看物業(yè)臉色，個(gè)人就能申請(qǐng)查詢，不配合還能單獨(dú)起訴。
三、權(quán)益二：物業(yè)費(fèi)說了才算，亂漲價(jià)、重復(fù)收都行不通了
物業(yè)費(fèi)“想漲就漲”“巧立名目收費(fèi)”的日子徹底結(jié)束了。2025年住建部修訂的《物業(yè)管理辦法》草案明確，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)“雙過半”（人數(shù)+面積）同意，否則一律不準(zhǔn)漲，而且物業(yè)得提前三個(gè)月公示成本明細(xì)，接受業(yè)主質(zhì)詢。要是敢擅自漲價(jià)，最高能罰50萬元，還得退還多收的錢。
還有些“隱形收費(fèi)”也被明令禁止。2025年新規(guī)明確，已買車位的業(yè)主不用再交停車位管理費(fèi)，電梯維護(hù)費(fèi)要是含在物業(yè)費(fèi)里就不能重復(fù)收，物業(yè)費(fèi)預(yù)收也不能超過6個(gè)月，超了必須退。像江蘇、蘭州新區(qū)等地還規(guī)定，空置6個(gè)月以上的房子，物業(yè)費(fèi)能減免到原標(biāo)準(zhǔn)的20%-70%，憑水電零消耗記錄就能申請(qǐng)。
四、權(quán)益三：換物業(yè)不再難，20%業(yè)主提議就能啟動(dòng)流程
“物業(yè)干得差卻換不掉”是很多小區(qū)的痛點(diǎn)，2026年起這個(gè)問題有了破解辦法。2025年8月，上海市房屋管理局公布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見》，明確2026年1月1日起，哪怕沒成立業(yè)主大會(huì)，只要有20%以上業(yè)主提議，居委會(huì)就能組織全體業(yè)主投票決定是否解聘物業(yè)。
南陽市更早在2025年8月就出臺(tái)了《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出辦法（試行）》，規(guī)定業(yè)主主動(dòng)解聘物業(yè)，提前60天書面通知即可，物業(yè)要是拒不退出，會(huì)被納入信用黑名單，還能申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)官方還推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)或物管會(huì)，實(shí)在成立不了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，街道會(huì)組建物管會(huì)代行職責(zé)，保證業(yè)主有發(fā)聲渠道 。
說到底，2026年業(yè)主“翻身做主”，靠的不是取消物業(yè)，而是這些實(shí)打?qū)嵉臋?quán)益落地：公共收益明明白白，物業(yè)費(fèi)自己說了算，換物業(yè)有了正規(guī)流程。這些政策都來自住建部、地方房管局等官方部門，時(shí)間和條款寫得清清楚楚。對(duì)業(yè)主來說，不用再靠“吵架維權(quán)”，拿著政策文件就能理直氣壯護(hù)權(quán)益——這才是真正的“當(dāng)家做主”。