以前有多瘋狂，現(xiàn)在就有多“卷”。

最近一些小區(qū)賣(mài)房，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)簡(jiǎn)直刷新認(rèn)知。比如一線城市廣州CBD珠城有個(gè)小區(qū)

，同樣戶型的四居室，3月份還賣(mài)1320萬(wàn)，結(jié)果短短半年，成交價(jià)直接跌到968萬(wàn)，算下來(lái)半年狂跌了26%。

更扎心的是，這位業(yè)主968萬(wàn)剛賣(mài)掉，才過(guò)兩天，同小區(qū)同戶型又成交了一套——這次只有856萬(wàn)。兩天跌掉112萬(wàn)，差不多是普通人打工20年的收入。

這哪里是調(diào)整啊，簡(jiǎn)直是“跳樓式”降價(jià)。

你說(shuō)，如果這個(gè)時(shí)候有人問(wèn)你，未來(lái)3-5年該買(mǎi)房還是賣(mài)房？你該怎么回答？

勸你還是別瞎猜了，當(dāng)前樓市的四大趨勢(shì)其實(shí)已經(jīng)把答案擺在我們眼前了。

趨勢(shì)一：人少房多，“房子不愁賣(mài)”的時(shí)代結(jié)束了

眼下，我們每一個(gè)人都必須要接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)，那就是：人越來(lái)越少了，房子卻越蓋越多。

咱們就拿數(shù)據(jù)說(shuō)話，2022年我們?nèi)丝谑状纬霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，之后連續(xù)三年都是這樣。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2025年出生人口可能跌破900萬(wàn)，但死亡人口預(yù)計(jì)超過(guò)1100萬(wàn)——

人口負(fù)增長(zhǎng)，或板上釘釘！

另一邊，2024年末全國(guó)商品房（新房）待售面積75327萬(wàn)平方米，較2023年末增長(zhǎng)10.6%，住宅待售面積增長(zhǎng)16.2%，到今年9月末，商品房待售面積增加到75928萬(wàn)平方米，房子越買(mǎi)越多成為現(xiàn)實(shí)。

人少了，房子更多了，住房需求能不少嗎？

高盛預(yù)測(cè)中國(guó)新房需求和2021年高峰時(shí)相比，可能會(huì)下降75%，未來(lái)每年新房成交量可能只有500萬(wàn)套左右，要知道2021年可是賣(mài)了2000萬(wàn)套！

更驚人的是，全國(guó)空置房超過(guò)1.2億套，足夠3.6億人居住。而且年輕人買(mǎi)房意愿驟降。很多00后選擇晚婚晚育，30歲以下買(mǎi)房的人，從之前的42%降到了28%。

這也預(yù)示著，“房比人多”將成為常態(tài)。以前那種掛牌就有人搶的日子，一去不返。未來(lái)沒(méi)人接盤(pán)的房子，可能淪為一堆鋼筋水泥！

趨勢(shì)二：錢(qián)袋子癟了，想買(mǎi)房也掏不出錢(qián)

買(mǎi)房的前提起碼你得有錢(qián)，但這幾年，你工資漲了嗎？很多人不僅收入沒(méi)怎么增加，甚至還在減少，但債務(wù)壓力卻不小。有數(shù)據(jù)顯示，去年城鎮(zhèn)居民家庭債務(wù)收入比達(dá)到132%。家庭負(fù)債已經(jīng)到頂了，哪怕你想再貸錢(qián)，怕是銀行也不敢批了。

而且數(shù)據(jù)顯示，40%多的年輕人要么收入不穩(wěn)定，要么負(fù)債太高，根本就拿不到房貸，甚至很多人對(duì)未來(lái)的預(yù)期都沒(méi)啥信心，只有50%的人覺(jué)得以后收入會(huì)增加，

手里沒(méi)錢(qián)，還要還債，誰(shuí)還敢輕易往里投錢(qián)？

趨勢(shì)三：保障房來(lái)了，商品房不是唯一選擇了

過(guò)去大多數(shù)人買(mǎi)房只有商品房一個(gè)選項(xiàng)，現(xiàn)在情況就不一樣了，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收儲(chǔ)商品房用作保障房提升供給，一旦保障房越來(lái)越多，商品房的客戶就會(huì)被分走一大半。

比如深圳推出的配售型保障房，規(guī)定“永久封閉管理”，買(mǎi)了就不能轉(zhuǎn)成商品房，徹底沒(méi)了投資屬性，純粹是解決居住。

北京也在加快建立“租購(gòu)并舉”、完善“保障+市場(chǎng)”的住房體系。

這說(shuō)明，我們正在走向“商品房+保障房”的雙軌制：保障房解決“有沒(méi)有房住”，商品房解決“住得好不好”。

未來(lái)，對(duì)于預(yù)算不足的剛需群體，他們就可以選擇更便宜的保障房，買(mǎi)商品房的人自然就更少了。

所以，結(jié)論很明顯：商品房想再靠“稀缺”漲價(jià)，基本不可能了。

趨勢(shì)四：信心不足，寧愿存錢(qián)，不敢背債

關(guān)于這一點(diǎn)，其實(shí)很好理解，以前月薪一萬(wàn)，也敢承擔(dān)八千的月供，因?yàn)槟菚r(shí)大家相信收入會(huì)漲、房?jī)r(jià)會(huì)漲。

買(mǎi)房可能貶值，工作也可能不穩(wěn)定，越來(lái)越多人不敢背債，寧愿把錢(qián)存銀行，也不愿意增加負(fù)債來(lái)買(mǎi)房。

央行調(diào)查顯示，只有8.9%的人覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲，超一半的人覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)住，還有不少人覺(jué)得會(huì)跌。

以前大家把錢(qián)往樓市塞，現(xiàn)在都往銀行存——63.8%的人傾向于“多存錢(qián)”，只有12.9%的人愿意“多投資”。

“現(xiàn)金為王”現(xiàn)在成了全民共識(shí)，手握存款才安心。誰(shuí)還愿意把錢(qián)套在可能下跌的房子上？萬(wàn)一真跌了，想賣(mài)都難。

五，樓市寒冬，清醒的人越來(lái)越多了

人口減少、收入跟不上、保障房分流、信心不足——這四大趨勢(shì)，沒(méi)有一個(gè)支持房?jī)r(jià)再大漲。

換句話說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)大概率會(huì)逐步趨穩(wěn)，很難重現(xiàn)過(guò)去那種暴漲。

隔壁日本當(dāng)年的樓市趨勢(shì)，就是一個(gè)很好的參考案例——所以眼下就需要我們改變傳統(tǒng)思維，別幻想著炒房暴富了，這種邏輯已經(jīng)是過(guò)去式。

如果你是剛需，手里有錢(qián)，而且收入比較穩(wěn)的話，非選房不可，盡量選擇核心地段的好房子，不指望它漲，起碼它更抗跌。

如果你手上有好幾套空置房，特別是在三四線城市，能變現(xiàn)就變現(xiàn)吧，起碼拿著現(xiàn)金都比跌跌不休的房子靠譜。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在樓市變化極快，機(jī)會(huì)窗口很短。再猶豫，說(shuō)不定一天就虧你56萬(wàn)！

到底是買(mǎi)是賣(mài)，答案已經(jīng)越來(lái)越清楚了。