文/粵進深 李奕和

拿地近一年，深圳天健灣時代府終于快要入市了。

最新消息，項目樣板間和展廳已經(jīng)開放。

只差拿證入市這臨門一腳了。

戶型圖也已經(jīng)流出了。

兩棟樓，主打面積為113、114、115、139㎡的4-5房產(chǎn)品。

去年11月，深圳前海招商街道K104-0049地塊出讓。

吸引了天健、綠城、中鐵置業(yè)、招商蛇口等多家房企競拍。

地塊最終由天健地產(chǎn)以14.35億元的總價拿下。

成交樓面價37610元/平方米，溢價率16.48%。

該項目，位于招商街道赤灣片區(qū)赤灣六路與天后宮路交匯處以東。

臨近地鐵2號線赤灣站，百度地圖顯示的步行的距離六百多米。

項目占地1.36萬㎡，建面3.82萬㎡。

僅為兩棟30層高的住宅，容積率2.8。

2梯5戶， 全盤共290套左右。

兩棟樓，均為一層五戶。

其中南側的兩戶為113㎡戶型；

中間雙翼兩戶為115、139㎡戶型；

北側單戶為114㎡戶型。

從傳出來的戶型圖看，畢竟是新規(guī)戶型。

戶型做得還是挺方正實用。

所有戶型都有臥室連接客廳，或者是餐廳連接客廳的大陽臺。

主臥都有270°飄窗。

戶型除了北側的114㎡的陽臺是朝北，其余三個面積段均是朝南。

四個面積段戶型里面，113、114㎡是豎廳；

跟其他主流新規(guī)產(chǎn)品一樣，動靜分區(qū)、實用性較強。

稍有瑕疵的是115、139㎡戶型。

這兩個戶型，橫廳設計，實用性其實也還好。

但有一個問題，兩個戶型的公衛(wèi)都是夾在兩個臥室的中間。

位置上，也處于整個戶型的中間位置。

使得公衛(wèi)的門，不是對著客廳，就是對著餐廳。

總感覺不是很雅觀。

不知道開發(fā)商為什么要這樣放。

一般情況，這樣的橫廳，公衛(wèi)一般都是放在入戶門進來的位置。

天健時代府沒有這么做。

不知道是不是有什么難言之隱。

另外，115、139㎡戶型，有一個臥室也有點局促。

天健灣時代府的開發(fā)主體，為深圳市天璟置地有限公司。

去年11月拿下地塊不久后，天健地產(chǎn)成立了該項目公司。

目前，天璟置地由天健地產(chǎn)（全稱：深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司）100%持股。

天璟置地總經(jīng)理，為楊志帆。

整個看的話，天健灣時代府，其實亮點也不少。

1）低密度，容積率僅2.8。

可對比的是，周邊項目如：

開云府容積率7.0；瑯玥灣容積率4.77；

金眾云山海容積率3.45；

山海丹華容積率3.37。

天健灣時代府的容積率算是最低的。

即便近段時間以來，深圳市場土拍容積率普遍下降。

平均也在3.1左右。天健灣時代府，

仍算是低的。

2）可看港口、海景。

項目靠近赤灣港，雖然海景沒那么純粹；

但大部分樓層還是可以看到港口與海景景觀。

3）新規(guī)戶型，得房率較高。

這個前面也說到，項目是赤灣首個新規(guī)住宅。

一大優(yōu)勢就是高得房率。

不足也是有的。

1）項目片區(qū)位于前海和蛇口之間，地理上會有讓人感覺些偏僻。

目前，片區(qū)還在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。

2）并且，周邊環(huán)境上。

因為項目所在赤灣板塊，主要產(chǎn)業(yè)還是赤灣港。

路上大貨車很多，平時交通方面會比較雜亂和擁堵。

3）教育上，不是南山名校區(qū)，算是一個短板。

4）另外，網(wǎng)上還有比較多人討論的一點，項目南側就是天后博物館，僅一路之隔。

5）還有一點是產(chǎn)品定位。

也就是周邊的競爭。

項目面積段113-139㎡。

基本是面向剛改、改善而來的。

然而，天健灣時代府周邊，幾乎清一色也都是一百平以上的改善項目。

比如，赤灣片區(qū)目前在售的項目。

開云府124-203㎡、瑯玥灣佳園113-167㎡；

金眾云山海111-174㎡、前海宸灣109-143㎡。

天健灣時代府的面積段，基本上與這些現(xiàn)存項目產(chǎn)生重疊。

這與片區(qū)在售的項目，形成直接的競爭，加大了項目去化的不確定性。

特別在如今這個市場。

除非能在產(chǎn)品跟價格上，實實在在地拉開差距。

否則想要有好的去化，還是挺難。

天健灣時代府吹風價，也在傳了。

均價預計7.2萬/㎡。最低單價則預計是 “6字頭”。

對比周邊，在售新盤包括開云府、瑯玥灣佳園、金眾云山海、山海丹華等。

整體價格差別還是挺大，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，參考單價在5.8萬/㎡-7.5萬/㎡。

要看到，天健灣時代府的拿地樓面價近3.8萬/㎡。

如何定價，對天健灣時代府，或許也是一個難題。

相關公司：天健集團