最近，江雪做出了一個(gè)大膽的決定——

把廣州天河那套老破小賣了，打算換套小公寓用來出租。

朋友們都為她捏一把汗，公寓產(chǎn)權(quán)年限短，居住成本還更高，有朋友甚至覺得：“她是不是被人忽悠了，怎么會(huì)做這種傻決定？”

但江雪的算盤打得門清：那套老破小年投資回報(bào)率還不到1.5%，而公寓現(xiàn)在租金回報(bào)率還能有6%！

真正讓她下定決心的，是她聽說潘石屹的老婆張欣最近在美國花了4個(gè)多億買地建公寓。

江雪覺得，這可不是普通的投資，更像是一個(gè)信號(hào)。她認(rèn)為現(xiàn)在可能是調(diào)整資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，不想錯(cuò)過。

按照她的理解，潘石屹是房地產(chǎn)界的老手，他過去每次出手時(shí)機(jī)都抓得特別準(zhǔn)。這次他老婆的動(dòng)作，再加上他以往的經(jīng)驗(yàn)，明擺著——

他又在“預(yù)判”樓市了！

不出意外，未來3年，咱們的樓市恐怕要迎來三大大變化。

.01

兩次“神操作”，從沒失手

潘石屹的眼光，在業(yè)內(nèi)是出了名的準(zhǔn)。

上世紀(jì)九十年代，他和馮侖等幾個(gè)人（后來被稱為“萬通六君子”）在海南炒房。

那時(shí)候海南的房子市場火的一塌糊涂，但當(dāng)無數(shù)人瘋狂跑海南投資時(shí)，他們卻在泡沫破滅之前，硬是靠著炒住宅賺了第一桶金，還成功抽身，而留下來的那些人，幾乎都血本無歸了。

后來他轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，節(jié)奏又踩對(duì)了。

2018年樓市最熱的時(shí)候，其他地產(chǎn)公司都在搶地，潘石屹卻悄悄賣掉北京、上海好幾處核心地段的物業(yè)，比如外灘SOHO、望京SOHO等等。

現(xiàn)在回頭看，他“在高點(diǎn)賣出”的做法簡直神了。你再看看其他一些房企，現(xiàn)在很多都是債務(wù)纏身，水深火熱。

而潘石屹在退潮前，早就先上岸！

而且從他這些年的賣賣賣操作，據(jù)說他還差點(diǎn)把整個(gè)SOHO中國以236億港元賣給黑石集團(tuán)，不過最后沒成。但這些操作不難看出他想撤離國內(nèi)地產(chǎn)的心思。

他早就說過：

“限購政策對(duì)住宅市場打擊不小，將來房產(chǎn)稅再來，又是雪上加霜”

他不光說，也真這么做了——把SOHO中國從賣房子轉(zhuǎn)型為持有收租，說這樣才能“穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)值”。

如今他們兩口子已“轉(zhuǎn)戰(zhàn)國外”。最近就有消息說，他老婆張欣在紐約曼哈頓花幾億買地建公寓。

這夫妻倆一唱一和，明擺著是把重心往國外轉(zhuǎn)了。

潘石屹這一路，從海南逃頂?shù)匠冯x國內(nèi)住宅，再到轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國，每一步都踩在市場變化的前頭。

這眼光，真不是一般人能比的。

.02

房企“大洗牌”，游戲規(guī)則變了

潘石屹為啥早早撤離住宅市場？

現(xiàn)在看來，他是預(yù)見到——房企將迎來一次大洗牌。

你看看留下來的房企日子有多難？2022年到現(xiàn)在，已經(jīng)有27家上市房企被迫退市了。

就連一些曾經(jīng)風(fēng)光的頭部房企，現(xiàn)在也面臨巨大債務(wù)壓力。比如最近關(guān)于萬科的消息就不少：前三季度，萬科歸母凈利潤約為-280.2億元，同比下降83%，虧損比例遠(yuǎn)大于去年。

而且，根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)，目前萬科持有的貨幣資金為656.8億元，但是有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元。

而且這不僅是萬科一家的問題，整個(gè)行業(yè)都差不多。有些曾經(jīng)的千億級(jí)房企，現(xiàn)在規(guī)模縮水了近90%，變成百億企業(yè)。

現(xiàn)在是誰的天下？國企！

為啥？光看融資成本就一清二楚。

國企新增融資占了86%，像華潤置地，融資成本才2.71%；而民營房企發(fā)債規(guī)模卻降了20%，有的在境外借錢，利率高達(dá)11%以上。

成本相差近9個(gè)百分點(diǎn)，民企怎么扛？

而且未來三年，這個(gè)趨勢(shì)只會(huì)更明顯：

國企將主導(dǎo)樓市開發(fā)，私企逐漸退出。

房地產(chǎn)這個(gè)游戲，玩家和規(guī)則都變了，再想用以前的方式賺錢，難了！

.03

房子變了：從“搖錢樹”回歸“用來住的”

潘石屹看透的不只是房企，還有房子本身的屬性——以前是金融產(chǎn)品，能炒能賺，現(xiàn)在回歸住的本質(zhì)。

這變化帶來的結(jié)果就是：市場分化就會(huì)越來越明顯，有的房子搶著要，有的房子無人問津。

比如上海豪宅市場，最近就出現(xiàn)“冰火兩重天”：有開發(fā)商推出158套豪宅，最貴的一套總價(jià)1.7億，結(jié)果3小時(shí)全部賣光，創(chuàng)下上海豪宅銷售紀(jì)錄。

而另一邊，千萬級(jí)的房源卻沒人理。

有人預(yù)測，2025年上海7000萬以上的豪宅成交套數(shù)，說不定能成全球第一。

為啥會(huì)這樣？富豪們也不傻，現(xiàn)在樓市分化這么厲害，只有核心地段、稀有的豪宅才能保值升值。

比如上?？們r(jià)上億的項(xiàng)目本來就少，自然搶手；那些幾千萬的房源一抓一大把，也就不稀奇了。

至于普通住宅，別想太多，它就是用來住的。還想靠它發(fā)財(cái)？該醒醒了。

未來3年，分化只會(huì)更嚴(yán)重：

核心地段的好房子依然有人搶，普通住宅價(jià)格會(huì)回到它該有的水平。

還抱著“買房暴富”的想法，早晚得吃虧！

.04

走向“雙軌制”：學(xué)新加坡模式

潘石屹看淡住宅市場還有一個(gè)重要原因——

未來住房可能走向“雙軌制”，也就是學(xué)新加坡那樣：保障房和商品房一起發(fā)展。

說穿了，以后想省錢，預(yù)算不足的人，就選保障房，想住的好點(diǎn)就選商品房，不用都擠在商品房這條道上。

而且保障房價(jià)格比商品房更便宜，比如在新加坡，同樣的地段，保障房（也叫組屋）的價(jià)格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。

未來三年，我們大城市的住房格局也會(huì)大變樣：

大約60%的家庭可能通過保障房解決住房問題，不用再緊盯著商品房。

保障房托底，商品房按市場規(guī)律走——這很可能就是未來樓市的大方向。

潘石屹這一輩子，從沒逆著趨勢(shì)走。

潘石屹的這一路操作，用行動(dòng)告訴了我們：看清趨勢(shì)，才能守住財(cái)富。

未來三年，樓市三大方向已經(jīng)清晰：

房企洗牌，國企主導(dǎo)；

房子回歸居住屬性，市場分化加劇；

推行雙軌制，保障房托底

勸大家一句：還想炒房暴富，還在加杠桿買房，收手吧！停止幻想！

樓市的天早就變了，如果你還揪著以前那套玩法，這個(gè)時(shí)代會(huì)毫不留情的拋棄你！

你從潘石屹身上，看到了啥？