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房產(chǎn)黃金時(shí)代，買房不止于居住，還能保值增值。如今，大佬們不再談“閉眼買房”，而是說“睜眼看清”。

兩位商界巨擘的言行，引發(fā)人們對(duì)樓市的新一輪思考。李嘉誠近期在大灣區(qū)以驚人價(jià)格拋售400套房產(chǎn)，部分房源總價(jià)僅40萬。而曹德旺則直言不諱“房子就是一堆磚頭水泥，早晚回歸成本價(jià)。”他甚至勸親妹妹賣掉多余房產(chǎn)。

這些信號(hào)都說明了什么？

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大佬為什么不看好樓市？

第一、房子真的夠多了

調(diào)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，全國城鄉(xiāng)房屋存量已達(dá)6億棟，看單位，是棟不是套！如果從數(shù)量出發(fā)，足以讓所有人都有得住，而大家想的是：在自己居住的城市，擁有自己的房子。

空置房問題同樣突出。估算表明，全國空置住房均約16.7%，依據(jù)貝殼研究數(shù)據(jù)顯示，“買來投資，扔著不住”的空房子在三四線城市尤為顯著，部分二線城市也較明顯。

第二、人口結(jié)構(gòu)正在逆轉(zhuǎn)

人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變比想象中更快。依據(jù)七人口普查數(shù)據(jù)，90后人口總數(shù)較80后減少了約4000多萬，00后比90后減少了4700萬。生源減少從幼兒園開始顯現(xiàn)。

第三、購房的人正在下降

我國家庭自有住房的比例非常高，甚至 40%以上的家庭擁有多套住房。而且對(duì) 未來的年輕人而言，很可能不需要購買房子，他們可以從祖輩和父輩繼承房產(chǎn)。

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未來樓市的三大趨勢(shì)

在洞察數(shù)據(jù)、把握當(dāng)前形勢(shì)的基礎(chǔ)上，若要對(duì)未來幾年做出買房或賣房的抉擇，關(guān)鍵在于精準(zhǔn)預(yù)判樓市的未來走向。

第一、城市分化

樓市已經(jīng)告別了“普漲時(shí)代”，不同城市之間的分化將愈加明顯。

在三四線城市和資源枯竭型城市，現(xiàn)在不買房，五年后很可能會(huì)慶幸。這些地區(qū)人口外流嚴(yán)重，房子供過于求，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)下跌。

而在一線核心地段，有人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，只要相信國運(yùn)，就有上漲空間。

第二、住宅分化

隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，不同類型的住宅將走向截然不同的命運(yùn)。

首先是被拋棄的老舊小區(qū)。即使是鋼筋水泥也有使用壽命，過去磚混結(jié)構(gòu)的老房子質(zhì)量會(huì)越來越差，居住體驗(yàn)糟糕。

其次是超高層住宅。隨著電梯等設(shè)施老化，維修費(fèi)用將越來越高；在消防應(yīng)對(duì)方面，高的消防云梯50多米，勉強(qiáng)達(dá)到二十層，一旦發(fā)生火災(zāi)，救援困難。

第三、租房群體獲益

國家明確規(guī)劃：未來五年內(nèi)要提供600萬套保障性租賃住房。多個(gè)城市已經(jīng)開始行動(dòng)，目標(biāo)覆蓋大多數(shù)工薪階層。

保障房租金通常低于市場(chǎng)價(jià)30%左右，這意味著租房選擇更多了，租金更實(shí)惠了，租房正在成為一種更聰明的選擇。

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今后買房容易賣房難

1、持房成本正在增加

越來越多的人發(fā)現(xiàn)，過多的房產(chǎn)并不能帶來財(cái)富增值，反而意味著養(yǎng)房開支：每月雷打不動(dòng)的月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。如果房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)將大幅縮水。

2、二手房市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變

2023年4月，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實(shí)現(xiàn)。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是房產(chǎn)稅出臺(tái)的前奏。與此同時(shí)，樓市二手房供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)龐大。

未來雖然不至于“房?jī)r(jià)如蔥”，但房?jī)r(jià)可能不如預(yù)期堅(jiān)挺。隨著保障房大量入市，多房者的賣房難度可想而知。

什么樣的房產(chǎn)還能持有？

有一句流行語：站在風(fēng)口上，豬都能飛。很明顯，樓市不再亂投資的風(fēng)口。“房住不炒”四個(gè)字已經(jīng)說明了一切。一切從居住價(jià)值出發(fā)看問題。

1、經(jīng)過改造的老小區(qū)可能仍有價(jià)值，這類房子多位于城市核心地段，周邊醫(yī)療、交通、商超、學(xué)區(qū)等配套齊全，尤其受養(yǎng)老群體歡迎。

2、核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)也相對(duì)安全，比如一線城市地鐵口的次新房，即使不自主，在租房市場(chǎng)也非常受歡迎。

3、配置好的品質(zhì)樓盤將是硬通貨，未來最受歡迎的將是符合“低密度、改善型、好物業(yè)”的小洋樓類型?，F(xiàn)在已經(jīng)有不少高層住戶開始搬到多層洋房居住。

2025年不買房，五年后會(huì)慶幸還是后悔？這個(gè)問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，完全取決于你的個(gè)人情況和所在城市。

如果你有自住需求，比如結(jié)婚需要婚房，孩子上學(xué)需要學(xué)區(qū)房，那么可以考慮購房，但要把房產(chǎn)當(dāng)作大宗消費(fèi)品，而不是投資品。

選擇時(shí)優(yōu)先考慮優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、物業(yè)和醫(yī)療資源，月供不要超過收入的三分之一，并預(yù)留至少兩年的月供作為備用金。

如果你想投資買房，那么建議收手。房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來房子將會(huì)逐步回歸居住屬性。2025年不買房可能不是錯(cuò)，但亂買房一定會(huì)后悔。

你怎么看？2025年你會(huì)選擇買房還是再等等？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀點(diǎn)。

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