萬(wàn)科千億資金迷局：高管空手套利，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

萬(wàn)科不讓高管出錢(qián)，卻要所有人一起買(mǎi)單？千億資金被挪用，深鐵董事長(zhǎng)豈能不辭職？高管們又怎能拿走這么多錢(qián)？

真正賺大錢(qián)的人，往往都說(shuō)自己不賺錢(qián)。比如你去問(wèn)開(kāi)發(fā)商“房地產(chǎn)賺錢(qián)嗎？”，得到的答案大概率是“當(dāng)然不賺”——“你看，光買(mǎi)地和交稅費(fèi)就占房?jī)r(jià)的65%，再加上蓋房子的建安成本20%、營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)成本3%，總成本占到房?jī)r(jià)的88%，剩下的12%才是純利潤(rùn)。關(guān)鍵這12%還不是一年能拿到的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期平均三年，折算下來(lái)每年收益才4%。也就是說(shuō)，投入100萬(wàn)成本，一年只賺4萬(wàn)，這和五六年前的定期存款利息差不多，確實(shí)不怎么賺錢(qián)?！?/p>

但這種話(huà)能信嗎？表面上看，投100萬(wàn)一年賺4萬(wàn)，可關(guān)鍵是，開(kāi)發(fā)商真的投了100萬(wàn)嗎？買(mǎi)地需要全額付款嗎？其實(shí)只需交個(gè)定金，再以土地為抵押向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸；施工需要自己花錢(qián)嗎？都是工程方先墊資蓋房，等房子賣(mài)出后，再用回款支付所有成本。開(kāi)發(fā)商的實(shí)際成本，不過(guò)是買(mǎi)地定金和開(kāi)發(fā)貸利息，只占總成本的1%左右。也就是說(shuō)，100萬(wàn)的總成本，實(shí)際只需投入1萬(wàn)塊，一年就能賺4萬(wàn)，年化收益率高達(dá)400%，這還不夠多嗎？

而萬(wàn)科高管們，還能讓收益率再翻5倍——連1萬(wàn)塊都不用出，只需投2000塊，一年就能賺4萬(wàn)，收益率直接沖到2000%。怎么能做到出這么少的錢(qián)？答案是找合伙人一起開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，讓合作方出大頭，萬(wàn)科出得越少，利潤(rùn)就越高，再通過(guò)放貸把高利潤(rùn)套走。

比如萬(wàn)科在山東煙臺(tái)看中一塊地，會(huì)專(zhuān)門(mén)找當(dāng)?shù)氐男￠_(kāi)發(fā)商談合作。話(huà)術(shù)通常是：“你看我有萬(wàn)科的品牌、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、施工團(tuán)隊(duì)和物業(yè)服務(wù)，你有當(dāng)?shù)氐馁Y源，咱們合作賺錢(qián)怎么樣？這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成本1個(gè)億，咱倆28開(kāi)，我出2000萬(wàn)，你出8000萬(wàn)，但利潤(rùn)分配得反過(guò)來(lái)，萬(wàn)科拿80%，你拿20%。你什么都不用管，營(yíng)銷(xiāo)、施工、物業(yè)萬(wàn)科全一條龍服務(wù)，你光等著分錢(qián)就行。畢竟萬(wàn)科的房子好賣(mài)，20%的利潤(rùn)也不少了?！?/p>

可小公司往往拿不出8000萬(wàn)，這時(shí)萬(wàn)科就會(huì)說(shuō)：“沒(méi)錢(qián)不要緊，我給你介紹個(gè)地方——博商資管，年化利息才10%，保證你能貸下來(lái)?！?博商資管是什么來(lái)頭？其實(shí)是萬(wàn)科高管們自己的放貸公司，也是萬(wàn)科的“影子銀行”。

它的資金來(lái)源主要靠“名股實(shí)債”：萬(wàn)科有新項(xiàng)目時(shí)，高管通過(guò)博商資管聯(lián)系招商基金、東方資產(chǎn)、光大信托等金融機(jī)構(gòu)，讓它們出錢(qián)做項(xiàng)目“大股東”。但這些機(jī)構(gòu)不參與經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)分配，只收每年固定的5%左右利息——名義上是股東，實(shí)際就是博商向它們借的債。用這個(gè)辦法，博商借著全國(guó)萬(wàn)科的項(xiàng)目，融了數(shù)百億資金。

這還不夠，高管們又開(kāi)了一家互聯(lián)網(wǎng)融資公司“彭金所”，目的是讓員工從彭金所貸款，再跟投萬(wàn)科的新項(xiàng)目。彭金所給員工的貸款利息是年化10%，但承諾的投資回報(bào)是20%——相當(dāng)于員工一分錢(qián)不花，白得10%利息，看似“白送錢(qián)”，實(shí)則另有圖謀。

萬(wàn)科員工當(dāng)年收入高，有穩(wěn)定工資流水、社保公積金，大多名下有房有車(chē)，本身就是優(yōu)質(zhì)借款人；再加上投的是萬(wàn)科項(xiàng)目，銀行和社會(huì)資金都搶著放貸，利息還不高。但員工只能從彭金所貸款，彭金所再以“員工貸款跟投萬(wàn)科項(xiàng)目”為抵押，向全社會(huì)發(fā)行年化5%的理財(cái)產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)紛紛搶購(gòu)。

彭金所拿到5%成本的融資，轉(zhuǎn)手以10%利息貸給員工，中間白賺5%利息差。而員工拿到貸款后，還被要求把錢(qián)統(tǒng)一存到博商資管，才能參與項(xiàng)目。據(jù)悉，彭金所共融資至少200億，加上名股實(shí)債的資金，博商手里就有了上千億資金，專(zhuān)門(mén)給全國(guó)的合作方放貸。

于是，煙臺(tái)的合作方從博商貸到了8000萬(wàn)，年化利息10%。當(dāng)年萬(wàn)科項(xiàng)目不愁賣(mài)，10%的利息在合作方看來(lái)并不高。但萬(wàn)科又提出：“錢(qián)幫你貸下來(lái)了，你得給我擔(dān)保，別到時(shí)候還不上。你把項(xiàng)目的公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、網(wǎng)銀都押給我，賬目由我來(lái)管，這就算擔(dān)保了?！?合作方只能同意。

結(jié)果等了三年，萬(wàn)科始終沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。8000萬(wàn)貸款，一年利息就是800萬(wàn)，三年下來(lái)光利息就付了2400萬(wàn)，小公司眼看就要被拖垮。這時(shí)萬(wàn)科才開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目不出所料大賣(mài)，房子很快售罄。小公司趕緊提出分配利潤(rùn)，卻被告知“沒(méi)錢(qián)可分”。

一查賬才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目回款確實(shí)不少，但對(duì)外支出的款項(xiàng)（比如工程款），都是借博商的高利貸支付的，加上各種手續(xù)費(fèi)，年化利息高達(dá)40%；而賬上的回款，早已被挪到全國(guó)其他城市，借給了其他合作方。更離譜的是，萬(wàn)科的施工方和材料供應(yīng)商，想拿到工程款，還必須從彭金所借一筆年化20%的貸款才能結(jié)賬。

萬(wàn)科在全國(guó)合作了數(shù)百個(gè)項(xiàng)目，相應(yīng)地在博商資管旗下注冊(cè)了數(shù)百個(gè)關(guān)聯(lián)公司和銀行賬戶(hù)，僅“紅色崛起”這一個(gè)賬戶(hù)，最多時(shí)就有700多億資金流入。這些錢(qián)最終流出博商資管和彭金所，變成了個(gè)人資產(chǎn)。

2024年，博商資管無(wú)力償還金融機(jī)構(gòu)本金，彭金所也無(wú)法兌付員工的20%利息和本金，徹底爆雷。錢(qián)沒(méi)了，但抵押的都是萬(wàn)科的資產(chǎn)，最終還是要有人買(mǎi)單。這一切的操盤(pán)手祝久盛，已被采取刑事強(qiáng)制措施。救萬(wàn)科，終究還是要先自救。